Simulateur plus-value immobilière : estimez le bénéfice d’une vente

La plus-value immobilière. C’est l’élément qui détermine aux yeux de la majorité ce qui fait qu’une opération immobilière est un « bon coup » ou une « bonne affaire ». Combien d’ailleurs se vantent d’avoir réalisé « une belle plus-value » sur la vente d’un bien immobilier. Mais comment la prédire ? Et comment augmenter ses chances à l’achat ? Obtenez des réponses grâce au simulateur plus-value immobilière.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

C’est ce qu’on peut espérer percevoir à l’issue de la vente d’un bien immobilier. La plus-value immobilière désigne rien d’autre que le gain que vous rapporte cette opération.

Concrètement, il s’agit du bénéfice réalisé entre le montant auquel vous avez acheté votre bien immobilier et celui auquel vous le revendez. Dès lors, le résultat de la plus-value résulte d’un calcul simple :

Plus-value immobilière = prix de vente – prix d’achat

Pour autant, le calcul de la plus-value immobilière peut parfois se montrer plus complexe. En effet, dans le langage courant, la plus-value s’entend généralement du bénéfice net de l’opération, hors frais de notaire et hors travaux réalisés.

C’est pourquoi, dans ses calculs, un bon simulateur de plus-value immobilière doit prendre en compte les éléments inhérents à la vente du bien immobilier : le coût des travaux réalisés et les frais de notaire.

Comment calculer la plus-value sur un bien immobilier ?

Voilà au moins une bonne raison de ne pas recourir à n’importe quel simulateur de plus-value immobilière. Comme le simulateur de plus-value immobilière de notaire, le service public qui vous est proposé par l’Etat tient compte de ces coûts notoires.

Dans ces conditions, le simulateur effectue une sorte de tableau de plus-value immobilière avec, dans une première colonne le prix d’acquisition, et dans une seconde le prix de cession.

La plus-value immobilière résulte donc du calcul suivant :

Plus-value = Prix d’acquisition (prix + frais d’achat + travaux) – Prix de cession (prix + frais)

La plus-value résulte donc d’un calcul simple, mais ce calcul peut aujourd’hui être aisément évité grâce aux outils de simulateur de plus-value immobilière. En seulement quelques clics, il est dorénavant possible de connaître le montant de votre plus-value immobilière.

Concrètement, comment estimer la plus-value immobilière ? C’est très simple, le simulateur se contente de vous demander de compléter les éléments suivants :

  • le type de bien (maison, appartement, terrain à bâtir, terres…)
  • s’il s’agit ou non de votre résidence principale
  • si vous avez construit ce bien immobilier
  • la date et le prix d’acquisition
  • la date et le prix de cession
  • si vous êtes le seul propriétaire ou si le bien est indivis
  • s’il a été acquis par achat ou succession/donation
  • si vous êtes résident en France

Si le simulateur de plus-value immobilière est rigoureux, comme celui des notaires ou le service public proposé par l’Etat, vous aurez la possibilité de préciser les frais inhérents à l’achat et la cession de votre bien ainsi que le coût des travaux réalisés sur ce bien.

Une fois ces informations complétées, lancez le simulateur. En quelques secondes, le tour est joué.

Comment calculer la plus-value d'un bien en indivision ?

Parmi les éléments requis par le simulateur de plus-value immobilière, certains présentent une importance capitale pour estimer la plus-value. C’est le cas du caractère indivis ou non du bien immobilier.

Si vous possédez avec votre conjoint, ou vos proches un bien en indivision et que vous décidez de le vendre, sachez que le calcul de la plus-value immobilière en sera impacté. C’est en effet un élément dont tiendra compte le simulateur de plus-value immobilière.

Concrètement, sauf régime spécifique le partage de la plus-value immobilière est réalisé selon les quote-part de chacun. Par conséquent, chacun est soumis à l'impôt sur la plus-value immobilière selon sa quote-part.

Quel est le montant de l'impôt sur la plus-value immobilière ?

Que vous soyez en indivision ou non, en principe la plus-value immobilière est soumise à l’imposition. C’est d’ailleurs un élément dont vous devez tenir compte dans vos calculs : l’impôt sur la plus-value immobilière.

Lorsqu’il est question d’imposition sur la plus-value immobilière, la première question qui nous vient à l’esprit c’est de savoir si le bien constitue ou non votre résidence principale.

En effet, il est de notoriété publique que l'exonération est totale sur la plus-value résultant de la vente de votre résidence principale. Quelle est la durée de la plus-value sur une résidence principale ? Notez-le sur vos tablettes, cette exonération n’a pas de limite de temps.

En ce qui concerne les autres biens, la plus-value immobilière reste imposable. Il existe cependant des abattements qui peuvent être appliqués selon la durée de détention du bien.

Comment échapper à la plus-value résidence secondaire ? Ou comment ne pas payer de plus-value sur la vente d'un bien ? Au-delà d’une certaine durée de détention du logement, votre assiduité sera récompensée.

Ainsi, au-delà de :

  • 22 ans de détention : l’exonération est totale sur la plus-value immobilière mais vous restez encore redevable des prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %),
  • 30 ans de détention : l’exonération est totale et vous n’êtes soumis à aucun prélèvement.

Par ailleurs, on dit souvent qu’il faut conserver un bien au moins cinq ans avant de procéder à sa revente. Mais, pourquoi attendre 5 ans avant de vendre sa maison ? Tout simplement parce qu’un bien acquis et détenu moins de six ans et qui ne constitue pas votre résidence principale est soumis à une taxation totale sur la plus-value.

Dans cette hypothèse la plus-value immobilière sera taxée à hauteur de 19 % d'imposition et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit une taxation totale qui s’élève à 36,2 %.

Comment baisser l'impôt sur la plus-value immobilière ?

Il existe plusieurs moyens de diminuer l’impôt sur la plus-value immobilière. Au-delà de l’acquisition d’un bien en résidence principale ou de la durée de détention, d’autres éléments entrent en ligne de compte.

Par exemple, vous avez aussi la possibilité de déduire de votre plus-value imposable le montant des travaux réalisés sur le bien immobilier et les frais générés par cette opération.

Mais ce n’est pas le seul moyen de défiscaliser vos investissements immobiliers. Certains dispositifs légaux vous permettent de réduire vos impôts. Loi Pinel, loi Malraux, ou dispositif Monument Historique, il existe de nombreuses astuces pour investir dans l’immobilier tout en réduisant ses impôts. On vous en parle ?

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