Simulateur LMNP : calculez la rentabilité de votre placement

Vous êtes l’heureux propriétaire d’un bien immobilier ? Vous souhaitez bénéficier de revenus supplémentaires en le plaçant en location ? Le statut LMNP est probablement celui qui convient à votre investissement locatif. Mais quelle est la rentabilité d’un investissement en location meublée non professionnelle ? Réponse en quelques clics avec le simulateur LMNP.

Qu’est-ce que l’investissement en LMNP ?

Le statut LMNP, pour « location meublée non professionnelle » désigne un dispositif fiscal français. Il permet d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants.

En quoi cela consiste ? Tout d’abord, il s’agit d’investir dans un bien immobilier dont l’usage sera destiné à la location (annuelle ou de tourisme). Comme son nom l’indique, le logement doit être meublé de manière à ce que le locataire puisse immédiatement s’y installer.

Le statut de loueur non professionnel implique que vous ne fassiez pas de la location immobilière votre principale source de revenu. La location ne doit pas constituer votre activité. Les revenus de vos locations ne doivent donc pas dépasser certains plafonds.

Pourquoi recourir à ce statut légal plutôt qu’un autre ? Tout simplement parce qu’investir en LMNP vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux (abattement de 50%) et d’amortir le bien immobilier et son mobilier sur plusieurs années.

En d’autres termes, il vous permet de créer du déficit en déduction de vos revenus locatifs, ce qui réduit considérablement votre impôt. Mais concrètement, quelle serait la rentabilité de votre investissement en LMNP ? Réponse avec le simulateur LMNP.

Comment calculer les revenus LMNP ?

Avant de vous lancer dans votre investissement en LMNP, vous allez très certainement évaluer en amont les revenus qu’il peut dégager. Pour cela, il faut bien distinguer les revenus bruts, des bénéfices nets perçus après déduction des charges.

Calculer les revenus en LMNP revient dans un premier temps à estimer les loyers perçus. La première étape consiste donc à calculer le montant annuel des loyers encaissés. Ces loyers inclus les éventuelles charges payées par le locataires et récupérables par le propriétaire. Prenons un exemple, pour un bien placé en location avec un loyer mensuel de 1000 euros, les revenus annuels seront de 12 000 euros.

C’est là que le statut de la location meublée non professionnelle devient intéressante. Car investir en LMNP, en optant pour le régime d’imposition au réel, permet de déduire certaines charges des revenus locatifs.

En optant pour ce statut administratif, votre revenu net imposable sera bien moins élevé. Traduction ? Vous aurez bien moins d’impôt, voire aucun impôt, à verser sur vos revenus locatifs. Nul besoin de simulateur LMNP pour comprendre que ce statut présente un véritable intérêt.

Comment calculer la rentabilité d'un LMNP ?

Évidemment, l’emplacement d’un logement fait la qualité de l’investissement immobilier. Mais c’est sa rentabilité qui fait véritablement la performance de l 'investissement.

Qu’est-ce que la rentabilité d’un LMNP ? Et comment la calculer ? La rentabilité d’un investissement en LMNP se calcule de deux manières, selon si vous souhaitez obtenir sa rentabilité brute ou nette.

La rentabilité brute d’un investissement immobilier consiste à estimer le rendement d’un bien, sans s’intéresser aux charges déductibles et aux amortissements possibles.

Elle se calcule à partir de la formule suivante :

Rentabilité brute = (Loyers annuels / Prix d’achat du bien) x 100

Ainsi, pour un logement au loyer mensuel de 1000 euros, acheté 200 000 euros, la rentabilité brute serait estimée à 6%.

En revanche, la rentabilité nette est celle qui tient compte des charges courantes et des frais déductibles. C’est celle qui nous intéresse pour calculer la performance d’un investissement en LMNP.

Il est possible de recourir à un simulateur LMNP pour évaluer le rendement de votre investissement. Mais concrètement, la formule mathématique est relativement simple : Rentabilité nette = (Loyers annuels – charges annuelles – impôts / Prix d’achat du bien) x 100

Ainsi, dans l’exemple précédent, si les charges annuelles s’élèvent à 5000 euros et l’impôt à 1000 euros, la rentabilité nette serait calculée de la manière suivante : (12 000 – 5000 – 1000 / 200 000) x 100 = 3%

Pour autant, le simulateur LMNP peut aller encore plus loin qu’un rapide calcul mental. En effet, certaines simulations permettent d’estimer la rentabilité nette après impôts ou encore la rentabilité globale incluant la plus-value.

Comment calculer déficit LMNP ?

Vous avez peur du déficit ? Vous avez tort ! En LMNP, le déficit est une stratégie fiscale adoptée par les investisseurs immobiliers pour réduire ses impôts sur les revenus locatifs.

Le déficit fiscal est créé lorsque le montant des charges déductibles (amortissements compris) est supérieur à la somme de revenus locatifs. Concrètement ? Le déficit réduit ou diminue votre impôt sur les revenus locatifs.

Mais comment créer du déficit en LMNP ? Tout d’abord, notez que cette stratégie ne peut être adoptée que si vous optez pour le régime d’imposition au réel (ce n’est pas possible en micro-BIC).

Ensuite, pour générer du déficit en LMNP, vous devez estimer vos charges et, si besoin en créer de supplémentaires, afin de les déduire de votre impôt sur les revenus locatifs.

En clair, un bon simulateur LMNP va tenir compte de vos charges locatives déductibles et de l’amortissement de votre bien immobilier ainsi que de vos biens mobiliers rattachés à votre investissement.

Quelles charges peut-on déduire en LMNP ?

Vous l’aurez compris, investir en LMNP permet de réduire considérablement, voire annuler son impôt. Mais quelles sont les charges déductibles de mon impôt sur les revenus locatifs ?

Il s’agit des charges locatives réelles :

• les intérêts d'emprunt
• les frais de gestion locative : si vous faites appel à une agence immobilière ou une conciergerie
• les travaux d'entretien et de réparation : tout ce qui ne relève pas d’une amélioration ou une construction
• les assurances
• ainsi que les charges de copropriété non récupérables : frais d'administration et de syndic
• enfin, les taxes : foncière et éventuellement CFE.

Mais ce n’est pas les seules dépenses que vous pouvez déduire de votre impôt en créant un déficit. En effet, il est encore possible de procéder à la stratégie de l’amortissement.

L’amortissement des bien immobilier (sur 20 ou 30 ans) et mobilier (sur 5 ou 10 ans) de votre investissement, est lui aussi déductible de votre revenu imposable. Cet amortissement permet d’augmenter considérablement le déficit et donc de réduire votre impôt sur les revenus locatifs.

C’est grâce à l’amortissement de travaux de rénovation ou de mise aux normes de votre logement que vous pourrez améliorer votre bien immobilier tout en réduisant vos impôts.

Vous avez encore des doutes sur l’intérêt d’opter pour le statut LMNP ? Faites le test avec un simulateur LMNP, ou parlez-en à un expert en patrimoine. Vous serez vite fixé !