Location meublée non professionnelle (LMNP)

Publié le 9 juin 2022
par Alexis Kourtchinsky

Un logement meublé peut être loué à usage de résidence principale du locataire ou de manière saisonnière. En louant votre logement meublé, vous avez la possibilité de créer une structure de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et ainsi profiter des avantages fiscaux.

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Les points clés de la défiscalisation avec la loi LMNP 2021

1

Avantages Fiscaux

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Vos questions fréquentes

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LMNP : comprendre la location meublée non professionnelle

L’investissement locatif est une stratégie d’épargne gagnante ! Savez-vous ce que signifie l’acronyme LMNP ? Location Meublée Non Professionnelle ! Ce dispositif de défiscalisation immobilière est une importante niche fiscale depuis 1949. En plus de vous faire bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable, cet investissement locatif offre de nombreux profits. Récupération de la TVA immobilière, amortissement de votre bien, réduction d’impôts, simplicité des démarches administratives, délégation de la gestion locative… Le statut LMNP a plus d’un atout dans sa manche ! On vous en dit plus sur ce dispositif immobilier incontournable.

Comment fonctionne le statut LMNP ?

Le statut LMNP est un dispositif de défiscalisation immobilière. Il a la particularité d’être considéré comme un investissement à long terme. Il fait partie des investissements immobiliers les plus prisés, vous pouvez découvrir ces différents dispositifs dans notre article https://perlib.fr/immobilier.

Selon le régime fiscal pour lequel vous optez, vous aller bénéficier d’une réduction d’impôts grâce à votre investissement locatif… 

Soit, vous obtenez une défiscalisation sur une partie des revenus issus de cet investissement. Soit, vous déduisez de vos revenus locatifs toutes les charges liées à l’achat de votre acquisition immobilière. Explications.

Comment ça marche le LMNP ?

Investir en LMNP va d’abord vous permettre de devenir propriétaire d’un bien immobilier meublé. Une fois acquis, vous allez mettre le bien en location, percevoir des revenus locatifs et récupérer un pourcentage de la TVA, si le logement est neuf.

Pour être reconnu comme « location meublée non professionnelle », votre logement doit comporter une liste d’équipements immobiliers définie par un décret (literie, cuisine équipée, rangements, luminaires, rideaux…).

Le statut LMNP est donc soumis à des conditions qu’il vous faudra respecter :

  • vos recettes locatives annuelles ne doivent pas excéder la somme de 23 000 euros annuels ou 50 % des revenus annuels totaux du propriétaire ;
  • vous ne devez pas être inscrit en tant que Loueur de Meublés Professionnel (LMP) au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ;
  • vous devez obtenir votre statut de « loueur meublé non professionnel », auprès d’un CFE (Centre de Formalités des Entreprises).

Une fois votre statut LMNP bien mis en place, vous allez vous rendre compte que ce statut fiscal est vraiment avantageux. Et pour cause, les revenus de votre location meublée bénéficient d’abattements fiscaux. En comparaison, avec un logement « nu », les déductions sont vraiment importantes !

Vous avez ensuite le choix entre deux options fiscales selon votre situation personnelle. Les revenus que vous percevez peuvent être déclarés sous deux régimes différents :

  • le régime micro-BIC
  • ou le régime réel.

Un élément à étudier avec attention car, selon le régime fiscal choisi, les aides financières varient.

 

Quelle est la différence entre les statuts LMNP et LMP ?


La principale différence entre les statuts LMP (Location Meublée Professionnelle) et LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) concerne la gestion des déficits. 
Avec la fiscalité LMNP, ces derniers sont déductibles de vos revenus locatifs et peuvent être reportés pendant 10 ans. En revanche, avec l'imposition du statut LMP, les déficits s'imputent sur le revenu global ; ils peuvent être reportés pendant 6 ans.

 

Quels sont les critères pour bénéficier du statut LMNP ?


Vous aimeriez acquérir un bien sous le statut LMNP ? Rassurez-vous, c’est très simple !


Tout d’abord, sachez que le placement LMNP est ouvert à tous les contribuables qui souhaitent augmenter leurs revenus et préparer l’avenir. Il n’y a donc aucune condition de revenus pour accéder à ce statut.
En outre, contrairement à la loi Pinel, ce dispositif vous donne la liberté d’investir là où vous le souhaitez : ici, le zonage géographique n’existe pas ! C’est où vous voulez, quand vous voulez. En clair, le statut LMNP rime avec flexibilité…


Trois conditions existent cependant pour bénéficier du statut LMNP et faire des économies d’impôts. Il est impératif de : 


• posséder un logement (c’est à dire en être propriétaire) ;
• le meubler ;
• et proposer des services au sein de l’habitation.

Investissez dans le LMNP

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Conditions LMNP : quels sont les critères liés au logement ?


Outre les conditions liées au propriétaire, le système LMNP impose également quelques critères liés au logement. En effet, pour louer en LMNP, le bien immobilier doit nécessairement être meublé. De ce fait, il doit disposer de tout le mobilier nécessaire :


• Un lit avec un matelas et une couverture ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Des plaques de cuisson ;
• Une micro-onde ou un four ;
• Un réfrigérateur et un congélateur ;
• Une table et des chaises ;
• Des meubles de rangement ;
• Du matériel ménager (aspirateur, balai…) ;
• Des rideaux et luminaires, etc.


Publiée en 2015, la loi Alur prévoit la liste complète des meubles et accessoires devant être mis à disposition du locataire. Il est important de la respecter scrupuleusement afin de pouvoir louer en LMNP.
De plus, afin d'accéder au statut LMNP et profiter de son système d'imposition, votre bien doit respecter les critères de décence. Il doit donc avoir une surface supérieure à 9 m².
 

Quels variétés de bien sous le statut LMNP ?

Pour louer en LMNP, deux sortes d’investissement existent. Leurs régimes sont plus ou moins avantageux.

Vous avez la possibilité de recourir à la location sous conditions. C’est-à-dire que vous pouvez acquérir un logement personnel afin de le louer en meublé.

Vous pouvez également recourir à la location en résidence de services.

Toutefois, ne nous cachons rien, la majorité des investissements en LMNP se fait au sein de résidences de services. Il s’agit des résidences de tourisme, résidences étudiante, résidences d’affaires, résidences de séniors et EHPAD. Elles comprennent sovent la mise à disposition de services adaptés en fonction de la population de la résidence : coiffeur, manucure, conciergerie, salle de sport, espace wifi…

Ces résidences sont généralement gérées par un exploitant ou un gestionnaire. L’investisseur que vous êtes devra alors signer avec lui un bail commercial d’une durée minimum de 9 ans. Au gestionnaire reviendra la gestion en autonomie de la location meublée et, plus généralement, de la résidence de services.

L’investisseur n’a quant à lui aucune contrainte de gestion. Autrement dit, le gestionnaire s’occupe de tout ! C’est un investissement locatif clé en main.

La simplicité de la gestion locative est un des atouts du statut LMNP.  En résumé, l’exploitant s’occupe du bon fonctionnement des services proposés et de la gestion locative du bien immobilier. Tandis que l’investisseur perçoit ses loyers que le bien en location soit effectivement occupé ou non.  

Autre astuce ? En combinant un investissement LMNP avec l’acquisition d’un logement neuf ou situé dans une résidence de services, vous pourrez bénéficier du remboursement d’une partie de la TVA inclue dans le prix d’achat hors-taxe de votre bien immobilier. On vous l’a dit, la LMNP a tout pour plaire…

Quelle fiscalité LMNP ?

Que votre bien sous le statut LMNP soit loué occasionnellement ou régulièrement, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu. 

Votre location est considérée comme une activité commerciale. Ainsi, en tant que bailleur professionnel, vous faites face à deux options fiscales pour déclarer ces loyers perçus : le régime micro-BIC ou le régime réel. 

Avec seulement deux options, le statut LMNP offre plus de simplicité. À vous de choisir celui qui vous convient, mais il faudra vous décider avant le 1er février de l’année en cours. L’option est alors valable un an avec tacite reconduction. Plus en détail, voici comment fonctionne la fiscalité LMNP.

Quel régime fiscal pour le LMNP ?

Le régime forfaitaire, appelé régime micro-BIC est particulièrement intéressant mais demeure réservé aux microentreprises.

Il vous donne droit à un abattement fiscal de 50% sur les loyers perçus dans le cadre d’un investissement LMNP. Un avantage réservé à ce statut puisque l’abattement pour une location « nue » atteint seulement 30%.

L’investissement LMNP figure donc parmi les plus rentables. Il présente également l’avantage de disposer d’une comptabilité simplifiée. Concrètement, vous avez juste à déclarer les loyers que vous percevez. Si vous choisissez cette option, vous ne serez imposable que sur la moitié des revenus !

En résumé ? Si votre chiffre d’affaires annuel est inférieur à 70 000 euros, vous avez le choix entre le régime micro-BIC ou le régime réel. S’il dépasse ce montant, alors vous dépendez du régime réel.

Ce dernier est très attractif également. Il vous permet de déduire vos charges en fonction de leurs valeurs réelles. Toutes vos charges sont déductibles des recettes locatives : vous pouvez déduire les charges de copropriété, la taxe foncière, les dépenses de travaux, les intérêts d’emprunt si vous avez contracté un crédit immobilier pour financer votre investissement ainsi que les assurances de prêt.

Avec l’investissement LMNP sous le régime réel, vous allez également profiter d’une fiscalité très avantageuse grâce à l’amortissement déductible. Concrètement, les grosses dépenses que vous allez engager vont pouvoir être lissées sur plusieurs années. L'amortissement LMNP concerne le mobilier, l’équipement et le bien immobilier.

Chaque type de dépense a sa durée d’amortissement qui correspond environ à la durée d’usage de la dépense. Par exemple, vous investissez dans un fauteuil à hauteur de 2 000 euros pour une durée de 5 ans, vous allez pouvoir déduire 400 euros de charges chaque année pendant 5 ans.

Montant du chiffre d’affaires, abattement ou encore déduction des charges… Tous ces éléments interfèrent dans le choix du régime fiscal à adopter pour votre investissement LMNP.

Quelle est la place de la TVA dans une location meublée non professionnelle ?

Les bailleurs en investissement LMNP ne facturent pas la TVA auprès de leurs locataires. Ils ne peuvent donc pas la récupérer quand ils font des achats.

C’est là que réside toute la subtilité de cet investissement. Le bailleur LMNP peut néanmoins récupérer la TVA payée lors de l’achat du bien immobilier au fur et à mesure, jusqu’à 16% du bien.

Pour pouvoir jouir de cette défiscalisation, vous devrez remplir trois conditions :

  • avoir acheté un bien neuf au sein d’une résidence de services,
  • confier la gestion du bien à un exploitant pour une durée minimum de 9 ans,
  • et ne pas le revendre dans les vingt années suivant l’achat

Voilà, régime fiscal et TVA, vous avez tout compris de l’investissement LMNP ! Tout ? Pas si vite… Reste une question incontournable. Avez-vous quelque chose à déclarer ?

Comment déclarer ses revenus LMNP ?

Les revenus locatifs perçus sous le statut LMNP font l’objet d’une case à part dans la déclaration annuelle de revenus. Ils sont considérés comme une activité commerciale.

Selon l’option fiscale que vous avez retenue, régime micro-BIC ou régime réel, la déclaration ne se fait pas de la même manière. Et c’est logique, vous ne percevez pas les mêmes réductions fiscales ! A vous de trouver laquelle se prête le mieux à votre situation….

Pour déclarer ses revenus locatifs en micro-BIC, il faut reporter annuellement au sein du formulaire n°2042-C-PRO, dans la rubrique « professions non salariées », le montant total des revenus LMNP. Le centre des impôts s’occupera de calculer l’abattement fiscal.

Pour la déclaration fiscale en régime réel, l’investisseur devra compléter le formulaire « déclaration de résultat n°2031 » et associer un bilan avec compte de résultats. Cela vous semble compliqué ? Pas de panique, vous pouvez vous faire aider d’un professionnel !

Qu’il s’agisse du régime micro-BIC ou régime réel, le statut LMNP est très avantageux fiscalement. Chacun a une situation différente et doit composer avec, mais en toute hypotèse, vous bénéficiez d’un avantage fiscal.

Censi-Bouvard et LMNP, un duo gagnant ?

Cerise sur le gâteau, le statut LMNP peut également se combiner avec le dispositif Censi-Bouvard. Intrigué ? On vous en dit plus !

Incroyable mais vrai. Avec le coup de pouce du dispositif Censi-Bouvard, un investisseur LMNP pourra réduire ses impôts sur le revenu à hauteur de 11% du coût global du bien immobilier hors-taxe. Étant précisé que le coût global comprend le prix d’acquisition, les frais de notaire, ainsi que la commission de l’agence….

Pour en bénéficier, la location doit se faire en Location Meublée Non Professionnelle et se trouver au sein d’une résidence de services, avec un bail commercial de minimum 9 ans. Le plafond maximum d’investissement du logement est de 300 000 euros. Et cette réduction d’impôts est étalée sur 9 ans.

Cependant, dans le cas où les deux dispositifs sont cumulés, il n’y a pas d’amortissement du bien acquis. En effet, vous ne pouvez amortir le prix d’achat de votre bien, si vous bénéficiez déjà d’une réduction d’impôts, dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard. Il sera de nouveau possible de bénéficier de cet amortissement pour tout investissement au-delà du plafond de 300 000 euros.

Attention, le dispositif Censi-Bouvard prend fin le 31 décembre 2021. Il vous reste donc que peu de temps pour en profiter…

Investissez dans le LMNP

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Pourquoi investir en LMNP ?

Investir dans l’immobilier locatif avec le statut LMNP, c’est avantageux fiscalement et attractif pour les investisseurs. Si vous cherchez un investissement flexible et simplifié, le statut LMNP est fait pour vous ! Tout est bien encadré, il n’y a qu’à se lancer.

Optimiser l’imposition de ses revenus locatifs, c’est possible en LMNP !

Le statut LMNP permet d’investir dans un bien immobilier tout en défiscalisant. En effet, l’acquisition d’un bien sous le statut LMNP, vous permet de bénéficier de réductions fiscales. 

Les deux régimes fiscaux qu’il propose sont rentables : à vous de choisir lequel correspond le mieux à vos attentes. Soit en optant pour un abattement fiscal des loyers perçus, ainsi vous ne payerez que 50 % d’impôts sur ces loyers, soit en optant pour la déduction des charges sur les revenus.

Dans tous les cas, vous êtes gagnant. Vous défiscalisez, tout en vous constituant un patrimoine. 

 

Simplicité et flexibilité de la mise en place d’une LMNP

Mettre un bien en location sous le statut LMNP, c’est possible en toute simplicité. A vous de faire l’investissement qui vous correspond le mieux, tout est flexible !

Si vous investissez dans une résidence de services, vous pouvez confier la gestion du bien locatif à un exploitant. Ce système de gestion permet de garantir la perception de vos loyers, que le bien immobilier soit occupé ou non.

L’investissement en LMNP, c’est la garantie d’être en sécurité. Grâce à la signature d’un bail commercial de minimum 9 ans, vous êtes tranquille pour un moment.

Si vous préférez rester aux manettes de votre investissement, vous pouvez mettre en location un logement que vous aurez meublé au préalable. Vous n’aurez qu’à suivre les dispositions du décret du 1er septembre 2015 qui fixe les éléments et équipements obligatoires présents dans le logement.

Vous l’aurez compris : entre son régime d’imposition et sa simplicité, le régime LMNP ne manque pas d’atouts. 

 

Où immatriculer un LMNP ?

Pour débuter votre activité en Location Meublée Non Professionnelle et acquérir votre statut de bailleur, vous allez devoir accomplir certaines démarches obligatoires.

Premièrement, vous devez obtenir votre numéro de SIRET en remplissant un formulaire appelé P0i dans les 15 jours suivant le début de la location de votre bien locatif. Par le biais de ce formulaire, vous déclarez votre activité de loueur et demandez son immatriculation auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE). 

Faire immatriculer son activité de LMNP est obligatoire pour pouvoir jouir de l’investissement que vous avez réalisé. Une fois votre numéro de SIRET obtenu, vous pouvez signer un bail de location avec un locataire. 

Le formulaire P0i est à envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce du bien loué. Une fois le formulaire reçu, le Greffe du Tribunal de Commerce se charge d’envoyer les papiers au répertoire Sirène et hop votre SIRET est créé. À noter, que ce service est gratuit pour un LNMP. 

Petite subtilité pour les personnes ayant acheté leur bien immobilier en indivision, le formulaire n’est pas le même : pour les biens en indivision, il faut remplir le formulaire FCMB. 

Cette démarche est obligatoire et permet de rendre légale votre activité. Et si tout est en ordre, vous pourrez louer de manière sereine votre bien immobilier et défiscaliser ! 

Intéressant, non ? 

Avantages de l’investissement en LMNP : on fait le bilan !

Le statut de Location Meublée Non Professionnelle présente de nombreux avantages pour l’acquéreur : flexibilité, simplicité de gestion et défiscalisation. 

Un dispositif de réduction fiscale efficace

La clé du statut LMNP est bien sûr la réduction d’impôt pour l’investisseur. Votre investissement LMNP vous permet d’acquérir des revenus locatifs en partie exonérés d’impôts. En plus de cet avantage fiscal, vous devenez propriétaire d’un bien immobilier. Faire deux pierres d’un coup, c’est un sacré coup !

Selon le régime fiscal que vous choisissez, vous pouvez récupérer la TVA, déduire vos charges réelles de vos revenus locatifs et amortir votre bien. Avec le statut LMNP, l’acquéreur est vraiment gagnant.

Avec un logement meublé en résidence de services, vous pouvez demander un loyer plus élevé que pour un logement nu équivalent. En plus, ce type de bien a la côte auprès des étudiants ou des jeunes actifs qui s’installent provisoirement dans une ville. Vous n’aurez donc aucune peine à trouver des locataires !  

Le dispositif LMNP rime avec flexibilité

Et si LMNP rimait avec flexibilité et simplicité ?

En investissant dans un bien locatif sous le dispositif LMNP, vous choisissez la simplicité et la flexibilité. À vous de choisir sur quel type de bien vous jetez votre dévolu. Une résidence de services où tout est compris, notamment la gestion du bien immobilier ? Ou une location classique que vous meublez vous-même ?

L’avantage avec la résidence de services, c’est qu’il y a un bail commercial d’au moins 9 ans à la clé. Imaginez, un investissement rentable et 9 ans de tranquillité assurés...

Grâce à l’investissement LMNP, vous êtes en sécurité. Même si votre bien immobilier n’est pas loué, le gestionnaire vous règlera les loyers. En clair, en choisissant un statut LMNP, vous assurez votre avenir !

Préparer son avenir avec l’investissement LMNP

Et si pour préparer votre avenir, vous investissiez dans l’immobilier locatif ? Voilà un bel investissement pour se constituer un patrimoine immobilier.

Grâce à sa facilité de gestion, ce produit d’investissement est un atout pour celui qui souhaite préparer son avenir. Les loyers qu’il génère pourront constituer un solide complément de revenus à la retraite.

Par ailleurs, il est facile de financer cet investissement LMNP par la banque. Les loyers permettant de rembourser l’emprunt, le financement d’un tel projet n’est pas risqué. Cet investissement est donc accessible à tous, y compris ceux qui n’ont pas de liquidité.

Simplicité, rentabilité et défiscalisation, voilà autant de bonnes raisons d’investir dans un logement meublé non professionnel.

En résumé :

  • Investir en LMNP, c’est bénéficier d’avantages fiscaux importants tout en vous constituant un patrimoine immobilier pour préparer l’avenir.
  • Cumuler les avantages d’un LMNP et de la loi Censi- Bouvard, vous permet d’être encore plus avantagé.
  • Avec le statut LMNP, vous choisissez la simplicité si vous investissez dans une résidence de services : déléguez la gestion et récoltez le produit des loyers !

Alors, prêt à sauter le pas et investir en LMNP ? N'oubliez pas de vous faire accompagner d'un gestionnaire fiable et performant.

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