Déclaration de revenus immobiliers : le B.A.-ba des impôts fonciers

Vous avez acquis un ou plusieurs biens immobiliers ? L’air de rien, cela fait de vous un « propriétaire foncier ». Derrière ce titre un peu pompeux, se cache celui qui détient des biens immeubles et perçoit des revenus fonciers. Or, comme tous revenus, les recettes issues de vos investissements immobiliers doivent être déclarées au fisc. Comment procéder à sa déclaration de revenus immobiliers ? On vous explique.

C'est quoi les revenus fonciers ?

« Revenus immobiliers », « revenus fonciers », savez-vous précisément de quoi il ressort ? Retenez que ces deux appellations distinctes désignent une même notion. Les revenus immobiliers ou fonciers proviennent des recettes de biens immobiliers.

Concrètement, il s’agit des bénéfices perçus de la mise en location d’un patrimoine immobilier. Plus précisément, les revenus fonciers désignent les loyers issus de la location d’immeubles bâtis ou non (appartement, maison, terrains, usine, établissement commercial…).

Cependant, certains loyers ne sont pas compris dans les revenus fonciers et notamment :

• les revenus immobiliers provenant de la location d’un bien meublé,
• les loyers issus de la sous-location d’un immeuble nu,
• les biens mis à la disposition d’un proche ou utilisés par son propriétaire.

Alors, quid de la résidence principale ? Comment déclarer sa résidence principale aux impôts ? Dès lors que les revenus immobiliers concernent les revenus issus de la mise à bail du bien, le propriétaire qui use de son bien à titre de résidence principale n’est pas redevable de l’impôt sur les revenus fonciers.

Comment déclarer les revenus immobiliers ?

Certes, il est probable que votre résidence ne vous procure aucun revenu foncier. Cependant, il appartient à l’administration fiscale de s’en assurer. Ce bien immobilier demeure soumis à une obligation déclarative.

En clair, tous propriétaires (particuliers ou entreprise) d’une résidence principale, d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif ou d’un bien vacant, doit indiquer au fisc à quel titre il les occupe, à défaut, préciser par qui ils sont occupés et depuis combien de temps.

Pour autant, la déclaration de revenus immobiliers concerne principalement les revenus fonciers. Ce sont donc les loyers et fermages, mais également les parts issues d’une SCI ou de placements immobiliers (SCPI), les recettes provenant d’emplacements publicitaires et les indemnités de location...

C’est donc la somme des loyers perçus de vos différents biens (non meublés) qu’il vous appartient de déclarer chaque année aux impôts. La déclaration de revenus immobiliers est une obligation légale au même titre que la déclaration de revenus professionnels.

Quel formulaire pour déclarer les biens immobiliers ?

Pour déclarer vos revenus fonciers, vous devez compléter la case 4BE du formulaire 2042. Cela revient à mentionner, dans la déclaration de revenus perçus par votre foyer fiscal, vos revenus locatifs.

L’administration fiscale est à la page. Il est dorénavant possible de réaliser sa déclaration de revenus immobiliers depuis votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr, rubrique : « Gérer mes biens immobiliers ».

Quelle différence entre 2042 et 2044 ?

En principe, il existe une déclaration de revenus pour votre foyer fiscal, communément appelée « déclaration 2042 ». Celle-ci regroupe la totalité des revenus que vous avez perçu sur une année.

En complément de la déclaration 2042 qui est une déclaration globale des revenus de votre foyer fiscal, il est requis de compléter le formulaire 2044. Cette déclaration annexe est dédiée au revenu net foncier de vos biens immobiliers non meublés.

Elle concerne les revenus fonciers provenant de parts de Société civile immobilière (SCI) ou Société civile de placement immobilier (SCPI), ainsi que les revenus locatifs de propriétés rurales ou urbaines à l’exception des redevances d'affichage et de l'usage d’étangs ou cours d'eau.

Comment remplir la déclaration des revenus fonciers ?

2042, 2044… Vous ne savez pas par où commencer ? La déclaration de vos revenus immobiliers vous paraît bien compliquée ? Ce n’est pourtant pas sorcier.

Le plus simple est de commencer par remplir votre déclaration de revenus générale dite « déclaration 2042 ». Pour cela, il vous suffit de reporter à la case 4BE du formulaire 2042 le montant de vos loyers ou fermages perçus.

Dans un second temps, vous pouvez déclarer vos revenus fonciers en remplissant le formulaire 2044. Cette fois, vous devez mentionner le revenu net foncier de vos biens immobiliers, c’est-à-dire les loyers perçus sur la location de vos biens immobiliers non meublés, moins les charges.

Est-ce que la taxe foncière est déductible des revenus fonciers ?

Travaux, charges, taxes, que peut-on déduire de ses revenus fonciers ? En principe tous les frais et charges générés par un bien immobilier loué sont déductibles des revenus fonciers. Mais encore faut-il que le propriétaire puisse en justifier.

Selon le Code général des impôts, sont déductibles de vos revenus fonciers :

• les frais de gestion, de garde et de procédure
• les dépenses d’entretien et de réparation du bien
• les dépenses d’amélioration
• les dépenses acquittées pour le compte des locataires et à la charge des propriétaires
• les provisions pour charges de copropriété
• les primes d’assurances
• les impôts et taxes
• les intérêts d’emprunt
• les indemnités d’éviction et frais de relogement.

Il ne faut donc pas seulement chercher à déduire la taxe foncière de vos revenus fonciers. De nombreux frais peuvent être reportés à votre déclaration de revenus immobiliers afin qu’ils soient déduits de vos impôts.

Comment réduire ses impôts sur les revenus fonciers ?

Vous êtes propriétaire d’un logement en location non meublé et vous relevez du régime d’imposition réel ? Vous souhaitez faire baisser le montant de vos impôts fonciers ? Sachez que vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers à l’aide de dispositifs fiscaux spécifiques.

Pour cela, il vous faudra vous approprier les codes du mécanisme du déficit foncier. En bref, le déficit foncier consiste à faire en sorte que le montant de vos charges soit supérieur à vos revenus fonciers. Un déficit qui peut ensuite être déduit de vos impôts !

Vous avez besoin d’aide pour réduire vos impôts fonciers ? Faites-vous conseiller par un professionnel expert en patrimoine.