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Le marché des SCPI, quelles perspectives pour 2023 et 2024 ?

Publié le 8 juin 2023
par Henri des Rieux

Depuis les années 1990, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) connaissent une expansion considérable en France. Ces véhicules d'investissement collectif permettent aux particuliers d'accéder au marché immobilier et de bénéficier de revenus réguliers (non fixes) sans les contraintes liées à la gestion directe de biens immobiliers. 
 

Cette popularité croissante des SCPI est stimulée par plusieurs facteurs. Tout d'abord, la baisse des rendements des placements traditionnels, tels que les livrets d'épargne, a poussé les investisseurs à rechercher des alternatives plus rentables.
 

Une autre tendance marquante de ces 10 dernières années est la diversification des SCPI. Alors qu'à leurs débuts, les SCPI étaient principalement axées sur les bureaux et les commerces, de nouvelles catégories ont vu le jour, telles que les SCPI spécialisées dans l'immobilier résidentiel, la santé, la logistique ou encore les énergies renouvelables, et l’internationalisation. Cette diversification a permis aux investisseurs de choisir des SCPI en fonction de leurs préférences et de leur appétence pour certains secteurs spécifiques. De plus, les SCPI internationalisées permettent l’optimisation de la fiscalité sur les revenus locatifs liée au régime fiscal des revenus de sources étrangères.
 

Souscrire à une SCPI

La crise financière de 2008 ainsi que la crise sanitaire mondiale de 2020 ont mis à l'épreuve la résilience de certaines SCPI. Néanmoins, elles ont su faire face à ces défis et ont démontré leur capacité à générer des revenus stables même en période de turbulences. Les SCPI ont été soutenues par la solidité du marché immobilier français et par la diversification de leurs actifs, tant sur le plan géographique (hors de France) que sur les secteurs d’activité (bureaux, commerce, logistiques, santé, éducation, résidentiel…).
 

En 2022, la collecte des SCPI a progressé de +37% par rapport à 2021. Les taux de distribution sont restés résiliant face aux augmentations des taux d’intérêt. Cependant, 2023 et 2024 pourraient être des années plus tendues. Les changements de paradigmes, notamment sur le travail avec le télétravail ou le flex-office, la consommation d’énergie… modifient en profondeur les stratégies de gestion et peuvent grimper le développement de certains acteurs.
 

Dans le cadre d’un investissement en SCPI en 2023 et 2024, il est important d’étudier les fondamentaux de ces dernières. Les principaux points à vérifier sont premièrement l'historique de gestion et l’exposition de la SCPI face à l’endettement. L’impact peut être considérable car le coût du financement bancaire continue d’augmenter et peut diminuer de manière significative les taux de distribution (versement des revenus locatifs et des dividendes). 
 

L’autre point d’attention est celui de la diversification des actifs et de la superficie des biens immobiliers détenus par la SCPI. Si cette dernière est trop fortement exposée aux grandes surfaces, comme des bureaux de plus de 10 000 mètres carrés, cela peut être problématique. Le marché des grands bureaux souffre particulièrement des changements dans le monde du travail. 
 

Les évolutions de la réglementation énergétique transforment en profondeur le paysage de l’immobilier. La sobriété énergétique est devenue le nouveau standard. Si les propriétaires de grands bureaux n’ont pas pris les décisions stratégiques adéquates en amont, les coûts de mises aux normes risquent d’être lourds et donc se répercuter sur la rentabilité des investisseurs.
 

Il est important de noter que les professionnels de l’immobilier en France ont pris pour la plupart des directives depuis 2017 afin de pallier à l’ensemble des nouvelles problématiques. Les réhabilitations, les conversions, les surélévations apportent un nouvel élan mais il est primordial de rester vigilants quant à la gestion des parcs immobiliers des SCPI afin d’éviter au maximum les déconvenues dans les prochains mois.
 

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