Investir dans des SCPI : nos conseils

Vous songez au placement immobilier en SCPI ? Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent la possibilité de diversifier votre portefeuille tout en profitant d’une gestion professionnelle externalisée. Mais entre tous les types de SCPI et les spécificités du marché immobilier, difficile de définir sa stratégie d’investissement seul ! Dans ce guide complet, découvrez pourquoi et comment investir dans des SCPI pour valoriser au mieux votre patrimoine ! Ces investissements immobiliers n’auront plus de secret pour vous.

Qu’est-ce qu’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ?

Définition et fonctionnement

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier (communément appelées "pierre papier") sont des entités spécialisées dans l'investissement immobilier. Elles collectent des fonds auprès d'investisseurs pour acquérir et gérer un ensemble de biens immobiliers, offrant en retour des parts sociales à ces derniers.

Ces sociétés visent différents objectifs : elles peuvent louer les propriétés pour générer des revenus, vendre les biens pour réaliser des plus-values, ou investir dans l'immobilier neuf pour bénéficier de réductions fiscales. Les SCPI permettent à tous les épargnants d'accéder à l'investissement locatif immobilier sans avoir à se préoccuper de la gestion quotidienne.

Grâce aux capitaux collectés, la société de gestion responsable de la SCPI se charge d'acheter, de gérer, d'améliorer et de louer un parc immobilier (principalement tertiaire). Les loyers collectés sont ensuite distribués régulièrement (chaque mois ou trimestre) aux investisseurs, proportionnellement à leur mise.

Types de SCPI

Lorsqu'il s'agit d’investir dans des SCPI pour un investissement immobilier, plusieurs facteurs clés doivent être pris en compte, notamment la nature du portefeuille d'investissement et la stratégie fiscale. Parmi les principales options disponibles, on retrouve :

• SCPI fiscale : les SCPI fiscales se concentrent sur l'acquisition de biens immobiliers éligibles à des avantages fiscaux. Il y a celles axées sur la création de déficit foncier et celles qui s'inscrivent dans le cadre de dispositifs fiscaux incitatifs comme le Malraux, le Pinel ou le Denormandie.
• SCPI de rendement : les SCPI de rendement proposent une source de revenus réguliers grâce à la location des biens immobiliers qu'elles détiennent (bureaux, locaux commerciaux ou entrepôts). L'objectif principal de ces SCPI est de distribuer un revenu régulier aux investisseurs sous la forme de dividendes.
• SCPI de plus-value : les SCPI de plus-value, parfois désignées sous le nom de SCPI de capitalisation ou de valorisation, ne versent pas de revenus réguliers sous forme de loyers. Leur objectif principal est de réaliser des plus-values lors de la revente des biens détenus, généralement lorsque la valeur immobilière a significativement augmenté.

Pourquoi faire un investissement SCPI ?

Pourquoi investir dans des SCPI ? Ce type d’investissement attire de nombreux Français, principalement pour son excellent équilibre entre rendement et risque, ainsi que pour l'intérêt constant porté à l'immobilier comme forme d'investissement. Voici les principaux avantages d’un investissement en SCPI :

• Rendements attrayants : le rendement moyen reste supérieur à 4 %, ce qui offre des performances intéressantes par rapport à d'autres types de placements.
• Stabilité : l'immobilier locatif tend à offrir des rendements plus stables que d'autres placements financiers. D'après l'IEIF, le taux de rentabilité interne (TRI) des SCPI était de 5,7 % sur la période 2007-2022, comparé à 4 % pour les actions et 2,5 % pour les assurances-vie.
• Accessibilité : contrairement à l'achat direct d'un bien immobilier à louer, investir dans des SCPI est beaucoup plus accessible puisque vous pouvez investir à partir de 1 000 euros seulement. C’est idéal pour diversifier son patrimoine sans engager une somme considérable ou contracter un prêt.
• Modes d'investissement variés : les parts de SCPI peuvent être acquises directement ou par le biais de produits d'assurance-vie ou de plans d'épargne retraite individuels (PER), même si les options de SCPI disponibles peuvent être restreintes à la sélection de l'assureur.
• Risques mutualisés et diversification : la structure d’une SCPI permet de mutualiser les risques entre tous les investisseurs, et l'investissement est diversifié (types de bien et localisation) pour une sécurité accrue et une réduction du risque global.

Investir dans une SCPI : 8 conseils

1. Évaluer sa situation patrimoniale

Avant d’investir dans des SCPI, il est essentiel d'examiner en détail sa situation professionnelle et personnelle, ainsi que de définir clairement ses objectifs de vie et financiers. Cette démarche nécessite la réalisation d'un audit exhaustif et impartial de votre patrimoine. Vous pourrez ensuite envisager votre investissement dans des SCPI de manière éclairée et dans des conditions optimales.

2. Privilégier les SCPI de rendement à capital variable

Pour investir dans une SCPI de rendement, il existe deux catégories principales :

• SCPI à capital fixe : le capital maximal est déterminé dès la création de la SCPI. Une fois ce plafond atteint, l'achat de nouvelles parts n'est possible qu'en cas d'augmentation du capital ou via le marché secondaire, en reprenant les parts d'un associé cédant.
• SCPI à capital variable : à l'inverse, ces SCPI n'ont pas de limite maximale de capital, permettant ainsi une souscription continue de nouvelles parts.

La valeur à la revente des parts de SCPI à capital fixe est influencée par la balance entre l'offre et la demande des acheteurs et vendeurs, alors que pour les SCPI à capital variable, elle est plus directement liée aux fluctuations du marché immobilier. De plus, les SCPI à capital variable bénéficient généralement de niveaux de capitalisation plus élevés, favorisant une revente des parts plus dynamique.

3. Comprendre que le rendement ne fait pas tout

L'achat de parts de SCPI ne devrait pas se limiter à l'évaluation du rendement. Il est crucial de prendre en compte une série de facteurs comme :

• la compétence des gestionnaires ;
• la qualité des actifs immobiliers ;
• le profil des locataires ;
• le niveau de capitalisation ;
• les taux d'occupation financiers (TOF) et physiques (TOP) ;
• les diverses réserves et provisions.

Tous ces critères permettent d'identifier les SCPI les plus performantes sur le marché. Après cette analyse approfondie, il est possible d'effectuer une sélection éclairée des meilleures SCPI à intégrer dans votre portefeuille.

4. Profitez de l’effet de levier du crédit

L'achat à crédit devient particulièrement avantageux en période d'inflation, notamment avec un taux d'intérêt fixe. En effet, bloquer un taux d'intérêt vous permet de bénéficier de l'inflation pour accroître vos gains. Les loyers perçus des SCPI contribuent significativement au remboursement du crédit. Naturellement, plus la durée de l'emprunt est étendue, moins l'effort d'épargne requis est important.

Investir dans des SCPI à crédit offre également un avantage fiscal, puisque les intérêts d'emprunts et les frais d'assurance sont intégralement déductibles des revenus fonciers. Cela vous permet de vous constituer un portefeuille d'investissement plus conséquent qu'avec un apport personnel uniquement.

5. Réduire ses impôts avec des SCPI européennes

Investir dans des SCPI européennes dans votre portefeuille d'investissement peut s'avérer être une stratégie fiscale avantageuse. Ces SCPI, en investissant au-delà des frontières françaises, non seulement renforcent la diversification géographique de votre portefeuille, mais offrent également l'opportunité de profiter d'une fiscalité plus favorable.

Les revenus générés par les investissements dans des SCPI européennes sont exemptés des prélèvements sociaux, représentant une économie substantielle de 17,2 %. De plus, les investisseurs tirent avantage des accords fiscaux internationaux pour éviter la double imposition, optimisant ainsi leur rendement net.

6. Préparer sa succession grâce aux SCPI

L'acquisition de parts de SCPI peut s'avérer être un outil stratégique pour la planification de votre succession, à l'instar de l'immobilier physique. Voici quelques stratégies pour optimiser votre héritage :

• Donation de la nue-propriété à vos héritiers : en tant que détenteur de parts de SCPI de rendement, vous pouvez choisir de donner la nue-propriété de ces parts à vos descendants. Cette approche bénéficie d'un abattement fiscal de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.
• Achat en démembrement viager : cette méthode consiste à acheter l'usufruit des parts de SCPI, tandis que la nue-propriété est acquise directement par les enfants. En cas de décès, la pleine propriété revient aux nu-propriétaires sans engendrer de frais supplémentaires. Cette option facilite le partage de l'héritage, par rapport à la division d'un bien immobilier physique entre plusieurs héritiers.

7. Opter pour le démembrement temporaire de propriété

Investir dans des SCPI par le biais d'un démembrement temporaire offre une excellente stratégie pour anticiper sa retraite tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Cette approche consiste à investir uniquement dans la nue-propriété des parts, ce qui entraîne une réduction du prix d'achat proportionnelle à la durée du démembrement. Vous pouvez ainsi acquérir un plus grand nombre de parts à coût réduit et augmenter les revenus potentiels après la fin du démembrement. Pendant cette période, l'investissement n'entre pas dans le calcul de l'impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux ni de l'IFI !

8. Se faire accompagner par des professionnels

Il est crucial de collaborer avec un conseiller indépendant pour diversifier vos choix au-delà des SCPI proposées par votre banque. Un professionnel indépendant vous guide dans chaque étape de la création d'un portefeuille personnalisé avec les meilleures SCPI disponibles sur le marché :

• audit patrimonial approfondi pour évaluer votre situation et vos besoins ;
• explications détaillées sur le fonctionnement des SCPI de rendement pour une compréhension claire ;
• sélection rigoureuse des SCPI ;
• conception d'un portefeuille multi-SCPI sur mesure, adapté à vos objectifs personnels ;
• assistance dans la recherche de solutions de financement ;
• support tout au long du processus de souscription pour simplifier les démarches ;
• conseils pour la déclaration fiscale.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Acquisition directe de parts

Il est possible d'investir dans des SCPI par l'intermédiaire de votre banque, d'un conseiller en gestion de patrimoine, ou directement auprès de la société de gestion. Les investisseurs ont l'option d'acheter ces parts au comptant, ce qui génère des revenus supplémentaires pour les SCPI de rendement, ou de recourir à un emprunt pour financer cet achat.

Les revenus des SCPI servent alors à rembourser le prêt, tout en permettant à l'investisseur de constituer un capital et de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers. Il est important de noter que les revenus et la valeur des parts de SCPI peuvent varier, et l'obligation de rembourser le prêt demeure, même en cas de baisse des loyers.

Détention via une assurance-vie

L'investissement dans des SCPI peut également se faire à travers certains contrats d'assurance-vie, permettant l'achat de parts avec un investissement initial modeste. Cette méthode d'investissement offre des avantages fiscaux notables, comme :

• l'exonération d'impôt sur le revenu tant qu'aucun retrait n'est effectué ;
• une fiscalité allégée après 8 ans de détention du contrat ;
• des droits de succession réduits.

Perlib est expert en gestion de patrimoine. Nous vous aidons à investir dans des SCPI rentables à court et long terme pour profiter de tous les avantages de ce type de placement. Que vous décidiez d’investir en SCPI à crédit ou à comptant, nous mettons en place la meilleure stratégie d’investissement avec vous. Contactez-nous sans attendre !