SCPI et défiscalisation : comment ça fonctionne ?

Publié le 3 juin 2022
par Henri des Rieux

Acronyme de Société Civile de Placement Immobilier, la SCPI est une société qui gère les placements immobiliers d’investisseurs qui souhaitent placer leur argent dans la pierre sans pour autant avoir à gérer eux-mêmes les formalités qui accompagnent ce type de placement.

 Présentant un taux de rendement avantageux ainsi que des avantages fiscaux intéressants, ce type de placement est de plus en plus populaire en France. Mais alors comment cela fonctionne-t-il, et quel est le rapport entre SCPI et défiscalisation ?

Que sont les SCPI fiscales ?

Une Société Civile de Placement Immobilier a pour rôle de collecter l’argent investi par des particuliers et de l’utiliser afin d’acheter des biens immobiliers et de les proposer à la location, tout en gérant l’aspect administratif que cela implique. 

Il existe trois types de SCPI : 

  • Les SCPI fiscales
  • Les SCPI de rendement 
  • Les SCPI de plus-value

La particularité des SCPI fiscales se situe au niveau du choix des biens dans lesquels celles-ci vont choisir d’investir pour le compte des actionnaires. Le but ici est de s’assurer que les biens sélectionnés répondent à certains critères qui vont permettre aux investisseurs de bénéficier de dispositifs de défiscalisation, et ainsi de profiter d’un bénéfice plus important. C’est la raison pour laquelle les SCPI fiscales sont très plébiscitées par les investisseurs. 

Contrairement à d’autres systèmes qui consistent à acheter des biens et à les proposer à la location pendant plusieurs dizaines d’années, la SCPI fiscale fonctionne sur une période relativement courte de 9 à 12 ans, car c’est sur cette période qu’il est possible de bénéficier d’aides de l’État telles que des réductions d’impôts. C’est dans ce cadre que SCPI et défiscalisation sont étroitement liés.

Une fois cette échéance atteinte, la SCPI fiscale procède à la vente du bien immobilier et utilise les fonds de cette vente pour rembourser la mise de départ de tous les investisseurs ayant acheté des parts dans cette structure. Ils peuvent ensuite décider de les conserver ou de les investir à nouveau afin d’acquérir un autre bien. 

Comment se passe la défiscalisation d'une SCPI ?

Voici les quatre moyens principaux qui permettent d’allier SCPI et défiscalisation, et donc d’améliorer votre rendement : 

  • Le dispositif SCPI Pinel : fonctionnant sur le même principe que la loi Pinel, ce dispositif consiste à proposer une réduction d’impôts aux investisseurs qui font le choix d’acheter un bien neuf, ou refait à neuf, afin de le proposer à la location pour une durée de 6 ans minimum. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12% sur 6 ans, de 18% sur 9 ans ou de 21% sur 12 ans.
  • Le dispositif SCPI Malraux : comme le précédent, ce dispositif repose sur une loi, ici la loi Malraux. Destiné à encourager la préservation du patrimoine architectural français, ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts située entre 22% et 30% pour des travaux de moins de 400 000€ sur 4 ans à condition d’investir dans un bien historique à rénover.
  • Le dispositif de déficit foncier : investir dans un bien immobilier engendre des frais, surtout s’il est en mauvais état. Ce dispositif est destiné à encourager les SCPI à remettre en état des biens vieillis ou délabrés en permettant aux investisseurs de déduire le montant des rénovations de leurs impôts fonciers. Cela fonctionne pendant 10 ans, à hauteur de 10 700€ annuels.
  • Le dispositif SCPI Denormandie : fonctionnant sur le même schéma que celui de la loi Pinel, ce dispositif est destiné à encourager les investisseurs à acheter des immeubles situés en centre-ville et à les rénover pour qu’ils soient plus modernes et correspondent aux normes énergétiques actuelles. En échange, ils bénéficient d’une réduction d'impôts de 2% du montant investi pendant 9 ans.

Attention cependant : ces aides accordées par l’État permettent d’allier SCPI et défiscalisation, mais ne sont pas distribuées au hasard. Si toutefois la SCPI ne respectait pas les conditions requises en effectuant trop peu de travaux de rénovation ou en ne proposant pas le bien à la location par exemple, elle perdrait tous ses droits aux avantages fiscaux. 

C'est pour cette raison que les particuliers passant préférentiellement par des SCPI, qui sont gérés par des professionnels qui connaissent parfaitement les conditions nécessaires pour avoir droit à ce type d'aides et de subventions. 

L'immobilier pour de l'investissement

Quels sont les risques des SCPI ?

Si investir dans l’immobilier via une SCPI est attrayant et intéressant, notamment parce que SCPI et défiscalisation vont souvent de paire, il ne faut pas perdre de vue le fait que cela reste un investissement qui comporte des risques mais aussi quelques désavantages. En effet, il n’y a pas de garantie de rendement ou de remboursement des frais avancés : la SCPI peut avoir des problèmes de trésorerie liés à des impayés, le marché de l’immobilier peut subir des changements drastiques, etc. 

Voici quelques exemples des désavantages liés à l’investissement dans une SCPI fiscale : 

  • Contrairement à la SCPI de rendement, la SCPI fiscale n’a pas pour but de vous garantir le meilleur rendement possible : celui-ci se situe généralement aux alentours des 3%. Néanmoins, ce type de SCPI défiscalisation permet de réduire vos frais grâce aux avantages fiscaux, c’est donc tout aussi intéressant même si le fonctionnement n’est pas le même.
  • Acheter un bien immobilier auprès d’une agence ou d’un notaire pour le proposer ensuite à la location permet de gérer soi-même ce bien, et donc de le remettre à vendre l’année suivante, ou même d’y vivre. Passer par une SCPI défiscalisation n’offre pas les mêmes avantages car le bien appartient à la SCPI, vous n’en possédez que des parts et ne pouvez pas en disposer comme bon vous semble.
  • Pour pouvoir disposer des avantages fiscaux dont nous parlions précédemment, il est impératif de disposer de vos parts pendant 9 ans au minimum, au risque de subir un redressement fiscal. Une obligation qui peut freiner certains investisseurs, même si en réalité, la plupart des investissements intéressants et rentables se font sur le long terme, comme l’assurance vie par exemple.
  • La SCPI défiscalisation se positionne sur un type de bien assez précis afin de bénéficier d’avantages fiscaux, il n’est donc pas possible d’investir dans la ville de votre choix ou même à l’étranger. Un inconvénient qui reste assez léger puisque vous n’avez pas à gérer les biens proposés à la location : vous n’avez donc pas à vous y rendre en personne.
  • La SCPI ne garantit pas aux acheteurs la revente de leurs parts. En effet, l’avantage fiscal dont vous disposerez en achetant des parts dans ce type de société ne peut pas être transmis à un tiers, il est donc assez difficile de revendre ses parts et préférable d’attendre que le logement soit vendu quelques années plus tard.

Néanmoins, l’investissement dans une SCPI fait sans aucun doute partie des investissements les moins risqués, notamment car les sommes injectées sont gérées par des professionnels qui choisissent avec soin les biens à acheter car ils sont spécialistes de ce domaine. C’est d’ailleurs d’autant plus vrai dans une SCPI fiscale, puisque les biens doivent être éligibles aux diverses aides décrites précédemment pour permettre de lier investissement en SCPI et défiscalisation. 

Pourquoi investir dans une SCPI avec un déficit foncier ?

Comprise dans la catégorie des SCPI défiscalisation, la SCPI avec déficit foncier est une société qui collecte des sommes investies par les épargnants afin d'acquérir des immeubles dans lesquels faire des travaux afin de les louer pendant une durée minimale de 3 ans, tout en leur proposant de réduire leurs impôts fonciers en y intégrant le montant charges liés à l’entretien et à la mise aux normes des biens loués. 

Souvent orientés vers l'achat de bâtiments anciens qui sont ensuite rénovés puis loués, les SCPI fiscales proposent aux particuliers des investissements qui intègrent non seulement la valeur du bien à acheter mais aussi l’enveloppe correspondant aux travaux nécessaires pour remettre celui-ci en état et le proposer à la location. En échange, l’investisseur doit s’engager à conserver ses parts pendant 3 ans à partir de la date d’arrêt des déductions de déficits fonciers.

Ce type d’investissement permet d’imputer les dépenses liées aux travaux éligibles sur les revenus fonciers existant prioritairement pendant une durée de 10 ans, et ce sans plafonnement, mais aussi sur les revenus du foyer de l’investisseur dans la limite de 10.700€ par an. Un avantage considérable que l’on ne retrouve pas lorsque l’on investit dans un autre type de SCPI. 

En résumé, la SCPI déficit foncier vous permet de réduire vos impôts fonciers en augmentant la somme liée aux charges déductibles, car vous pouvez déduire les frais relatifs aux travaux de rénovation de la somme à verser aux impôts chaque année. Une manière de cumuler les avantages liés aux SCPI classiques à des avantages fiscaux propres à cette forme de société et à son fonctionnement.

Comment sortir d'une SCPI ?

Pour des raisons qui vous sont propres, vous souhaitez sortir de la SCPI défiscalisation dans laquelle vous avez acheté des parts ? Aucun problème, vous êtes parfaitement libres de revendre l’intégralité de vos parts. Cette possibilité concerne en particulier les parts que vous possédez depuis plus de 8 ans, car cela correspond à la période de détention recommandée par les sociétés spécialisées dans ce type d’investissement. 

Lorsque vous décidez de vous retirer ou de céder vos parts, vous allez devoir régler les frais de souscription. En effet, si leur nom peut porter à confusion, ces frais ne sont pas facturés au moment de l’achat de vos parts dans une SCPI fiscale mais bien lors de leur revente. Ces frais, qui sont généralement compris entre 10% et 15%, sont indiqués dans les bulletins trimestriels que votre SCPI vous a transmis depuis l'acquisition de vos parts.  

Attention : il est fortement conseillé de conserver vos parts au moins 8 ans avant de les revendre. En effet, l’investissement en SCPI défiscalisation est un investissement sur le long terme, et la valeur de vos parts a de grande chance d’augmenter d’année en année. De ce fait, plus vous conservez vos parts, et plus vous avez de chances de pouvoir faire de bénéfices lors de leur revente. 

De même, un délai de 8 à 9 ans peut être nécessaire afin de pouvoir bénéficier des aides et réductions d’impôts mentionnés plus haut. Si vous ne respectez pas ces délais, vous pourriez rencontrer des problèmes avec l’administration fiscale qui serait en droit de vous réclamer un remboursement des aides perçues pendant la durée de détention de vos parts. 

Bon à savoir 

Il est déconseillé de vendre vos parts dans une SCPI fiscale lorsque vous avez besoin de fonds, car la vente de ces parts peut prendre plusieurs mois voire plusieurs années en fonction de la demande. De même, il est important de garder à l'esprit qu'il existe un risque de perte d'avantage fiscal si les parts sont des revenus avant le 31 décembre de la neuvième année suivante la mise à la location du logement.

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