SCPI et défiscalisation : comment ça fonctionne ?
Publié le 3 juin 2022
par Henri des Rieux
Publié le 3 juin 2022
par Henri des Rieux
Acronyme de Société Civile de Placement Immobilier, la SCPI est une société qui gère les placements immobiliers d’investisseurs qui souhaitent placer leur argent dans la pierre sans pour autant avoir à gérer eux-mêmes les formalités qui accompagnent ce type de placement.
Présentant un taux de rendement avantageux ainsi que des avantages fiscaux intéressants, ce type de placement est de plus en plus populaire en France. Mais alors comment cela fonctionne-t-il, et quel est le rapport entre SCPI et défiscalisation ?
Une Société Civile de Placement Immobilier a pour rôle de collecter l’argent investi par des particuliers et de l’utiliser afin d’acheter des biens immobiliers et de les proposer à la location, tout en gérant l’aspect administratif que cela implique.
Il existe trois types de SCPI :
La particularité des SCPI fiscales se situe au niveau du choix des biens dans lesquels celles-ci vont choisir d’investir pour le compte des actionnaires. Le but ici est de s’assurer que les biens sélectionnés répondent à certains critères qui vont permettre aux investisseurs de bénéficier de dispositifs de défiscalisation, et ainsi de profiter d’un bénéfice plus important. C’est la raison pour laquelle les SCPI fiscales sont très plébiscitées par les investisseurs.
Contrairement à d’autres systèmes qui consistent à acheter des biens et à les proposer à la location pendant plusieurs dizaines d’années, la SCPI fiscale fonctionne sur une période relativement courte de 9 à 12 ans, car c’est sur cette période qu’il est possible de bénéficier d’aides de l’État telles que des réductions d’impôts. C’est dans ce cadre que SCPI et défiscalisation sont étroitement liés.
Une fois cette échéance atteinte, la SCPI fiscale procède à la vente du bien immobilier et utilise les fonds de cette vente pour rembourser la mise de départ de tous les investisseurs ayant acheté des parts dans cette structure. Ils peuvent ensuite décider de les conserver ou de les investir à nouveau afin d’acquérir un autre bien.
Voici les quatre moyens principaux qui permettent d’allier SCPI et défiscalisation, et donc d’améliorer votre rendement :
Attention cependant : ces aides accordées par l’État permettent d’allier SCPI et défiscalisation, mais ne sont pas distribuées au hasard. Si toutefois la SCPI ne respectait pas les conditions requises en effectuant trop peu de travaux de rénovation ou en ne proposant pas le bien à la location par exemple, elle perdrait tous ses droits aux avantages fiscaux.
C'est pour cette raison que les particuliers passant préférentiellement par des SCPI, qui sont gérés par des professionnels qui connaissent parfaitement les conditions nécessaires pour avoir droit à ce type d'aides et de subventions.
Si investir dans l’immobilier via une SCPI est attrayant et intéressant, notamment parce que SCPI et défiscalisation vont souvent de paire, il ne faut pas perdre de vue le fait que cela reste un investissement qui comporte des risques mais aussi quelques désavantages. En effet, il n’y a pas de garantie de rendement ou de remboursement des frais avancés : la SCPI peut avoir des problèmes de trésorerie liés à des impayés, le marché de l’immobilier peut subir des changements drastiques, etc.
Voici quelques exemples des désavantages liés à l’investissement dans une SCPI fiscale :
Néanmoins, l’investissement dans une SCPI fait sans aucun doute partie des investissements les moins risqués, notamment car les sommes injectées sont gérées par des professionnels qui choisissent avec soin les biens à acheter car ils sont spécialistes de ce domaine. C’est d’ailleurs d’autant plus vrai dans une SCPI fiscale, puisque les biens doivent être éligibles aux diverses aides décrites précédemment pour permettre de lier investissement en SCPI et défiscalisation.
Comprise dans la catégorie des SCPI défiscalisation, la SCPI avec déficit foncier est une société qui collecte des sommes investies par les épargnants afin d'acquérir des immeubles dans lesquels faire des travaux afin de les louer pendant une durée minimale de 3 ans, tout en leur proposant de réduire leurs impôts fonciers en y intégrant le montant charges liés à l’entretien et à la mise aux normes des biens loués.
Souvent orientés vers l'achat de bâtiments anciens qui sont ensuite rénovés puis loués, les SCPI fiscales proposent aux particuliers des investissements qui intègrent non seulement la valeur du bien à acheter mais aussi l’enveloppe correspondant aux travaux nécessaires pour remettre celui-ci en état et le proposer à la location. En échange, l’investisseur doit s’engager à conserver ses parts pendant 3 ans à partir de la date d’arrêt des déductions de déficits fonciers.
Ce type d’investissement permet d’imputer les dépenses liées aux travaux éligibles sur les revenus fonciers existant prioritairement pendant une durée de 10 ans, et ce sans plafonnement, mais aussi sur les revenus du foyer de l’investisseur dans la limite de 10.700€ par an. Un avantage considérable que l’on ne retrouve pas lorsque l’on investit dans un autre type de SCPI.
En résumé, la SCPI déficit foncier vous permet de réduire vos impôts fonciers en augmentant la somme liée aux charges déductibles, car vous pouvez déduire les frais relatifs aux travaux de rénovation de la somme à verser aux impôts chaque année. Une manière de cumuler les avantages liés aux SCPI classiques à des avantages fiscaux propres à cette forme de société et à son fonctionnement.
Pour des raisons qui vous sont propres, vous souhaitez sortir de la SCPI défiscalisation dans laquelle vous avez acheté des parts ? Aucun problème, vous êtes parfaitement libres de revendre l’intégralité de vos parts. Cette possibilité concerne en particulier les parts que vous possédez depuis plus de 8 ans, car cela correspond à la période de détention recommandée par les sociétés spécialisées dans ce type d’investissement.
Lorsque vous décidez de vous retirer ou de céder vos parts, vous allez devoir régler les frais de souscription. En effet, si leur nom peut porter à confusion, ces frais ne sont pas facturés au moment de l’achat de vos parts dans une SCPI fiscale mais bien lors de leur revente. Ces frais, qui sont généralement compris entre 10% et 15%, sont indiqués dans les bulletins trimestriels que votre SCPI vous a transmis depuis l'acquisition de vos parts.
Attention : il est fortement conseillé de conserver vos parts au moins 8 ans avant de les revendre. En effet, l’investissement en SCPI défiscalisation est un investissement sur le long terme, et la valeur de vos parts a de grande chance d’augmenter d’année en année. De ce fait, plus vous conservez vos parts, et plus vous avez de chances de pouvoir faire de bénéfices lors de leur revente.
De même, un délai de 8 à 9 ans peut être nécessaire afin de pouvoir bénéficier des aides et réductions d’impôts mentionnés plus haut. Si vous ne respectez pas ces délais, vous pourriez rencontrer des problèmes avec l’administration fiscale qui serait en droit de vous réclamer un remboursement des aides perçues pendant la durée de détention de vos parts.
Il est déconseillé de vendre vos parts dans une SCPI fiscale lorsque vous avez besoin de fonds, car la vente de ces parts peut prendre plusieurs mois voire plusieurs années en fonction de la demande. De même, il est important de garder à l'esprit qu'il existe un risque de perte d'avantage fiscal si les parts sont des revenus avant le 31 décembre de la neuvième année suivante la mise à la location du logement.
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