Investir en LMNP : pourquoi et comment faire ?

Publié le 30 juin 2022
par Henri des Rieux

Airbnb, valeur refuge, patrimoine… l’investissement immobilier a le vent en poupe. Avec des taux d’emprunt immobilier relativement bas et l’incertitude ambiante, les Français privilégie les investissements dans la pierre. Avec Airbnb, c’est l’investissement locatif dans un logement meublé qui remporte la palme des placements chouchous. Mais c’était sans connaître le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Après cet article, on vous le garantit, vous allez vouloir investir en LMNP…

Qu'est-ce que la loi LMNP ?

Investir en LMNP, c’est mettre dans son investissement immobilier un peu de sa personne… D’abord, l’acquéreur choisi son bien immobilier, ou la résidence de services où il souhaite établir son investissement locatif. 

Une fois devenu le propriétaire de ce bien, il devra le transformer en logement meublé. Décoration, choix des meubles, ambiance, l’investisseur apporte à son investissement locatif sa touche personnelle. C’est d’ailleurs cette valeur ajoutée qui fait que son logement meublé saura se distinguer sur le marché.

Ça y est, le logement meublé est prêt à entrer sur le marché de la location. Reste une étape : faut-il opter pour le statut LMNP ? En d’autres termes, dois-je investir en LMNP ?

Le statut LMNP s’applique à la location de logement meublé non professionnel. Il se distingue de la location de logement professionnel qu’on nomme LMP. 

Régit par plusieurs textes de loi et réglementaires, parmi lesquels l’article 199 services du Code général des impôts, le statut LMNP permet de réaliser un investissement locatif et de profiter d’une réduction d’impôts.

Ouvert à tous les contribuables, le statut LMNP est très accessible. Peu contraignant, la location doit simplement porter sur un logement meublé, qu’il soit situé en résidence de services ou non, dans un immeuble neuf ou ancien.

Célèbre niche fiscale, investir en LMNP offre une fiscalité avantageuse au propriétaire du logement meublé placé en location.

Pourquoi investir en LMNP ?

D’un point de vue comptable et fiscal, investir en LMNP présente de nombreux avantages. On fait le point.

Tandis qu’un logement meublé placé en location sans statut LMNP ne vous permet pas de bénéficier de réduction d’impôts, investir en LMNP est bien plus rentable. Selon le régime fiscal pour lequel vous optez, micro-BIC ou régime réel simplifié, vous allez pouvoir déduire vos charges et amortir votre investissement locatif.

Avec le régime d’impôts micro-BIC, la location d’un logement meublé non professionnelle est intéressante pour une location meublée de tourisme. C’est le cas des biens immobiliers en résidences de services touristiques. Dans cette hypothèse, vous allez pouvoir bénéficier d’un d’un abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 %.

Cependant, opter pour le régime réel simplifié peut vous offrir plus d’avantages. Dans 85 % des cas, ce régime vous permet d’amortir votre investissement locatif. Dépenses de mobilier, travaux, charges de copropriété, honoraires d'agence, intérêts d'emprunt… vous pouvez déduire toutes les dépenses liées à l'activité en LMNP.

Alors pourquoi investir en LMNP ? Eh bien tout simplement pour profiter de ces avantages comptables et d’une copieuse réduction d’impôts. Autant d’avantages dont vous ne pourrez pas bénéficier dans le cadre d’un investissement locatif classique…

 

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Qui investit en LMNP ?

Vous avez un projet d’investissement locatif et vous êtes intéressé par le statut LMNP ? Vous vous demandez qui peut faire du LMNP ? Rassurez-vous, tous les contribuables domiciliés en France peuvent prétendre au statut LMNP.

Cependant, pour investir en LMNP, vous devez investir en particulier et non en tant qu’investisseur immobilier. Ce statut est incompatible avec la location de logement professionnel. Autrement, il s’agit du statut LMP (location meublée professionnel), pour lequel vous devez vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Pour investir en LMNP, il vous suffit de déclarer votre activité, dans les 15 jours suivant le début de la location, auprès du Centre des formalités des entreprises (CFE) ou du Tribunal de commerce du lieu où se situe le logement meublé. 

La déclaration se fait via le formulaire P0i (Cerfa 11921). Il vous faudra également déclarer vos revenus tirés de la location du logement meublé.

 

Quand investir en LMNP ?

Y-a-t-il un moment optimal pour investir en LMNP ? À l’inverse des dispositifs Pinel et Denormandie, les avantages fiscaux de l’investissement locatif en LMNP ne sont pas limités dans le temps.

De ce point de vue donc, il est possible d’investir en LMNP à tout moment. Néanmoins, comme tout investissement locatif, le placement immobilier LMNP permet de bénéficier d’avantages fiscaux. C’est pourquoi, vous avez tout intérêt à investir en LMNP durant votre vie active, période où vous êtes le plus fortement imposé.

Investir en LMNP permet également de préparer et anticiper sa retraite. Les loyers tirés de la location du logement meublé constitueront un complément de revenus bienvenu au jour de votre départ à la retraite.

Moralité ? Plus tôt vous amorcerez un investissement immobilier LMNP, plus longtemps vous profiterez de ses avantages.

Comment investir en LMNP ?

Investir en LMNP est accessible au plus grand nombre. Pour autant, cet investissement locatif exige de son propriétaire le respect de quelques conditions élémentaires.

La première condition tient à la nature de la location. Pour bénéficier du statut LMNP, l’investissement immobilier doit en effet porter sur un logement meublé. 

Le législateur entend par « logement meublé » le bien immobilier qui dispose de tous les équipements et mobiliers nécessaires à l’accueil d’un locataire. 

Une liste de ces équipements est citée dans la loi LMNP, tels que des meubles de rangement, des ustensiles de cuisine et vaisselle, une table et des chaises, un réfrigérateur, des plaques de cuisson… Bref, tout ce que vous aimeriez trouver dans un logement meublé qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire.

Ensuite, pour investir en LMNP, il faut encore être propriétaire du bien immobilier. Le logement doit avoir une surface décente, soit supérieure à 9m2. 

Enfin, vous avez la possibilité de déléguer la gestion locative de votre logement meublé à un gestionnaire professionnel. C’est souvent le cas pour les logements meublés en résidence de services (EHPAD, résidence de tourisme, résidence étudiante…etc.)

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Puis-je vivre dans mon LMNP ?

Comme son nom l’indique, le statut LMNP est réservé à la location de logement meublé non professionnel. C’est un investissement locatif et non un logement à titre de résidence principale.

Partant, s’il souhaite bénéficier des avantages fiscal et comptable du statut LMNP, le propriétaire du bien immobilier ne pourra pas l’occuper. 

Généralement, le logement meublé non professionnel est soumis à bail commercial et confié à une société de gestion. En confiant la gestion locative de son logement, le propriétaire évite bien des contraintes de l’investissement locatif. Mais, en contrepartie le propriétaire ne peut pas l’occuper. 

En principe, un bail commercial est effectif de 9 ans à 11 ans. Au terme de ce bail, le propriétaire pourra décider de sortir du système de gestion locative et occuper son logement meublé. Cependant, il ne pourra plus prétendre au statut LMNP ni bénéficier de ses avantages.

Quelle rentabilité pour LMNP ?

Au-delà des avantages fiscaux et comptables qu’offre le statut LMNP, il s’agit d’un investissement locatif. Or, comme tout investissement immobilier, il se révèle particulièrement rentable.

Le taux de rendement affiché par l’investissement immobilier LMNP est un des plus performants. Investir en LMNP dans une résidence de services permet d’atteindre un taux de rendement moyen de 3,9%.

Figurant parmi les principaux dispositifs de défiscalisation immobilier, il offre par ailleurs des avantages fiscaux sans pareil. Ainsi, le statut LMNP vous permet de bénéficier de revenus locatifs et de déduire les charges liées à votre logement meublé.

Par ailleurs, vous avez la possibilité de confier l’intégralité de la gestion locative de votre bien immobilier à un gestionnaire professionnel. Ainsi, ce placement n’entraine aucun investissement en temps, ni en énergie, de votre part. 

Vous n’avez qu’à percevoir les revenus locatifs et bénéficier d’une importante réduction d’impôt. Voilà un investissement locatif rentable !

Comment est calculée la rentabilité d'un investissement locatif ?

À ce propos, petit point important avant d’investir en LMNP ou avec un autre investissement immobilier. Voilà une question que tout profane doit se poser : comment est calculée la rentabilité d’un investissement locatif ?

Retenez qu’il existe une méthode infaillible pour calculer le rendement d’un placement immobilier : le rendement locatif.

Le rendement locatif constitue en effet l’indicateur clé de performance de votre investissement locatif. Pour l’obtenir il faut calculer la différence entre les revenus tirés d’un logement placé en investissement locatif et les charges qu’il génère. C’est le ratio entre l’investissement locatif et les loyers perçus.

Or, il n’est pas de meilleur investissement locatif que d’investir en LMNP. Et pour cause, le statut LMNP permet, dans le cadre du régime réel simplifié, de déduire de ses impôts les charges locatives.   

Nul besoin d’être bon en mathématiques pour comprendre qu’investir en LMNP revient à s’assurer des revenus réguliers, sans aucune charge. Le rendement locatif de cet investissement immobilier ne peut être plus optimal ! Investir en LMNP est donc l’un des investissements locatifs les plus rentables…

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Investir en LMNP : quels sont les avantages ?

Tout compte fait, pourquoi investir en LMNP ? À l’issue de cet article, la réponse paraît évidente tant l’investissement locatif sous le statut LMNP présente des avantages.

« Toutes choses sont dites déjà ; mais comme personne n'écoute, il faut toujours recommencer », se lamentait l’écrivain André Gide. Pour vous aider à mieux retenir les avantages de ce placement immobilier, reprenons de manière synthétique ses avantages incontournables.

D’abord, l’avantage fiscal. En plus de vous constituer un précieux patrimoine immobilier, investir en LMNP vous permet de bénéficier d’une intéressante réduction d’impôts. 

Si vous optez pour un régime fiscal mico-BIC, vous pourrez profiter d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs déclarés. Au contraire, avec le régime réel simplifié, vous pourrez déduire de vos impôts l’intégralité de vos charges locatives.

Ensuite, le statut LMNP vous offre la possibilité d’amortir de nombreuses dépenses liées à votre logement meublé. Ainsi, vous avez le droit d’amortir votre investissement locatif sur trente ans et les dépenses de mobilier sur sept ans.

Par ailleurs, l’investissement locatif en LMNP est l’un des plus rentable. Au-delà de son rendement locatif particulièrement performant, vous avez la garantie de louer votre logement meublé facilement. Résidence étudiante, location sur Airbnb, la demande de logement meublé en location est très importante.

Enfin, les revenus locatifs qu’offre cet investissement immobilier figurent parmi les plus élevés. En effet qu’ils soient en résidence de services ou non, la location de logement meublé est très recherchée. Or, ce n’est pas à un investisseur comme vous que l’on apprendra que tout ce qui est convoité est précieux…

En résumé :

  • - Le statut LMNP est très accessible et peu contraignant : la location doit simplement porter sur un logement meublé, qu’il soit situé en résidence de services ou non.
  • - Dépenses de mobilier, travaux, charges de copropriété, honoraires d'agence, intérêts d'emprunt… vous pouvez déduire toutes les dépenses liées à l'activité en LMNP.
  • - En LMNP vous avez la possibilité de déléguer la gestion locative de votre logement meublé à un gestionnaire professionnel. C’est souvent le cas pour les logements meublés en résidence de services.

Investir en LMNP est non seulement rentable, mais aussi très facile d’accès. Le statut LMNP s’obtient facilement et vous permet de bénéficier de précieux avantages fiscaux. Au-delà de la réduction d’impôt sur les revenus qu’il procure, cet investissement locatif figure parmi les plus performants tant la location de logement meublé est convoitée. 

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