La rentabilité de l'immobilier ?

Publié le 1 octobre 2022
par Henri des Rieux

Immobilier, est-ce vraiment rentable aujourd’hui et dans 10 ans ?

Publié le 1 octobre 2022
par Henri des Rieux

Price is what you pay, value is what you get / Le prix est ce que vous payez, la valeur est ce que vous obtenez.”  – Warren Buffet

Actuellement, le secteur de la construction et de l’immobilier représente plus de 40% de la consommation énergétique finale et un quart des émissions de gaz à effet de serre dans le monde. 

Avantage et inconvénient, la France est l’un des pays leaders dans le monde sur le sujet de la sobriété énergétique des bâtiments (réglementation thermique 2020). Les recherches et les innovations effectuées par le secteur public avec le secteur privé créent de nombreuses solutions durables (mais encore coûteuses). 

La réglementation en vigueur (et à venir) dans l’immobilier résidentiel


La Loi oblige la rénovation des bâtiments privés résidentiels catégorisés comme “passoires thermiques” (E, F et G) sous peine de sanctions financières et pénales. D’après les estimations de l’Insee, l’UNPI et SeLoger, plus de 8 millions de logements sont des passoires thermiques.  De plus, le propriétaire doit détenir un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement intégrant le diagnostic technique et de performance énergétique. 

Les impacts économiques

L'asymétrie du marché immobilier s’accentue entre la remontée des taux, le pouvoir d’achat en berne, les performances énergétiques drastiques, les zones tendues toujours plus tendues, la croissance démographique (nouvelles générations, primo-accédants, investisseurs et étrangers), l’augmentation du nombre de locations courtes durées, l’augmentation des prix du foncier, les prix des matériaux qui progressent… 

Tous ces points démontrent que la France et son marché immobilier restent tendus. De plus, notre territoire est perçu comme une valeur refuge à l’international. 

Les perspectives à long terme (8 à 10 ans) restent positives si et seulement si, le cadre de l’investissement est rationnel (et pas émotionnel), s’il prend en compte l’ensemble des flux financiers, fiscaux et si la valorisation intrinsèque du bien (combinée à la qualité de son entretien) est en adéquation avec la dynamique socio-économique de son emplacement.

Les solutions et les bons réflexes 

Le meilleur des investissements immobiliers est celui où tous les flux financiers sont comptabilisés avec un budget (charges, travaux, taxes…) déterminé sur un horizon de 5 à 10 ans. L’investisseur doit être le plus rationnel possible avec un objectif principal clair :

Est-ce pour créer, développer un capital (plus-value) ou est-ce pour obtenir des revenus complémentaires (rendement) ?

Bien entendu, l’objectif est le même pour tous, que l’investissement soit rentable. Mais il est fortement conseillé d’être précis sur un seul et unique objectif principal afin d’axer une stratégie patrimoniale précise dans laquelle viendront s’ajouter des objectifs secondaires. 

Il est donc impératif d’analyser précisément sa propre situation (disponibilités financières, endettement, fiscalité, budget à 10 ans, objectif principal et objectifs secondaires…) et de les combiner aux différentes variables réglementaires, financières et fiscales pour définir concrètement un projet viable sur le long terme.

Les opportunités 

Les opportunités immobilières, qu’elles soient dans l’ancien ou dans le neuf se raréfient, mais il y en a toujours ! Il faut prendre le temps de se renseigner, d’analyser les différents marchés, d’étudier les éléments concernant le bien immobilier et réaliser des simulations financières et fiscales.

Les lois permettant d’investir dans l’immobilier avec une réduction d’impôt comme le Pinel et le Censi-Bouvard se terminent le 31/12/2022. Il faut être vigilant quant au Pinel et au Censi-Bouvard, nombreux sont les programmes “attrayants” sur le papier mais qui s'avèrent être des gouffres financiers. 

L’immobilier reste une valeur refuge pour tous les types d'investisseurs, institutionnels et privés. Les règles à suivre sont “simples” : le bien doit être idéalement placé, le vendeur doit être sérieux (vice-cachés, qualité de construction etc…), la dynamique socio-économique du secteur doit être positive, le montage financier doit être correctement ficelé, les déclarations auprès de l’administration sont bien réalisées dans les règles, la gestion locative est efficace et le budget global doit être maîtrisé.

Pourquoi est-ce “tout bénef” de se faire accompagner par un professionnel spécialisé et agréé ?

Il est recommandé de passer par un conseiller spécialisé et agréé (Carte T et CIF) afin de bénéficier de son expertise, de ses assurances pro et de sa responsabilité civile et professionnelle. En effet, si un problème intervient lors de la transaction ou par la suite, le conseil peut être remis en cause. De plus, le conseiller en investissement financier accompagne ses clients dans les déclarations administratives et fiscales.

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