Vous connaissiez sans doute le “démembrement de propriété”. Un acte juridique qui permet de transmettre la propriété d’un bien immobilier dans des conditions optimales. Comment ? En le scindant en deux parts : l’usufruit et la nue-propriété. Le même concept peut également être appliqué aux SCPI de rendement. En quoi consiste le démembrement SCPI ? Et quel intérêt ? On vous explique.
Qu'est-ce que le démembrement d'une SCPI ?
Lorsqu’on parle de démembrement de propriété, il ne s’agit évidemment pas de couper un bien immobilier en deux ou plusieurs parts : l’aile nord pour l’un, l’aile sud pour l’autre…
Le démembrement, c’est l’acte juridique qui consiste à scinder la propriété d’un bien immobilier en deux parties juridiques. La pleine propriété est alors divisée : d’une part, la nue-propriété et d’autre part, l’usufruit.
Alors en quoi consiste un démembrement SCPI ? Pour bien comprendre, il faut revenir sur la notion de SCPI.
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), c’est un investissement immobilier qui permet à un investisseur de s’associer et devenir propriétaire de parts d’une société civile immobilière. Disons plus simplement qu’il prend parts à un investissement immobilier.
Cette opération est généralement mise en place pour une durée déterminée de 5, 10 ou 15 ans. On parle dans ce cas de démembrement temporaire.
Dans une SCPI de rendement, un investisseur A, percevra des revenus correspondants aux loyers perçus par la SCPI et délègue la gestion du bien. Tandis qu’un second, l’investisseur B, pourra acquérir la nue-propriété du bien.
Concrètement, B a acquis la nue-propriété, tandis que A acquiert l’usufruit d’une SCPI pour 10 ans. Durant 10 ans, l’investisseur A va percevoir un rendement sur son investissement grâce aux loyers, tandis qu’à terme, B deviendra plein propriétaire de la SCPI sans frais supplémentaires.
Quelle est la différence entre une donation et un démembrement ?
Le démembrement SCPI et la donation démembrée sont souvent confondus. Pourtant il s’agit bien de deux actes juridiques distincts mais qui peuvent être combinés.
La donation consiste à transférer volontairement la propriété d’un bien à une autre personne, souvent un proche ou un membre de sa famille. Cette opération peut parfaitement porter sur des parts de SCPI, on parle alors de donation démembrée de SCPI. Dans ce cas, il peut y avoir des droits de donation à régler.
Dans le cadre d’un démembrement SCPI, il y a une division des droits de propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette opération peut résulter d’une donation familiale ou d’un achat.
En d’autres termes, une donation peut être démembrée. En revanche un démembrement n’implique pas forcément une donation, il peut avoir lieu dans le cadre d’un achat ou d’un investissement immobilier.
Bien que distinctes, ces deux opérations peuvent être pratiquées en même temps. Une donation et un démembrement SCPI peuvent ensemble permettre de transmettre toute la SCPI tout en réduisant la fiscalité de cette opération.
Quel est l'avantage du démembrement ?
Selon votre profil investisseur, usufruitier ou nu-propriétaire, de quelque bord que vous soyez, une opération de démembrement SCPI présente de nombreux avantages. Voici en résumé, l’intérêt d’investir en démembrement SCPI.
Côté usufruitier, vous en percevrez immédiatement l’intérêt puisque, vous allez percevoir la totalité des dividendes de la SCPI dès votre acquisition et tout au long de la durée de démembrement. Les loyers vous sont donc reversés.
En outre, le coût d’investissement est minoré puisque le prix de l’usufruit correspond à une fraction du prix en pleine propriété : souvent 20 à 35% selon la durée.
Enfin, si votre SCPI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), vous pouvez amortir l’usufruit et bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Côté avantages, le nu-propriétaire n’est pas en reste. Il bénéficie à l’achat d’une décote sur SCPI en démembrement, généralement 60 à 80% du prix de la pleine propriété.
Pendant le démembrement, il ne perçoit aucun revenu et n’est donc pas imposable sur son investissement.
Au terme du démembrement de SCPI, une fois la durée de cette opération temporaire terminée, l’investisseur en nue-propriété récupère 100% de la pleine propriété sans frais supplémentaire.
