Investir dans la pierre : quel est le processus ?

Publié le 11 juin 2022
par Alexis Kourtchinsky

Investir dans la pierre : tout savoir

Investir dans la pierre est une solution qui tente chaque année de plus en plus de Français, car c’est un investissement perçu comme sûr et rentable.

 Néanmoins, cela reste un placement qui fluctue en fonction du marché et qui peut ne pas rapporter autant que prévu. Voici quelques conseils des experts Perlib pour mieux comprendre le fonctionnement de l’investissement dans la pierre et savoir par où commencer pour vous lancer. 

Quel est le principe d'un investissement dans la pierre ?

Si l’on pourrait facilement imaginer que ce terme fait référence à l’investissement dans la roche ou dans des pierres précieuses, investir dans la pierre signifie en réalité placer son argent dans l’achat de biens immobiliers (maisons, appartements, locaux professionnels) afin de faire fructifier celui-ci via la plus-value ou bien en optant pour l’immobilier locatif. 

C’est un secteur très apprécié des investisseurs car il est considéré comme fiable et rentable : les logements et bureaux sont des biens rapidement loués ou vendus, surtout lorsque la zone géographique est bien choisie, car les besoins des particuliers en matière de logement ne cessent de croître. 

Dans le domaine de l’investissement, la rentabilité va souvent de paire avec le risque, et les investissements les plus instables sont souvent ceux qui rapportent le plus. Investir dans l'immobilier constitue donc un excellent compromis puisque le risque est plus limité que pour d’autres types d’investissements. 

Bon à savoir : certains placements comme l’investissement en OPCI ou en SCPI permettent aux intéressés d’investir dans la pierre sans avoir besoin de dépenser de sommes trop importantes, ou d’avoir à gérer soi-même un parc immobilier. 

Comment investir dans la pierre ?

Contrairement à certaines idées reçues, il n’est pas nécessaire de disposer d’une large somme épargnée pour pouvoir investir dans l’immobilier, car il existe des manières variées d’investir dans la pierre : 

L’investissement direct

Solution la plus privilégiée par les particuliers qui débutent dans ce domaine, l’investissement direct est simple car il consiste à acquérir un bien grâce à son épargne ou via un crédit afin de le proposer à la location ou bien de le remettre à neuf afin de le revendre pour un montant plus élevé et de bénéficier d’une plus-value intéressante. 

L’investissement direct est relativement accessible, cependant il demande un apport souvent conséquent ainsi que de contracter un crédit auprès d’un établissement bancaire : un aspect bloquant pour certains investisseurs qui ne disposent pas des ressources suffisantes pour verser cet apport ou bien se voir accorder un crédit.

De même, ce type d’investissement implique de gérer vous-même votre patrimoine immobilier : achat du bien, éventuels travaux, traitement des dossiers de locataires, gestion des éventuels impayés et autres problèmes liés à la location de biens, etc. 

Avec ce type de placement, vous avez la possibilité de choisir entre plusieurs types de locations : 

  • La location vide, fonctionnant avec un bail de 3 ans renouvelables, qui permet de bénéficier de crédits d’impôts et de défiscalisation grâce à des dispositifs tels que la loi Pinel, la loi Malraux ou encore la loi Denormandie,
  • La location meublée, qui consiste à équiper le logement de certains éléments obligatoires (literie complète, tables et sièges, luminaires, électroménager indispensable, etc.) et permet de bénéficier d’une fiscalité très avantageuse,
  • La location de collocation, très prisée dans les grandes villes ou les zones étudiantes, qui consiste à loger plusieurs locataires qui n’appartiennent pas au même foyer dans un même logement.

L’investissement indirect

Si vous disposez d’une somme trop basse pour acheter un bien seul ou que vous ne souhaitez pas avoir à gérer vous-même vos investissements dans l’immobilier, vous avez la possibilité d’investir dans la pierre de manière indirecte. Concrètement, cela consiste à placer votre argent dans une structure dédiée telle qu’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) ou une SCI (Société Civile Immobilière). 

Appelé pierre-papier , ce type d'investissement est idéal pour ceux qui souhaitent investir dans la pierre sans pour autant avoir à se charger eux-mêmes de l'entretien ou de la gestion des biens immobiliers. Accessible à partir de 1000€ en moyenne, ce type de placement fonctionne sous forme de pièces qui sont investies dans des biens choisis par des experts du marché immobilier, qui travaillent dans des structures citées précédemment. 

Investir dans la pierre en passant par une SCPI, un OPCI ou une SCI peut se faire directement via un compte-titre, ou bien en passant par une assurance vie : une solution souvent choisie par les investisseurs car celle-ci est plus intéressante en matière de fiscalité. Dans un cas comme dans l’autre, la société de gestion choisie s’occupera de la gestion des biens et vous versera par la suite un loyer proportionnel au montant investi.

 

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Pourquoi investir dans la pierre ?

Vous l’aurez compris : investir dans la pierre est un excellent moyen de faire fructifier vos économies en bénéficiant d’un rendement supérieur à celui d’un livret A par exemple, sans pour autant prendre des risques démesurés, mais ce n’est pas le seul avantage à tirer de ce type d’investissement. Voici plusieurs bonnes raisons d’investir dans la pierre via l’investissement direct ou indirect : 

  • Des rentrées d’argent régulières : contrairement à d’autres investissements qui rapportent de l’argent uniquement lorsque vous choisissez de revendre des actions par exemple, investir dans l’immobilier permet de profiter de rentrées d’argent plus régulières grâce aux loyers mensuellement payés par les locataires des logements ou bâtiments loués par les structures dans lesquelles vous avez investi.
  • Un investissement à court et à long terme : à court terme, vous bénéficiez des rentrées d’argent liées aux versements des loyers, mais ce n’est pas la seule manière de gagner de l’argent via l’investissement dans la pierre, puisque la revente de chaque bien peut engendrer de la plus-value. Un critère que prennent également en compte les gestionnaires de SCPI, d’OPCI et de SCI.
  • La possibilité d'utiliser l’effet de levier pour investir dans davantage de biens : vouloir investir dans la pierre ne signifie pas toujours avoir les moyens nécessaires pour acheter une nouvelle propriété. Néanmoins, disposer de revenus mensuels liés aux loyers d’autres biens loués permet de disposer de davantage de fonds afin de rembourser le crédit souscrit pour un nouveau bien.
  • L’opportunité de constituer un capital protégé des risques de l’inflation : les prix augmentent chaque année à cause de l’inflation, néanmoins l’immobilier à l’avantage de plutôt bien survivre à ce phénomène, car la valeur des biens immobiliers mais aussi le montant des loyers augmente également en fonction de l’inflation. Une excellente manière de faire fructifier vos économies.
  • Des possibilités variées : investir dans la pierre offre une certaine liberté car vous avez la possibilité d’acheter des biens à rénover afin de les revendre ou de les louer, meublés ou vides, mais aussi de choisir d’acheter des parts dans des sociétés de gestion immobilières comme les SCPI, les OPCI ou les SCI.

Qui peut investir dans la pierre ?

En théorie, tout le monde peut investir dans la pierre à condition d'être majeur et de disposer des fonds suffisants pour le faire, qu'il s'agisse d'un investissement direct ou indirect. Néanmoins, en pratique, cela peut s'avérer plus complexe. En effet, la plupart des investissements impliquent un apport en personnel ainsi qu'un crédit provenant d'un établissement financier, mais ceux-ci ne sont pas garantis. 

En effet, tout le monde n’a pas eu l’occasion de suffisamment d’argent de côté au cours de sa vie pour constituer un apport, et il est possible que votre situation ne vous permette pas d’obtenir ce crédit : revenus insuffisants, endettement trop important, situation de santé instable ou préoccupante, beaucoup de facteurs sont pris en compte lors de l’attribution d’un crédit et il n’est donc pas garanti que vous puissiez en bénéficier. 

Les rentrées locatives sont également un critère pris en compte lors d’une demande d’attribution de crédit, au même titre que les revenus du ménage qui souhaite bénéficier du crédit en question. C’est pour cette raison que nous parlions précédemment d’effet de levier : si vous avez déjà investi dans des biens et que ceux-ci vous rapportent de l’argent mensuellement, il se peut que cela fasse pencher la balance en votre faveur pour obtenir un crédit. 

Quand faut-il investir dans la pierre ?

Vous êtes convaincu par les avantages liés au fait d’investir dans la pierre ? C’est une bonne nouvelle : cela vous permettra sans aucun doute de faire fructifier votre épargne et d’en tirer des avantages. Mais alors y a-t-il un moment idéal pour se lancer et investir dans la pierre ? 

Le premier facteur à prendre en compte lorsque vous envisagez ce type de projet est votre âge. En effet, si vous êtes jeune et commencez tout juste à travailler, il est possible que vous n’ayez pas suffisamment d’épargne disponible pour ce type de projet. De même, une fois à la retraite, vos revenus seront certainement plus bas et il sera plus difficile d’obtenir un crédit car les banques sont plus réticentes. L’idéal est donc de vous lancer dès que vous avez une situation financière stable et des revenus suffisants. 

Ensuite, il convient de surveiller l’évolution du marché de l’immobilier avant d’investir dans la pierre, car il connaît des fluctuations en fonction des périodes économiques que nous traversons : la crise liée au Covid-19 par exemple, a complètement bouleversé le marché pendant plusieurs mois. De ce fait, avant d’investir toutes vos économies dans l’immobilier, nous vous conseillons de vous renseigner sur l’état du marché et éventuellement de prendre conseil auprès de professionnels. 

N’oubliez pas de prendre en compte les taux proposés par les établissements financiers auprès desquels vous pouvez souscrire un crédit immobilier, qu’il s’agisse d’une banque ou d’un établissement privé. Depuis quelques années, les taux sont relativement bas et offrent de bonnes opportunités aux acheteurs potentiels, mais cela ne veut pas dire que vous devez souscrire au premier crédit que l’on vous propose sans prendre le temps de comparer les offres. 

Enfin, pensez à vous renseigner sur les conditions nécessaires pour bénéficier de certaines aides et autres crédits d’impôts accordés par l’État : déposer des dossiers au bon moment peut vous permettre de réaliser des économies plus importantes ou de bénéficier de davantage d’aides. Une astuce simple pour réduire vos dépenses. 

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Comment se lancer concrètement dans cet investissement ?

Vous aurez pu vous rendre en compte par vous-même : investir dans la pierre est accessible au plus grand nombre mais reste cependant assez complexe et comporte des risques. Pour vous assurer de faire fructifier votre argent sans pour autant risquer de voir disparaître toutes vos économies, nous vous conseillons donc de ne pas vous lancer tête baissée dans ce projet mais de prendre le temps d'étudier tous les paramètres : marché immobilier, budget, type de logement dans lequel investir, zone géographique, moyens de financement, divers avantages fiscaux, etc. 

Pour éviter les mauvaises surprises, pensez à bien vous entourer et à demander conseil à des notaires, des agents immobiliers ou encore des conseillers en gestion de patrimoine qui pourraient vous aider à investir dans la pierre avec davantage de sécurité, et à bénéficier d'un rendement optimal. Si cet accompagnement à un coût qui peut sembler élevé, il sera rapidement rentabilisé grâce à des investissements bien pensés et productifs. 

Enfin, n'oubliez pas que vous avez également la possibilité de faire confiance aux professionnels de la gestion immobilière qui travaillent dans des OPCI, des SCPI ou des SC I : ceux-ci se font un plaisir de vous aider à y voir plus clair, de répondre à toutes vos questions et de vous aider à tirer le maximum de bénéfices de vos économies en se chargeant d'investir dans la pierre en votre nom, via l'achat de pièces et de biens.  

A SAVOIR

Notre conseil d’expert : il existe de nombreuses lois qui régissent les investissements immobiliers, nous vous recommandons donc fortement de prendre le temps de vous renseigner en ce sens afin d’éviter les mauvaises surprises ou même d’éventuelles taxes et contraventions liées à une mauvaise gestion de votre patrimoine. 

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