Quelle différence entre un LMP et un LMNP ?

Publié le 9 janvier 2023
par Assia Bousfiha

De plus en plus d’investisseurs se tournent vers l’investissement locatif, qui a de nombreux avantages et permet notamment de percevoir chaque mois les revenus des locations. Néanmoins, ce projet demande de prendre plusieurs décisions, comme le choix du bien et des locataires, mais aussi du statut. Différence entre LMP et LMNP, avantages et inconvénients de ces deux statuts : quelques explications. 

Différence entre LMP et LMNP : tout ce qu’il faut savoir

Le LMP et le LMNP sont deux statuts que peut avoir une personne qui fait le choix d’investir dans l’immobilier locatif de bien meublé, et donc d’acheter des biens pour les proposer ensuite déjà meublés à la location à des ménages.

Ces deux acronymes désignent les statuts suivants : 

  • LMP : Loueur en Meublé Professionnel
  • LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel. 

Le choix de l’un ou l’autre de ces statuts est très important pour le bailleur, car c’est de ce choix que vont découler les modalités liées à ses impôts, à ses taxes, à ses charges sociales ou encore à son amortissement. Mais alors quelle est la différence entre LMP et LMNP, et comment savoir quel statut choisir ?

Point commun et différence entre LMP et LMNP

Les points communs

Avant de parler de la différence entre LMP et LMNP, commençons avec les points communs entre ces deux statuts. Premièrement, dans les deux cas, la catégorie d’imposition est la même : il s’agit des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). 

De même, que vous décidiez d’opter pour l’un ou l’autre de ces statuts, vous ne serez pas assujetti à la TVA, à moins de choisir un bail commercial, comme ceux passés entre un bailleur et un exploitant hôtelier par exemple. 

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Côté IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), la règle est quasiment la même : l’exonération a lieu lorsque les recettes sont supérieures à 23 000 € et qu’il s’agit de l’activité principale du bailleur. Seule différence : dans le cas du LMP, les revenus générés par l’investissement locatif doivent représenter au moins 50% des revenus du foyer.

Enfin, les LMP et les LMNP disposent tous des mêmes réductions de frais de comptabilité et d’adhésion au CGA (Centre de Gestion Agréé), obligatoire, avec un plafonnement à 915 €. 

Les différences

Pour ce qui est de la différence entre LMP et LMNP, la principale se situe au niveau du montant des revenus générés par cet investissement locatif. En effet, au-delà de 23 000€ TTC par an, et d’au moins 50% des revenus du foyer fiscal du bailleur, celui-ci doit obligatoirement choisir le statut de LMP. Un statut qui nécessite un enregistrement au RCS. 

Une autre différence entre LMP et LMNP: l’imputation des dettes et des déficits. En effet, si vous optez pour le statut de LMNP, seuls les revenus issus de l’activité locative pourront être imputables en cas de déficit. En revanche, pour un LMP, l'ensemble du revenu global du foyer peut être imputable. 

Côté amortissement, celui-ci est tout à fait possible avec un statut de LMP en passant par le régime réel. En LMNP, vous devrez vous assurer d’être éligible à celui-ci. Par exemple, cela n’est pas possible si vous profitez de la loi Censi-Bouvard pour votre achat immobilier.

A noter également qu’il y a une différence entre LMP et LMNP au niveau des charges. Les charges sociales professionnelles ne sont pas les mêmes, puisqu’un loueur en meublé professionnel devra s'acquitter d’un RSI compris entre 20,15% et 43,20% de son revenu net professionnel, et payer la CSG sur les revenus d’activité, s’élevant à 9,7%. 

Le loueur en meublé non professionnel quant à lui ne doit pas verser de RSI, cependant, sa CSG est calculée sur les revenus du capital, et est plus élevée, puisqu’elle est actuellement de 17,2%. 

 Enfin, il y a une différence entre LMP et LMNP au niveau des conditions d’exonération des plus values de cession : 

  • Dans le cas du LMP, il s’agit du régime des plus-values professionnelles, l’exonération est donc partielle si le professionnel exerce depuis plus de 5 ans et que ses recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €. Si elles sont inférieures à 90 000€, alors l’exonération est totale. 
  • Dans le cas du LMNP, il s’agit du régime des plus-values des particuliers. L’exonération est donc toujours totale, et s’effectue après 22 ans de détention du bien pour ce qui concerne l’impôt sur le revenu, et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux. 

Vous l'aurez compris : la différence entre LMP et LMNP se trouve au niveau de plusieurs facteurs et notamment des taux d'imposition et des taxes, c'est pourquoi il est important de bien choisir le statut via lequel vous exercerez éventuellement cette activité d 'investissement locatif.

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En résumé : quel statut choisir pour louer un bien ?

La principale différence entre LMP et LMNP se faisant au niveau du revenu que peut générer cette activité, nous vous conseillons de commencer par prendre en compte ce point. Si, d’après votre calcul, les revenus générés par le montant des loyers de la location meublée dépassent 23 000 €, alors vous pouvez vous tourner vers un statut de LMP. Sinon, vous pouvez opter pour le statut de LMNP.

De même, si les revenus générés dépassent les 23 000 € annuels mais que cette somme ne représente pas au moins 50% des revenus de votre foyer, alors vous pouvez choisir d’opter pour le statut de LMNP. Cela vous évitera de payer des impôts et taxes plus importants, et d’avoir à vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). 

Pour choisir le statut le plus adapté à votre situation et ainsi éviter les déconvenues, nous vous conseillons de mener à bien ce projet en travaillant en collaboration avec un professionnel. Pour cela, n’hésitez pas à prendre rendez-vous dès maintenant avec un expert Perlib, qui pourra répondre à toutes vos questions et vous accompagner lors de chaque étape. 

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