Loi Malraux : l’investissement dans l’immobilier ancien

Publié le 22 septembre 2022
par Henri des Rieux

Immeubles anciens, hôtels particuliers, châteaux et manoirs, la France est un territoire de vieilles pierres. Aux quatre coins de l’hexagone se cachent des joyaux de l’architecture et du patrimoine français. Des témoignages de notre Histoire que s’attache à protéger et conserver l’État français. C’est l’objectif de la loi Malraux, un dispositif de protection du patrimoine et de défiscalisation immobilière performant. Fonctionnement, conditions et avantages fiscaux, on fait le bilan de cet investissement.

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Que dit la loi Malraux de 1962 ?

 

Il fallait bien un homme de lettre et écrivain français, pour attribuer son nom à notre plus célèbre dispositif de protection du patrimoine. En 1962, André Malraux, alors ministre de la Culture au sein du gouvernement de Gaulle, entreprend un vaste chantier de préservation et de restauration du patrimoine.

Dans un contexte de modernisation de la société et de profonde transformation des centres urbains, André Malraux perçoit l’urgence de sauvegarder l’architecture et le patrimoine français. 

C’est l’objectif de la loi n° 62-903 du 4 août 1962, dite « loi Malraux », du nom de son auteur. Un dispositif qui vise à sauvegarder les monuments et biens immobiliers « lorsque ceux-ci présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles ».

Ce dispositif Malraux ne doit pas être confondu avec la loi Monuments Historiques, qui vise à favoriser la protection et la restauration des biens immobiliers classés au titre des monuments historiques ou inscrits à l’Inventaire supplémentaire des monuments historiques. 

La loi Malraux ne concerne pas les biens classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques. Le dispositif vise justement à sauvegarder les immeubles qui ne bénéficient pas de cette protection, mais qui présentent néanmoins « un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation ».

Le dispositif Malraux permet donc aux propriétaires d’immeubles anciens de restaurer leur bien immobilier dans des conditions financières favorables. Il ne s’agit ni plus, ni moins, d’une loi incitative. Elle offre d’intéressants avantages fiscaux en échange de la restauration complète et de la mise en location de ces immeubles de caractère. 

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Comment fonctionne la loi Malraux ?

Le contexte historique de l’entrée en vigueur de la loi Malraux permet de mieux saisir ses enjeux. Mais concrètement, en quoi consiste-t-elle et comment fonctionne son dispositif ? On vous explique.

Conçue pour protéger et conserver le patrimoine architectural, la loi Malraux incite les propriétaires d'immeubles anciens à les conserver et restaurer. Pour cela, elle les fait bénéficier d’une importante réduction d’impôt. 

Concrètement, le dispositif Malraux permet de déduire de l’impôt sur le revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration sur un bien ancien à caractère historique. 

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le bien doit néanmoins faire l'objet d'une restauration complète. Dans cette hypothèse, toutes les dépenses nécessaires à sa rénovation sont déductibles du revenu global, sans plafonnement de leur montant.

En contrepartie, le propriétaire du bien immobilier à caractère historique s’engage à donner son immeuble en location pour une durée de 9 ans. 

L’objectif de cette réduction d’impôt, n’est pas de vous faire don d’avantages fiscaux. Le dispositif Malraux vous encourage à rénover votre propriété. L'idée consiste à conserver et protéger le patrimoine français, sans que sa restauration ne soit réalisée aux frais de l'État.

Par le biais d’une importante réduction d’impôt, l’État et les communes incitent donc les propriétaires d’immeubles anciens à entretenir et restaurer l’architecture et le patrimoine français. Une restauration qui profite largement à son propriétaire !

Retenons que la loi Malraux est avant tout un dispositif de défiscalisation performant. Il permet, contre la restauration d’un bien immobilier ancien, de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30%. Un dispositif gagnant-gagnant, pour le patrimoine français et les propriétaires de ces biens.

Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?

Pour bénéficier du dispositif Malraux, il faut évidemment être l’heureux propriétaire d’un bien immobilier ancien de caractère. C’est ce qu’on appelle communément « les vieilles pierres ». Mais comment les reconnaître ? 

La loi Malraux précise ce qu’il faut entendre par « bien de caractère ». Ce sont les biens immobiliers qui « présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles ». En d’autres termes, ce sont des biens témoins de l’architecture et du patrimoine français.

Ces immeubles n’étant pas classés au titre des Monuments Historiques, ils sont le plus souvent inscrits ou classés « Bâtiment de France ». À cet égard, le chantier des travaux de restauration devra impérativement être réalisé sous la direction de l’Architecte des Bâtiment de France. 

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Quelles conditions faut-il avoir ?

Nul ne peut accéder à un avantage fiscal sans montrer patte blanche. Le dispositif Malraux n’échappe pas à la règle. Pour en bénéficier, le propriétaire du bien immobilier doit remplir certains critères. On distingue deux types de conditions : celles qui concernent le bien et celles relatives à son propriétaire.

En clair, le propriétaire est éligible au dispositif Malraux s’il est :

  • fiscalement domicilié en France
  • propriétaire direct du bien
  • ou propriétaire via une SCI (Société Civile Immobilière)
  • n'a pas procédé à un démembrement de propriété

Outre sa nature de « bien de caractère », l’immeuble doit, lui aussi, remplir certains critères d’éligibilité. Pour profiter des avantages fiscaux offerts par le dispositif Malraux, le propriétaire doit s’engager à :

  • procéder à la restauration de l’immeuble dans son ensemble,
  • obtenir une autorisation préalable du Préfet (ASP),
  • mettre le bien en location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum,
  • mettre le bien en location dans les 12 mois qui suivent la date de fin des travaux de restauration,
  • donner à bail locatif le bien à une personne qui n’est pas un membre de sa famille.

Le dispositif Malraux comporte donc un volet investissement locatif puisque les avantages fiscaux obtenus dépendent de la restauration de l’immeuble et de sa mise en location. 

À ce propos, pourquoi être contraint à la location ? 

Tout simplement parce que l’objectif de la loi Malraux vise à adapter le patrimoine historique pour le rendre conforme au mode de vie contemporain. En modernisant les logements anciens tout en conservant leur architecture, la loi Malraux permet la sauvegarde de quartiers historiques qui pourraient être menacés.

Loi Malraux : quels travaux de restauration ?

Moderniser le logement tout en sauvegardant son architecture et le patrimoine français. Voilà le défi que s’apprêtent à relever les investisseurs en dispositif Malraux. Comment procéder à cette restauration ? Sous quelles contraintes ? Et quels sont les travaux de rénovation éligibles ? On fait le point.

Puisque de leur conformité dépend l’octroi d’un avantage fiscal des plus importants, les travaux de rénovation éligibles au dispositif Malraux sont très réglementés.

Retenons qu’ils doivent impérativement répondre à deux conditions cumulatives :

  • le chantier ne peut débuter sans l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France qui en assure le suivi,
  • les travaux entrepris doivent être de réparation, d’entretien et d’amélioration, de reconstitution de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, ou de transformation de logements entiers…

Par ailleurs, pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux, les travaux doivent être entrepris et réalisés dans les trois ans qui suivent l’obtention du permis. De même le propriétaire de l’immeuble ne pourra tirer avantage de cette fiscalité favorable que pendant la durée de paiement des travaux.

Au premier abord, un grand nombre d’immeubles répondent donc à ces critères. Cependant, comme le veut toute règle française, il existe des exceptions. Ainsi, ne sont pas éligibles au dispositif de défiscalisation Malraux :

  • les charges foncières (toute dépense de réparation et d’entretien, les primes d’assurance, les dépenses d’amélioration, les frais de gestion, etc.),
  • les dépenses relatives aux travaux imposés ou autorisés en application de dispositions législatives ou réglementaires,
  • la fraction des provisions versée par le propriétaire dans le cadre de travaux de la copropriété,
  • les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration.

Outre ces critères d’éligibilité des biens immobiliers tenant à la nature du bien et des travaux réalisés, le dispositif Malraux impose une dernière condition géographique. Depuis ses origines, la loi Malraux a toujours accordé une importance primordiale à la localisation du bien.

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Où investir avec le dispositif Malraux ?

N’est pas éligible au dispositif Malraux qui veut. Le mécanisme ne concerne que les biens anciens situés dans des secteurs définis. Ceux où l’immobilier revêt un « caractère historique, culturel et esthétique justifiant sa conservation et sa mise en valeur ».

Par conséquent, sont éligibles au dispositif Malraux les biens situés :

  • dans un Site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou, à défaut, lorsque la restauration de l’immeuble a été déclarée d’utilité publique
  • dans un quartier ancien dégradé (QAD), pour les opérations de restauration déclarées d’utilité publique engagées jusqu’au 31 décembre 2022 et, pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2016, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

Traduction ? Si l’on extrait l’essence de cette loi Malraux, il s’agit de zones où les bâtiments possèdent un intérêt patrimonial ou qui contribuent, par leur architecture, au patrimoine historique et culturel français. 

Un exemple ? L’un des secteurs éligibles les plus célèbres est le quartier du Marais à Paris. Mais on citera également les remparts Vauban de Briançon, les toits du Vieux-Lyon, ou encore la ville de Menton.

Investir dans l'immobilier ancien : les avantages fiscaux

Conçue pour protéger et conserver le patrimoine architectural, la loi Malraux est encore, et surtout, un puissant dispositif de défiscalisation immobilière.

On parle de défiscalisation immobilière puisque la loi Malraux permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôt. Elle peut atteindre jusqu’à 30 % des dépenses réalisées pour les investissements engagés à partir de 2012. 

À noter que les avantages fiscaux octroyés par le dispositif Malraux sont proportionnels au montant engagé pour la restauration du bien immobilier, dans la limite d’un plafond. La loi Malraux fixe ce plafond à 400 000 €, sur 4 ans consécutifs. Néanmoins depuis une réforme en 2017, ce plafond est modulable selon les besoins de l’investisseur qui a toujours la possibilité de le reporter à l’année suivante.

Une fois encore, le dispositif Malraux fonctionne par secteur géographique. La réduction d’impôt varie en fonction de la zone dans laquelle est situé le bien immobilier :

elle s’élève à 22 % des dépenses de travaux si l’immeuble est situé dans un site patrimonial remarquable (SPR), ou dans les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP),

elle atteint 30 % pour des biens situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV.

Le montant de cette réduction d’impôt atteste de la rentabilité de l’investissement immobilier loi Malraux. Il n’en faut pas davantage pour s’en convaincre…

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Quels sont les risques ?

Nul doute que le dispositif Malraux présente des avantages attrayants. Pour autant, investir en loi Malraux comporte également quelques inconvénients.

Parmi les principaux risques répertoriés pour cet investissement immobilier, figure celui d’une évaluation erronée du potentiel de revente du bien. Pour y échapper, assurez-vous avant d’effectuer des travaux, d’estimer correctement le coût d’achat et de rénovation de votre bien.

Assurez-vous également que le montant des travaux ne dépasse pas celui de la défiscalisation envisagée. Si le coût des travaux est supérieur à l’avantage fiscal espéré, c’est peut-être que l’investissement n’est pas très rentable.

Enfin, si l’on ne peut pas parler de risque, mais plutôt d’inconvénient, retenez que le dispositif Malraux impose la location de l’immeuble pendant au moins 9 ans. Avant cette échéance, il vous sera donc impossible de le revendre. 

Pourquoi investir en loi Malraux ? On fait le bilan !

Alors verdict ? Loi Malraux, bon ou mauvais investissement immobilier ? Passé son apparente complexité, le dispositif Malraux apparaît comme un puissant mécanisme de défiscalisation immobilière. Il demeure un des mécanismes les plus prisé par les investisseurs.

Parmi ses nombreux avantages, nous pouvons en retenir deux en particulier :

Le dispositif Malraux permet de participer à la valorisation de l’architecture et du patrimoine français. Amoureux des vieilles pierres, vous pouvez bénéficier d’une belle réduction d’impôt tout en restaurant le patrimoine français. En plus de valoriser votre patrimoine, vous valorisez celui de votre beau pays…

Ensuite, on l’a déjà évoqué, l’investissement immobilier en loi Malraux permet de profiter d’une réduction d’impôt jusqu’à 30%. Un avantage fiscal très conséquent qui garantit la rentabilité de votre placement.

Enfin, le dispositif Malraux a l’avantage d’être un mécanisme de défiscalisation immobilière doublé d’un investissement locatif. Une fois le bien immobilier restauré, il est obligatoirement mis en location pour une durée minimale de 9 ans. La mise en location du bien offre donc à son propriétaire des revenus complémentaires. Le montant du loyer, qui n’est pas plafonné, constitue une ressource mensuelle non négligeable.

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En résumé :

- La loi Malraux permet la protection et la conservation de biens anciens de caractère en contrepartie d’une réduction d’impôt avantageuse.

 - Le bien immobilier doit répondre à de nombreux critères pour être éligible au dispositif Malraux.
- Le dispositif Malraux est un puissant mécanisme de défiscalisation en plus de constituer un investissement locatif avantageux.

Pas de doute, le dispositif Malraux séduira les investisseurs qui cherchent à valoriser leur patrimoine et celui de la France. Reste que les critères d’éligibilité pour en bénéficier demeurent stricts et votre immeuble aura tôt fait d’en être écarté... Pour s’assurer de profiter de tous les avantages Malraux, mieux vaut confier son investissement à un professionnel.

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