Investir en résidence étudiante : avantages et inconvénients

Publié le 28 juillet 2023
par Assia Bousfiha

Investir en résidence étudiante présente de nombreux avantages, notamment confier la gestion quotidienne de son bien immobilier à une société extérieure professionnelle. Avec des promesses de rendement moyen net entre 4 % et 5 %, cette opération attire de nombreux investisseurs. Cependant, l’investissement en résidence étudiante présente également quelques risques et inconvénients dont il faut tenir compte avant de se lancer dans cette aventure ! Découvrons ensemble tous les avantages et les inconvénients de l’investissement en chambre étudiante.

Investir en résidence étudiante : les avantages

Une fiscalité attractive

Investir en résidence étudiante permet de profiter d’une fiscalité avantageuse grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). En tant que propriétaire d’une location meublée, vous percevez vos loyers et vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien. De plus, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts sur vos recettes locatives.

En complément de ces avantages fiscaux, vous pouvez opter pour le régime du BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou le dispositif Censi-Bouvard :

  • Régime BIC : vos revenus sont défiscalisés ou faiblement imposés grâce à la déduction de vos charges au forfait (régime micro-BIC) avec un abattement de 50 % ou au réel (régime réel).
  • Dispositif Censi-Bouvard : profitez d’une réduction d’impôts de 11 % du prix de revient de votre bien, dans la limite de 300 000 € et répartie sur 9 ans. L’administration fiscale rembourse la TVA (20 % du prix d’achat) avec un seuil de 33 000 euros. Vous avez aussi la possibilité de reporter le solde de la réduction d’impôts sur les 6 années suivantes. Il faut être imposé au régime réel pour en bénéficier.

Une gestion simplifiée

Investir dans une résidence étudiante signifie également que vous n’avez pas besoin de vous occuper vous-même de la gestion locative de votre bien puisque vous confiez cette tâche à un exploitant extérieur. Mise en location du logement, visites, collecte et versement des loyers, états des lieux : il se charge de tout !

Pour confier l’exploitation de votre bien à un gestionnaire externe, vous signez un bail commercial d’au moins 9 ans. Il devra obligatoirement sous-louer le bien selon les conditions stipulées dans le bail et garantit le versement du loyer pendant la durée du contrat de location, qu’il y ait un locataire en place ou non.

Une potentielle plus-value à la revente

L’investissement en résidence étudiante se révèle souvent intéressant en termes de rendement locatif puisqu’il atteint 4 à 5 % en moyenne. Dans le cadre d’un investissement locatif classique, ce rendement est généralement inférieur. L’accès au crédit immobilier est facilité pour investir en chambre étudiante puisque les décideurs publics encouragent justement l’investissement immobilier dans ce secteur.

Et si vous désirez revendre, il est probable que vous fassiez une belle plus-value immobilière dans la mesure où il s’agit de biens attractifs. Vous trouverez normalement facilement des investisseurs qui négocieront peu (ou moins) et paieront le prix juste.

Un investissement accessible

En effet, investir en résidence étudiante est à la portée de toutes les bourses ! Les biens à louer sont généralement de petites surfaces, comme des studios. C’est placement très sécuritaire puisque la demande est très élevée et vous n’avez pas forcément besoin d’un apport personnel conséquent pour devenir propriétaire.

Investissement en résidence étudiante : les inconvénients

Une contrainte d’engagement

Acheter des logements étudiants à titre d’investissement ne présente évidemment pas que des avantages. Pour commencer, vous devez vous plier à des contraintes d’engagement pour la durée de mise en location. Par exemple, vous devez vous engager à louer votre bien pendant 9 ans si vous désirez bénéficier de la déduction d’impôts Censi-Bouvard.

De plus, vous devez louer votre bien au même gestionnaire pendant 9 ans, sans garantie de rendement. Veillez bien à confier votre logement en résidence étudiante/résidence de services à un prestataire de confiance, qui a fait ses preuves avec d’autres structures.

Une contrainte d’emplacement

Il est très important de bien choisir sa résidence étudiante pour sécuriser son investissement immobilier. Généralement, les résidences qui reçoivent le plus de demandes de location sont situées à proximité des universités, campus universitaires et transports.

Elles seront aussi plus attractives si elles proposent des services de qualité comme du gardiennage, une connexion Internet, des salles de sport et/ou une laverie commune, etc.). Or, pour maximiser votre rendement locatif, vous devez réduire au maximum la vacance locative. Choisissez donc une résidence étudiante attractive, qui attire les étudiants étrangers comme les locaux.

Comment choisir la bonne résidence étudiante pour investir?

En résidence étudiante, la demande est supérieure à l’offre. C’est bon signe pour les investisseurs ! Attention cependant à ne pas vous précipiter et à acheter le premier bien venu. Pour faire le meilleur investissement en résidence étudiante, vous devez tenir compte :

  1. L’emplacement : listez les villes universitaires à fort potentiel et achetez dans une résidence proche d’un campus universitaire, du centre-ville et des transports.
  2. La surface : privilégiez une petite surface puisque votre cible de locataire possède un budget limité. Un logement de 18 à 20 m2, de type studio et T1, sont parfaits. Il est également possible de proposer les plus grandes surfaces en colocation.
  3. Les services : intégrez une résidence avec des services classiques (accueil, laverie, ménage et connexion Internet) et quelques services annexes appréciables comme un parking et une salle de sport.
  4. La rentabilité locative : investir en résidence étudiante signifie que vous attendez un retour sur investissement. Pour obtenir une rentabilité locative moyenne de 4 %, vous avez besoin d’un taux d’occupation d’au moins 75 %. Confiez donc votre bien à une société de gestion expérimentée et procédez à une estimation juste des loyers.
  5. Le bail commercial : vérifiez que le bail précise la répartition des charges (gros travaux,  travaux d’entretien, remplacement du mobilier pour un meublé, etc.) afin d’éviter les mauvaises surprises.

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