- Différence entre LMP et LMNP : explications
Différence LMP et LMNP : notre guide complet
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De plus en plus d’investisseurs se tournent vers l’investissement locatif, qui a de nombreux avantages et permet notamment de percevoir chaque mois les revenus des locations. Néanmoins, ce projet demande de prendre plusieurs décisions, comme le choix du bien et des locataires, mais aussi du statut. Différence entre LMP et LMNP, avantages et inconvénients de ces deux statuts : quelques explications !
Pourquoi faire la différence entre LMP et LMNP ?
Le LMP et le LMNP sont deux statuts que peut avoir une personne qui fait le choix d’investir dans l’immobilier locatif de bien meublé, et donc d’acheter des biens pour les proposer ensuite déjà meublés à la location à des ménages.
Ces deux acronymes désignent les statuts suivants :
- LMP : Loueur en Meublé Professionnel
- LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel.
Le choix de l’un ou l’autre de ces statuts est très important pour le bailleur, car c’est de ce choix que vont découler les modalités liées à ses impôts, à ses taxes, à ses charges sociales ou encore à son amortissement. Mais alors quelle est la différence entre LMP et LMNP, et comment savoir quel statut choisir ?
Point commun et différence entre LMNP et LMP
Les points communs
Avant de parler de la différence entre LMP et LMNP, commençons avec les points communs entre ces deux statuts. Premièrement, dans les deux cas, la catégorie d’imposition est la même : il s’agit des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
De même, que vous décidiez d’opter pour l’un ou l’autre de ces statuts, vous ne serez pas assujetti à la TVA, à moins de choisir un bail commercial, comme ceux passés entre un bailleur et un exploitant hôtelier par exemple.
Côté IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), la règle est quasiment la même : l’exonération a lieu lorsque les recettes sont supérieures à 23 000 € et qu’il s’agit de l’activité principale du bailleur. Seule différence : dans le cas du LMP, les revenus générés par l’investissement locatif doivent représenter au moins 50% des revenus du foyer.
Enfin, les LMP et les LMNP disposent tous des mêmes réductions de frais de comptabilité et d’adhésion au CGA (Centre de Gestion Agréé), obligatoire, avec un plafonnement à 915 €.
Les différences
Les revenus générés
Pour ce qui est de la différence entre LMP et LMNP, la principale se situe au niveau du montant des revenus générés par cet investissement locatif. En effet, au-delà de 23 000€ TTC par an, et d’au moins 50 % des revenus du foyer fiscal du bailleur, celui-ci doit obligatoirement choisir le statut de LMP. Un statut qui nécessite un enregistrement au RCS.
Une autre différence entre LMP et LMNP : l’imputation des dettes et des déficits. En effet, si vous optez pour le statut de LMNP, seuls les revenus issus de l’activité locative pourront être imputables en cas de déficit. En revanche, pour un LMP, l'ensemble du revenu global du foyer peut être imputable.
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Les amortissements et charges
Côté amortissement, celui-ci est tout à fait possible avec un statut de LMP en passant par le régime réel. En LMNP, vous devrez vous assurer d’être éligible à celui-ci. Par exemple, cela n’est pas possible si vous profitez de la loi Censi-Bouvard pour votre achat immobilier.
À noter également qu’il y a une différence entre LMP et LMNP au niveau des charges. Les charges sociales professionnelles ne sont pas les mêmes, puisqu’un loueur en meublé professionnel devra s'acquitter d’un RSI compris entre 20,15 % et 43,20 % de son revenu net professionnel, et payer la CSG sur les revenus d’activité, s’élevant à 9,7 %.
Le loueur en meublé non professionnel quant à lui ne doit pas verser de RSI, cependant, sa CSG est calculée sur les revenus du capital, et est plus élevée, puisqu’elle est actuellement de 17,2 %.
Les conditions d’exonération des plus-values de cession
Enfin, il y a une différence entre LMP et LMNP au niveau des conditions d’exonération des plus-values de cession : dans le cas du LMP, il s’agit du régime des plus-values professionnelles, l’exonération est donc partielle si le professionnel exerce depuis plus de 5 ans et que ses recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €. Si elles sont inférieures à 90 000€, alors l’exonération est totale.
Dans le cas du LMNP, il s’agit du régime des plus-values des particuliers. L’exonération est donc toujours totale, et s’effectue après 22 ans de détention du bien pour ce qui concerne l’impôt sur le revenu, et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Le régime fiscal
Avec un statut de loueur en meublé non professionnel, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Le premier vous permet de déduire vos charges au forfait, tandis que le second permet de déduire ses charges réelles. C’est au moment de la démarche déclarative du statut LMNP pour un numéro de SIRET que vous pourrez choisir en case 11 entre le régime réel et le régime micro BIC. Ce choix n’est pas irrévocable, mais il est tout de même recommandé de bien choisir dès le début !
Que choisir entre le statut LMP et LMNP ?
Maintenant que nous avons fait le point sur la différence entre LMP et LMNP, le choix entre les deux statuts dépend principalement du montant des revenus issus de la location meublée. On opte pour le statut LMNP si les revenus locatifs restent inférieurs à 23 000 € tandis qu’on choisit plutôt le statut LMP si les recettes de l’activité de location dépassent 23 000 € ou 72 500 €.
À savoir que le dépassement du plafond de 23 000 € n’impose pas obligatoirement le statut LMP à chaque fois ! En effet, si les revenus générés par les locations meublées ne constituent pas plus de 50 % des revenus du foyer fiscal, alors le statut LMNP peut être conservé.
L’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) n’est pas non plus une exigence pour exercer l’activité de loueurs en meublés. Vous pouvez tout à fait continuer à déclarer vos recettes en tant que LMNP même si elles sont supérieures à 23 000 €.
Vous l'aurez compris : la différence entre LMP et LMNP se trouve au niveau de plusieurs facteurs et notamment des taux d'imposition et des taxes, c'est pourquoi il est important de bien choisir le statut via lequel vous exercerez éventuellement cette activité d'investissement locatif. N’hésitez pas à contacter un conseiller en meublé non professionnel LMNP ou professionnel LMP pour être aiguillé dans votre acte d’investissement !
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