Démembrement de propriété : pourquoi recourir à cette opération ?

« Démembrement », le terme peut faire peur. On vous voit déjà, scalpel à la main, tremblant à l’idée de découper en morceau votre chère propriété. C’est vrai, l’opération consiste à découper en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. Mais ce démembrement ne touche pas votre propriété, uniquement votre droit de propriété. Pas si effrayante, cette opération relativement banale présente de nombreux avantages. On vous explique.

Qu’est-ce qu’un démembrement de propriété ?

Il n’y a donc pas lieu de désosser votre bien immobilier. Tout reste intact et vous pouvez d’ailleurs continuer à l’occuper comme si rien ne s’était passer. Le démembrement de propriété est simplement une opération juridique.

Concrètement, cela revient à scinder votre droit de pleine propriété sur votre bien en deux droits distincts : la nue-propriété et l’usufruit.

L’usufruit d’abord, c’est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (comme les loyers). L’usufruitier « se comporte en propriétaire », il occupe le bien et y fait les aménagements qu’il désire.

La nue-propriété c’est au contraire le droit de disposer du bien mais sans en avoir l’usufruit. Le nu-propriétaire ne peut en faire usage, l’habiter ou percevoir les revenus de ses activités (location etc).

Le plus souvent, le démembrement de propriété conduit le propriétaire du bien immobilier à transmettre la nue-propriété à ses héritiers pour ne conserver que l’usufruit. C’est une opération qui vise à faciliter la transmission de son patrimoine.

Quelle est la différence entre une donation et un démembrement ?

Dans le langage courant, on emploie souvent le terme de « donation » pour parler d’une opération de démembrement de propriété. Et pourtant, ce sont deux actes juridiques distincts.

La donation consiste à transmettre la pleine propriété d’un bien. C’est le droit de propriété dans son intégralité qui est cédé. Le donataire reçoit cette donation et peut aussitôt jouir du bien en propriétaire. La donation est immédiate et définitive.

Inversement, le démembrement de propriété revient à ne transmettre qu’une partie des droits sur le bien immobilier. S’il transmet une partie de sa valeur, le donateur conserve le contrôle du bien et peut en jouir pleinement au quotidien.

Tandis que la donation vise à confier à un donataire la pleine propriété immédiate et définitive du bien, le démembrement est une opération juridique en vue de la transmission future d’un bien immobilier et vise à réduire la base taxable pour les droits de donation.

Comment se passe un démembrement de propriété ?

En règle générale, on entreprend un démembrement de propriété en vue de préparer sa succession. C’est la première motivation de cette opération. Et elle présente l’avantage spécifique de préparer sa succession tout en conservant la jouissance du bien.

La première étape, c’est le notaire. Car il n’y a pas de démembrement de propriété sans un acte notarié. Il évalue la valeur de chaque partie : l’usufruit et la nue-propriété du bien immobilier. Cette évaluation repose sur un barème fixé par l’administration fiscale.

Dans cet acte, le notaire détermine les droits de chaque partie au démembrement et les conditions de celui-ci. Qui entretient le bâti, quels travaux peuvent être réalisés etc.

Certes, les droits démembrés sont indépendants, mais une seule partie (nu-propriétaire ou usufruitier) ne peut procéder seul à la vente du bien démembré. L’accord des deux parties est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien immobilier.

Une fois l’acte signé par les parties et enregistré il a pleine valeur juridique. À cet instant, les nus-propriétaires ont la possibilité de vendre ou céder ce droit ou, au contraire, d’acheter les parts des autres nus-propriétaires. Il arrive donc qu’in fine, il ne reste qu’un seul nu-propriétaire.

Le démembrement de propriété prend alors fin au décès de l’usufruitier. Ce jour-là, le nu-propriétaire reçoit l’usufruit. Il devient immédiatement plein propriétaire sans avoir à s’acquitter de droits de succession.