Amortissement en LMNP : tout savoir en 2024

En tant que loueur en LMNP (location meublée non professionnelle), l’amortissement est l’un des arguments les plus importants à prendre en compte car il permet d’optimiser ses revenus locatifs mais aussi de gérer efficacement les coûts associés aux différents composants du logement.

C’est un mécanisme disponible pour les propriétaires ayant opté pour le régime réel simplifié (par opposition au régime micro-BIC).

Cela peut représenter un choix intéressant pour un investissement locatif.

Il permet à l’investisseur de déduire de son revenu imposable lié à son activité lmnp un montant correspondant à la dépréciation du bien. En effet, l’idée derrière ce mécanisme est qu’un bien immobilier, et ses différents composants ont tendance à se déprécier au cours du temps. Sans intervention humaine, le bien perd de la valeur. Pour compenser cela, l’amortissement LMNP intervient et permet de déduire de son montant imposable une charge (qui ne correspond pas nécessairement à une perte de valeur réelle du bien).

L’amortissement LMNP peut permettre à l’investisseur de ne payer que très peu d’impôts et peut rendre ce type de placement particulièrement attractif.

Qu’est-ce que l’amortissement en comptabilité ?

L’amortissement est un concept classique de comptabilité qui permet de prendre en compte la durée de vie d’un bien.

EXEMPLE
Pour un bien d’une durée de vie de 20 ans, si la méthode utilisée est la méthode linéaire, on estime que le bien se déprécie en moyenne de 5% par an. Le taux d’amortissement est dans ce cas de 5%.
Ainsi, chaque année, cet amortissement (d’un montant égal à 5% de la valeur du bien initialement) est comptabilisé comme une perte dans le compte de résultat.
La conséquence est une baisse du revenu avant imposition et ainsi une baisse d’impôt considérable.

L’objectif implicite de l’amortissement est en fait d’aligner les charges d’un bien sur ses revenus.

Quels sont les avantages fiscaux de l’amortissement LMNP ?

On l’a vu, le principal avantage de l’amortissement LMNP est donc de pouvoir déduire de son revenu imposable des charges et donc de payer moins d’impôts.

Ce dispositif est d’autant plus avantageux que le statut LMNP ne permet pas les déficits. Autrement dit, si pendant une année donnée les charges dépassent les revenus (donc déficit), les charges ne sont pas déductibles par le loueur. En revanche, elles peuvent être reportées sur les années suivantes (sans limite de temps). Les charges “en trop” ne sont donc pas perdues et seront réutilisées au moment opportun.

Enfin, cet amortissement n’est qu’une écriture comptable. Il ne signifie pas que votre bien a forcément perdu de la valeur. Il peut donc être racheté à une toute autre valeur.

Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

La durée d’amortissement

La durée d’amortissement est propre à chaque composante d’un bien immobilier.

Voici un tableau récapitulatif de la durée d’amortissement de chaque partie d’un bien :

Le calcul montant de l’amortissement

La méthode la plus souvent choisie pour l’amortissement est la méthode linéaire. Elle consiste en un amortissement équivalent chaque année. Ainsi, pour une toiture d’une valeur de 250 000 euros, amortissable sur 25 ans (cf le tableau ci-dessous), le montant de l’amortissement à indiquer dans la déclaration est de 10 000 euros par an.

Il est donc important pour un loueur qui souhaite faire le calcul d’amortissement de bien définir la valeur de chaque partie du bien. Car cela a un impact sur le montant imposable chaque année. En effet, plus la durée d’amortissement est faible et plus le montant amorti est élevé.

BON A SAVOIR
Le calcul du montant de l'amortissement se fait toujours à partir de la valeur hors taxe du bien.

Pour ne pas se tromper, le plus simple est de se faire accompagner par un expert comptable à ce sujet.

Mais de manière générale, le montant amorti est environ 2% à 4% annuellement (soit une durée d’amortissement globale pondérée de 25 à 50 ans).

Une fois une partie du bien totalement amortie (par exemple au bout de 12 ans, les aménagements intérieurs), l’amortissement se réduit.

Les formalités administratives

L’amortissement LMNP, en prenant en compte tous les composants du bien, n’est possible qu’en ayant opté pour le régime réel simplifié (par opposition au micro-BIC).

Pour le loueur, ce régime impose de tenir une comptabilité détaillée avec l’ensemble des revenus (loyers) et des charges que génère le bien.

Il est préférable de s’entourer d’un expert comptable pour gérer cette comptabilité car les erreurs peuvent être coûteuses.

Peut-on amortir les biens mobiliers (meubles) et les travaux en LMNP ?

Oui, il est possible pour le loueur d’amortir ses biens mobiliers et ses travaux dans le cadre du LMNP pour augmenter ses revenus locatifs (loyers). La règle est que ces dépenses doivent toujours être supérieures à 600 euros TTC. Il est important de conserver les factures de ces dépenses pour la comptabilité en cas de contrôle fiscal.

Voilà un tableau qui récapitule la durée d’amortissement moyenne en fonction du type de mobilier.

Voir la différence entre la location meublée ou vide.

Outre le mobilier, il est également possible d’amortir les travaux.

Voici un tableau qui récapitule la durée d’amortissement en fonction du type de travaux :

L’amortissement a-t-il un impact sur l’impôt sur la plus value ?

L’amortissement ne fait pas réellement baisser la valeur du logement. Ainsi le calcul de plus value reste : prix de revente - prix d’achat.

La plus value ne prend pas en compte la baisse de la valeur du bien qui n’est qu’une écriture comptable.

Peut-on modifier l’amortissement d’un bien après sa première déclaration ?

Après une première déclaration envoyée et validée par l’administration fiscale, il est normalement impossible de modifier sa déclaration d’amortissement. Sauf dans 3 cas :

• Erreur dans la déclaration initiale
• Changement majeur dans la déclaration du bien. Par exemple, suite à des travaux qui changent l’appartement de manière significative. Il faut dans ce cas distinguer les travaux d’entretien (qui maintiennent la valeur du bien) et les travaux d’amélioration (qui améliorent le bien et donc la valeur du bien)
• Changement du régime fiscal : du régime micro-BIC au régime réel par exemple

Est-il possible de commencer à amortir son bien de manière décalée ?

Oui, il est possible pour le propriétaire de commencer à amortir son logement de manière décalée. En revanche, sauf raisons spécifiques, il n’y a aucun intérêt à le faire. En principe, l’amortissement commence dès le début de la location logement, lorsque les premiers revenus locatifs apparaissent.

Les raisons spécifiques peuvent par exemple être une anticipation de travaux importants qui vont améliorer la valeur du logement et donc vont augmenter les revenus (loyers) du logement.