Plus-value immobilière : comment éviter de payer des impôts ?

Vous avez l’intention de vendre un bien ou un investissement immobilier ? L’opération se présente bien et vous comptez sur une belle plus-value. Mais l’impôt sur la plus-value immobilière, vous y avez pensé ? Sauf la résidence principale qui est exonérée, la vente immobilière ou de parts de société est soumise à l’impôt sur la plus-value. Comment ça fonctionne ? Et comment l’optimiser ? On vous explique.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Qui ne s’est jamais vanté d’avoir vendu un bien immobilier avec une belle plus-value ? La plus-value immobilière est souvent recherchée dans nombre d’investissements immobiliers. Mais savez-vous précisément de quoi il s’agit ?

Concrètement, la plus-value immobilière c’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial du bien immobilier.

Le prix de vente est celui inscrit à l’acte de vente, après déduction de la TVA et des frais de diagnostiques immobiliers. Le prix d’achat tient compte quant à lui des frais de notaire et des droits d’enregistrement. Peuvent y être ajoutés certains coûts de travaux d’agrandissement ou d’amélioration s’ils n’ont pas déjà fait l’objet d’une déduction fiscale.

Quelle sont les ventes concernées par la plus-value immobilière ?

Tout d’abord, la plus-value immobilière ne concerne pas seulement les opérations de vente. Elle est également applicable aux biens immobiliers reçus par donation ou transmission. Dans cette hypothèse la plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix de transmission.

Plus globalement, la plus-value immobilière concerne toutes les opérations qui portent sur un patrimoine immobilier privé. Ainsi, elle est évaluée pour :

• La revente d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement ;
• La vente d’une servitude ou d’un droit immobilier ;
• La revente de parts de sociétés immobilières soumises à l’impôt sur le revenu telles que la SCI, SCPI ou FPI.

Cependant, il est une exonération fiscale qui est accordée à tous les particuliers, une fois dans une vie. Peut-être en avez-vous entendu parler ? Il s’agit de l’exonération de la plus-value immobilière sur la résidence principale. La plus-value immobilière sur la résidence secondaire n’est, quant à elle, pas exonérée.

Quelle est l'imposition sur une plus-value immobilière ?

Votre domicile fiscal est en France ? Vous avez réalisé un gain sur la vente d’un bien immobilier autre que votre résidence principale ? Pas de doute, vous êtes redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière l’année qui suit l’opération.

Pour rappel, le calcul de la plus-value immobilière est relativement simple. Il résulte de la formule suivante :

Plus-value immobilière = prix de vente – prix d’achat

À ce montant, il faut ensuite appliquer les abattements fiscaux auxquels vous pouvez prétendre si vous en avez le droit. Enfin, vous serez taxé de l’impôt sur le revenu (19%) et des prélèvements sociaux (17,2%).

Cette opération est relativement classique et le notaire en charge de votre vente immobilière y est coutumier. C’est d’ailleurs au notaire d’accomplir certaines formalités relatives à la plus-value immobilière :

• démarche auprès de l’administration fiscale,
• calcul de la plus-value imposable,
• établissement de la déclaration d’impôt et règlement de l’impôt auprès des services de la publicité foncière locaux…

Vous devrez ensuite indiquer le montant de votre plus-value immobilière dans votre déclaration de revenu. Mentionnez la valeur déclarée par le notaire, avec la précision qu’il s’agit de votre résidence principale, le cas échéant.

Comment être exonéré de plus-value ?

À l’exception de la vente de votre première résidence principale, retenez qu’il n’existe pas d’exonération totale sur la plus-value immobilière.

Il existe cependant de nombreux abattements fiscaux ou exonérations liés à des circonstances particulières. On distingue trois cas d’exonération applicables à la plus-value immobilière :

Les exonérations liées au bien

Tout d’abord, l’exonération de la plus-value immobilière sur la résidence principale est étendue à la revente d’un bien immobilier si vous n’avez pas été propriétaire d’une résidence principale durant les 4 années qui précèdent la vente et à condition d’affecter le produit de la vente à l’achat ou la construction de la résidence principale dans les deux ans.

De même, il n’y a pas d’imposition sur la plus-value immobilière portant sur la revente d’un bien immobilier d’une valeur inférieure à 15 000 euros, la revente d’un droit de surélévation, ni sur un bien échangé dans le cadre d’un remembrement.

Les exonérations liées à l’acheteur

Il existe également des exonérations de plus-value immobilière lorsque l’acheteur est un organisme de logement social ou que votre bien fait l’objet d’une expropriation et que vous utilisez votre indemnité pour en racheter un autre dans les 12 mois qui suivent cette expropriation. De même, pour la vente intervenant dans le cadre d’un droit de délaissement.

Les exonérations liées au vendeur

Enfin, le vendeur dispose lui aussi d’exonération sur la plus-value immobilière, notamment s’il est résident fiscal à l’étranger, s’il perçoit une pension de vieillesse et que son revenu fiscal de référence est inférieur à 11 276 €, s’il détient une carte mobilité inclusion ou s’il réside en EHPAD ou maison de retraite avec un revenu inférieur à 26 642 €.

Quel délai pour ne pas payer de plus-value ?

Si vous ne remplissez pas les conditions d’exonération sur la plus-value immobilière, peut-être pouvez-vous prétendre à un abattement fiscal.

Selon la durée de détention du bien avant sa revente, il est possible de bénéficier d’abattements sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux :

Concrètement, quel est le délai pour ne pas payer de plus-value ? À partir de la 30ème année de détention du bien, vous en êtes exonéré. De même, si l’on en croit ce tableau, c’est à partir de la 6ème année de détention que l’on peut bénéficier d’un premier abattement.

Alors, pourquoi attendre 5 ans avant de vendre sa maison ? Tout simplement parce qu’avant ce cap des 6 années de détention, vous ne pouvez prétendre à aucun abattement.

Comment éviter de payer de la plus-value sur l'immobilier ?

Vous l’aurez compris, pour éviter de payer trop d’impôts sur la plus-value immobilière, mieux vaut détenir le bien un certain temps. D’une manière générale, lorsqu’on décide d’investir dans l’immobilier, certains dispositifs fiscaux méritent d’être étudiés pour réduire ses impôts.

Ainsi, si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, vous pouvez déduire un certain nombre de frais et obtenir des abattements fiscaux grâce au dispositif LMNP (Location meublée non-professionnelle).

D’autres dispositifs tels que celui sur les Monuments Historiques, ou la loi Malraux permettent de défiscaliser de nombreuses dépenses. À chaque investissement immobilier son dispositif fiscal adapté. Pour en bénéficier, demandez conseils à un expert en patrimoine.