Tout comprendre pour bien investir en SCPI

Publié le 12 septembre 2022
par Henri des Rieux

La SCPI est une offre clé en main pour l’investisseur qui lui permet de s'associer et de devenir propriétaire de parts de cette sociétés civiles. L’investisseur percevra des revenus correspondant aux loyers perçus tout en déléguant la gestion du bien.

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SCPI : Investir dans les meilleures SCPI de rendement

La SCPI : Le placement immobilier par excellence avec des rendements annuels entre 4 et 6 %. Contactez nos spécialistes en SCPI et en investissement immobilier".

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Pas de gestion : clé en main

L'idée d'une SCPI est de déléguer la gestion de la société tout en touchant des loyers.

Une rentabilité importante

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SCPI : comprendre et investir en Société Civile de Placement Immobilier

Savez-vous ce que signifie « Pierre Papier » ? « Pierre Papier » est appelé plus communément SCPI. La Société Civile de Placement Immobilier est un placement immobilier locatif à long terme. Devenu incontournable, ce placement ne demande aucune gestion. Bien différent d’un placement en immobilier locatif classique, l’investissement en SCPI serait « un bon plan » fiscal. Fonctionnement, avantages et bonus fiscaux … Vous allez devenir incollable sur les SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

C’est quoi la définition d’une SCPI ?

Une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est un investissement en immobilier locatif. Il est considéré comme un placement à long terme. Elle fait partie des investissements immobiliers les plus prisés, vous pouvez découvrir ces différents dispositifs dans notre article https://perlib.fr/immobilier.

La SCPI détient de nombreux avantages, dont la simplicité ! Concrètement, en investissant dans une SCPI, vous détenez une part d’immobilier et non pas un bien immobilier dans son intégralité. 

Votre investissement est géré par une société de gestion, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cet organisme permet de garantir la transparence complète de la gestion de la société. 

Avec la SCPI, vous réalisez un investissement immobilier, mais vous ne rencontrez pas les problèmes soulevés lorsque vous détenez un bien propre. C’est la société de gestion qui gère tout de A à Z. Vous épargnez, vous agrandissez votre panel d’investissements immobiliers et, en plus, vous êtes exonérés des frais de notaire. 

Le rendement des SCPI est très bon, puisqu’il se situe entre 4% et 5%. Un taux que l’on aura du mal à trouver dans un autre placement immobilier.

Saviez-vous qu’il existe trois sortes de SCPI ?

Le fonctionnement des trois sortes de SCPI est relativement identique. Le but ? Investir dans un ensemble immobilier et non pas dans un seul bien qui vous appartient en propre. Le taux de rendement est plus élevé et vous permet d’obtenir des revenus complémentaires. 

Selon votre objectif patrimonial en tant qu’investisseur, à vous de choisir dans quel type de SCPI vous souhaitez investir. Les différences entre les SCPI se situent principalement dans la nature des parcs immobiliers où l’on investit. 

On recense trois sortes de SCPI : 

  • Les SCPI de rendement : elles sont majoritaires dans le paysage des SCPI. Elles sont très rentables avec des revenus réguliers. Leur objectif est de percevoir un revenu locatif potentiel net de charges.
  • Les SCPI de rendements proposent différentes solutions d’investissement : SCPI diversifiées, SCPI de commerces, SCPI de bureaux, SCPI régionales, SCPI spécialisées… Parmi elles, on trouve des biens immobiliers, comme des bureaux, des magasins, des résidences hôtelières…
  • Les SCPI fiscales : elles permettent de défiscaliser en plus d’épargner, c’est-à-dire que grâce à l’investissement locatif, l’investisseur génère une économie d’impôts sur le revenu. Ici, on retrouve aussi différentes sous-catégories de SCPI fiscales : SCPI de déficit foncier, SCPI Malraux, SCPI Pinel…
  • On compte parmi elles des biens immobiliers résidentiels locatifs neufs ou rénovés… Elles sont surtout destinées aux gros contribuables payant d’importants impôts sur le revenu.
  • Les SCPI de plus-value : elles sont moins nombreuses sur le marché des SCPI. Ici, les revenus sont moins réguliers. En revanche, le capital augmente entre le moment de l’achat de la SCPI et le moment de la revente des parts.

Chaque sorte de SCPI permet à l’investisseur d’épargner, de défiscaliser et de lui constituer un patrimoine dans la pierre, tout cela de manière simple et efficace. 

Quelle est la différence entre une SCPI à capital fixe ou à capital variable ?

Une autre subtilité se glisse dans les investissements en SCPI. Quelle que soit la nature de la SCPI, qu’elle soit de rendement, fiscale ou de plus-value, leur capital peut être fixe ou variable. 

Les SCPI à capital fixe ont un capital qui est fixé dès la constitution des statuts de la SCPI. L’investissement d’un associé n’est possible que lors des périodes éventuelles d’augmentation du capital, décidées par la société de gestion. 

Entre deux augmentations, le capital de la SCPI reste le même. Les prix des parts de ces SCPI à capital fixe dépendent du marché de l’offre et la demande. Le prix de la SCPI dépend essentiellement du succès des investissements. Avec la SCPI à capital fixe, le marché est plus fluctuant. 

Les SCPI à capital variable ont un fonctionnement différent : leur capital peut varier en permanence, que ce soit à la hausse ou à la baisse. Il existe un plafond minimum et un plafond maximum. Tant que le plafond maximum n’est pas atteint, des associés peuvent acquérir des parts. Le prix des parts est fixé par la société de gestion. Ici, on parle de stabilité.  

 

SCPI de défiscalisation : comment fonctionne-t-elle ?


Comme son nom l’indique, la SCPI de défiscalisation est avant tout destinée à optimiser la fiscalité de l’investisseur. En effet, elle permet de participer à un dispositif de réduction fiscale, comme la loi Pinel ou la loi Denormandie. Les structures de ce type intéressent les personnes qui souhaitent défiscaliser en toute simplicité. Sur ce point, elles se distinguent complètement des SCPI de rentabilité ou de capitalisation.


Pour ce faire, les SCPI de défiscalisation possèdent plusieurs actifs éligibles au dispositif en question. Par exemple, dans le cas de la loi Pinel, il s'agit de logements neufs qui seront loués dans les conditions dictées par le dispositif : dans le respect des plafonds de loyers et de ressources.


Contrairement à un investissement direct avec la loi Pinel, le placement en SCPI fiscale confie la gestion locative à des professionnels. Cela permet à l’investisseur de gagner un temps précieux, tout en menant son projet avec davantage de sérénité. En outre, puisque de nombreux biens sont mis en location, les risques sont mieux contrôlés. 
En contrepartie, les SCPI fiscales nécessitent de placer des fonds sur une période relativement longue : 6, 9 voire 12 ans. De ce fait, si les SCPI sont potentiellement adaptées à un placement sur le court ou le moyen-terme, ce n'est pas le cas des structures appartenant à cette catégorie.

Investissez dans la SCPI

Quel est le fonctionnement d'une SCPI ?

Finalement, comment ça fonctionne « l’épargne pierre » ? Concrètement, une SCPI va collecter des fonds que des investisseurs vont lui confier. Chaque investisseur devient « associé » de la SCPI et détient donc une partie de ce patrimoine immobilier. Simplicité, gain fiscal, épargne, sont autant de caractéristiques qui donnent envie d’investir en SCPI.  

Comment ça marche une SCPI ?

Une SCPI est dirigée par une société de gestion, qui va investir dans des biens immobiliers. La nature de ces biens diffère selon le type de SCPI.

Les investisseurs introduisent de l’argent dans des parts de SCPI pour l’achat de ces biens immobiliers. Ensuite, la société de gestion reçoit les revenus locatifs qu’elle redistribue aux investisseurs en fonction des parts qu’ils détiennent. La somme des distributions dépend donc de la somme investie, mais également des performances de la SCPI.

Généralement, les investisseurs reçoivent leur quote-part par trimestre. L’avantage avec une société de gestion agréée par l’AMF, c’est qu’il s’agit d’une gestion professionnelle. Cette SCPI sait gérer un parc immobilier.

Chaque trimestre, les associés reçoivent des documents fournis par la société de gestion. Ils sont ainsi informés du bilan économique de la société, des statuts qui ont évolué ou encore du fonctionnement global de la SCPI.

Et la société de gestion dans tout ça ?

Quand un investisseur choisit de mettre de l’argent dans une SCPI, non seulement il choisit un placement solide, mais en plus il opte pour la simplicité.

La société de gestion s’occupe de tout pour les associés de la SCPI : la sélection des biens immobiliers, le choix des locataires, la revente du bien… Elle s’occupe également de l’entretien du bien et éventuellement les travaux si besoin. On parle ici de frais de gestion.

Autre atout, un investisseur en SCPI n’est pas concerné par les frais de notaire. Voilà un sacré avantage ! Il sera en revanche redevable de frais de souscription quand il aura l’intention de revendre ses parts. Ces frais peuvent varier entre 8% à 12 % du prix des parts.

Qui peut investir en SCPI ?

La SCPI est un placement accessible à tous ! En achetant des parts, l’investisseur peut calculer à l’euro près quelle somme il souhaite placer dans la SCPI. Il n’y a pas de mauvaise surprise en investissant en SCPI. Même une personne ayant un petit budget peut acquérir une part d’une SCPI. C’est ça l’investissement malin !

Comment investir dans les SCPI ?

Vous avez compris qu’investir en SCPI, c’est un placement durable, sûr et simple. Comment acquérir des parts dans une SCPI ? On vous explique tout ! 

Dans quelle SCPI dois-je investir ?

Avant d’investir en SCPI, il faut vous poser une question incontournable : dans quel type de SCPI, dois-je investir ?

Il n’y a pas de réponse unique ! L’univers des SCPI est grand : on y côtoie des SCPI qui offrent des réductions d’impôts, comme des SCPI qui distribuent un revenu ou encore celles qui se concentrent sur un type d’activité.

Une fois que vous aurez déterminé si vous souhaitez investir dans une SCPI de rendement, une SCPI fiscale ou une SCPI de plus-value, vous pouvez étudier le marché pour investir dans une SCPI dont le taux d’occupation des logements est autour de 90%.

Il vous faudra étudier également la géographie et l’ancienneté des biens. À noter qu’une SCPI qui offre un patrimoine diversifié aura plus de chance de ne pas subir une éventuelle crise financière : diversification géographique, structures immobilières différentes…

Vous pouvez également regarder le rendement de la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir. Pour cela, il faut calculer le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Le TDVM est le calcul de tous les dividendes perçus annuellement, divisée par le prix moyen des parts sur la même année. La moyenne pour l’année 2020 est de 4,18%.

En investissant en SCPI, vous optez pour un investissement au rendement prévisible. En clair, vous ne rencontrerez pas de mauvaises surprises !

Quelles sont les démarches à effectuer pour acquérir une part en SCPI ?

Vous avez décidé d’être malin et de vous forger un patrimoine solide en investissant en SCPI ? Sachez qu’il existe plusieurs moyens d’acheter des parts dans une SCPI :

  • En contractant un prêt immobilier : vous achetez des parts à crédit. L’avantage, c’est qu’avec un crédit vous avez plus à investir et le rendement sera plus important.
  • En investissant au comptant : vous contactez directement une société de gestion. C’est elle qui va gérer l’achat des parts, la mise en location, la souscription de nouveaux locataires…
  • En optant pour la nue-propriété : vous acquérez des parts en nue-propriété, c’est-à-dire que vous ne payez pas d’impôt sur la fortune immobilière, mais vous ne touchez pas de revenus locatifs durant cette période. C’est le long terme qui jouera ici.
  • En incluant des parts dans votre contrat d’assurance-vie : sous forme d’unités de compte, vous prenez des parts dans votre assurance-vie. Vous bénéficiez des avantages fiscaux des assurances vie.

Comment investir en SCPI de la manière la plus simple possible ? Vous pouvez passer par l’intermédiaire d’un banquier ou d’un professionnel de gestion du patrimoine qui saura vous guider.

Et fiscalement, comment ça marche ?

La fiscalité d’un investissement en SCPI n’a rien de compliqué. En tant qu’investisseur dans l’immobilier locatif, vous recevez des revenus. Ces revenus correspondent à votre quote-part dans la SCPI.

En fait, vous êtes imposés de la même manière qu’un investisseur qui possède en direct des biens. La différence, c’est qu’en investissement en SCPI, vous vous garantissez une sécurité et vous bénéficiez d’un rendement nettement plus intéressant.

Concrètement, comment déclarer un investissement en SCPI ? Vous devez déclarer ces revenus locatifs en tant que revenus fonciers. Ils sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec 17,2% de prélèvements sociaux.

À vous de choisir ensuite, sous quel régime fiscal vous souhaitez déclarer vos revenus locatifs : le régime micro-foncier ou le régime réel.

Pour pouvoir déclarer les revenus de vos SCPI en régime micro-foncier, vous devez remplir deux conditions :

  • Avoir perçu moins de 15 000 euros de revenus fonciers bruts au cours de l’année écoulée
  • Détenir d’autres biens immobiliers locatifs que les SCPI

Si vous remplissez ces deux conditions, vous pouvez prétendre au régime micro-foncier et bénéficier de l’abattement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus. Vous obtiendrez ainsi une déduction sur vos impôts. Cette solution est très avantageuse fiscalement.

Cependant, si vous ne remplissez pas ces conditions ou que vous souhaitez faire autrement, vous devrez vous rallier au régime réel. Ici, ce sont les charges qui sont déduites des loyers perçus. On parle de dépenses et frais d’entretien de la SCPI, des primes d’assurance, des impôts locaux… La société de gestion vous fournira un document officiel donnant le détail des revenus bruts et nets.

À vous de choisir le régime fiscal qui correspond le mieux à votre situation. Dans les deux cas, vous défiscalisez et c’est très rentable !

Investissez dans la SCPI

Quel montant investir dans une SCPI ?

Les SCPI sont devenues les stars de l’investissement immobilier. En plus d’être extrêmement rentables, elles sont accessibles à tous. Néanmoins, une question peut se poser : combien investir en SCPI, afin de profiter au mieux de ce placement et de sa fiscalité ?

Combien investir dans une SCPI ?

Le minimum d’acquisition dépend de la société de gestion avec laquelle vous allez travailler. En général, la première part est accessible pour une centaine d’euros.

Le public qui peut accéder à ce genre de placement est relativement large. Cependant, plus vous investissez, plus vous obtiendrez des revenus intéressants. À voir si cela est intéressant de contracter un crédit afin d’investir plus et d’obtenir un meilleur rendement…

Un investissement sans risque en SCPI

Un des avantages de l’investissement en SCPI, c’est que le risque est minime. L’investisseur se trouve dans une situation où le risque est mutualisé.

La SCPI possède un patrimoine diversifié, comportant plusieurs biens immobiliers dans des endroits différents. Souvent, on parle d’une centaine d’immeubles différents pour une seule SCPI. Le risque est donc moindre.

Et en cas de revente ?

La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez quitter à tout moment la SCPI dans laquelle vous avez investi. En un mot, il n’y a pas durée de détention minimale de vos parts de SCPI. Vous pouvez vous en désengager partiellement ou totalement de la SCPI.

 Sachez que le mieux est de garder au moins huit ans votre investissement. C’est ce que conseille l’AMF, car investir en SCPI est considéré comme un placement à long terme. Garder ses parts de SCPI sur long terme, permet de rembourser les frais de souscription qui varient entre 8 % et 12%.

La vente des parts de SCPI à capital fixe se fait sur le marché secondaire, celui qui est fait pour la revente des parts de SCPI déjà existantes.

Il faut alors remplir un formulaire de vente adressé à la société de gestion : y est indiqué le nombre de parts à revendre et le prix de vente minimum souhaité. Ce formulaire est valable un an : vous pouvez le modifier ou l’annuler à n’importe quel moment.

Les ventes sur le marché secondaire ont lieu une fois par mois. C’est le marché de l’offre et la demande qui détermine le prix de vente de vos parts !

Vous bénéficiez d’un temps de réflexion important avant de revendre vos parts. Cependant, si vous êtes très pressé, vous pouvez utiliser l’option « cession dite de gré à gré ». Dans cette situation, vous pouvez céder rapidement vos parts à l’acheteur de votre choix. Ainsi, vous aurez juste à régler les droits d’enregistrement de la revente de SCPI, à hauteur de 5%.

Quant à la revente des parts de SCPI à capital variable, il faut également s’adresser à sa société de gestion. Le prix d’achat est connu et publié par la société de gestion. Ici, il y a deux solutions pour la revente des parts :

  • Soit il y a une demande de souscription d’un montant au moins égal à celui des parts à revendre et la SCPI les attribue aux souscripteurs.
  • Soit il n’y a pas de demande de souscription ou pas d’un montant similaire : les SCPI à capital variable utilisent alors un « fonds de remboursement ». La valeur de retrait des parts est déterminée par la société de gestion.

À noter que le taux d’imposition sur la plus-value réalisée sur la vente des parts est de 19%. Cependant, vous pouvez obtenir un abattement progressif selon la durée de détention de vos parts. Au-delà de 30 ans, vous n’êtes plus imposable sur la plus-value. C’est donc très intéressant de garder ce placement longtemps ! À vous de vous y prendre en avance !

Quoi qu’il en soit, il y a toujours une solution pour revendre vos parts de SCPI, au moment où vous le souhaitez. Avec un investissement en SCPI, on est flexible…

Investissez dans la SCPI

Quels sont les avantages d'une SCPI : on fait le bilan !

Simplicité, sécurité et flexibilité : que demander de plus à un investissement locatif ? Avec les SCPI, les investisseurs s’assurent d’un rendement rentable ou d’une défiscalisation. Allez, on fait le bilan des avantages d’un investissement dans une SCPI. 

Investir en SCPI, c’est gage de sécurité

La sécurité. C’est ce que recherche souvent un investisseur immobilier. Les investisseurs qui choisissent une SCPI pour placer leur argent et obtenir un rendement satisfaisant, optent pour la sécurité.

Il n’y a pas d’investissement plus sécurisé que celui en SCPI. La société de gestion qui s’occupe de vos parts en SCPI va investir dans divers immeubles et mutualiser ainsi le risque. Si une des locations fonctionne moins, pas de panique, votre SCPI aura d’autres biens qui pourront compenser.

L’avantage avec un investissement en SCPI, c’est que vous recevez des revenus réguliers. Et c’est un sacré complément pour la vie de tous les jours ou pour préparer son avenir.

Choisir la simplicité

Investir dans une SCPI, c’est choisir la simplicité. En effet, quand vous achetez vos parts, vous confiez votre argent à une société de gestion qui est agréée par l’AMF. C’est la société de gestion qui s’occupe de tout : de A à Z. Vous n’avez rien à faire ! Grâce à ce placement, vous diversifiez votre patrimoine en investissant dans la pierre.

Un rendement attractif pour tous

En plus de la sécurité et de la simplicité, ce qui est important dans un investissement immobilier, c’est ce que ça vous rapporte ! Et avec des parts en SCPI, vous avez de fortes chances d’être gagnant.

  • Soit, vous optez pour des revenus réguliers et vous investissez dans des SCPI de rendement.
  • Soit, vous optez pour une défiscalisation avec les SCPI fiscales, comme les SCPI Pinel ou Malraux.

Selon le régime fiscal choisi, vous défiscaliserez une partie des loyers ou les charges de la SCPI. Dans tous les cas, cet investissement à long terme est attractif et rentable pour tous.

En résumé :

  • Avec un investissement en SCPI, votre placement est en sécurité et vous rapporte entre 4% et 5%. Il vous assure un revenu complémentaire.
  • C’est un investissement ouvert à tous : les investissements peuvent être plus ou moins élevés
  • Vous ne vous occupez de rien : la société de gestion en charge de la SCPI prend tout en charge. Vous avez l’esprit libre !

Tout compte fait, avec un investissement en SCPI, vous êtes sûr de gagner tout en gardant l'esprit libre. Derrière le terme SCPI se cache un investissement simple, sûr et flexible. Alors, convaincu ?

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