Donation de sa maison : avec ou sans usufruit ?

« Je comprends pas l’histoire de jus de fruit là, c’est quoi ? Ça veut dire quoi ? » demande au notaire l’acteur Didier Bourdon dans le film Les Trois Frères. Du latin ususfructus, l’usufruit est la contraction de usus, « le droit d'utiliser une chose », et fructus « le droit d'en percevoir les fruits ». Loin d’être une boisson, l’usufruit est donc le droit d’usage sur un bien. Il constitue, avec la nue-propriété, les deux parties d’un tout qui forment la pleine propriété. Mais à quoi bon séparer les deux ? Bien des raisons peuvent conduire à la donation d’une maison avec ou sans usufruit. On vous explique ?

Qu’est-ce qu’une donation avec usufruit ?

Autrefois, il était surtout question de testament et de succession. Nos ancêtres n’avaient pas coutume de donner de leur vivant. La transmission de la propriété familiale se faisait pas droit d’aînesse masculin et le reste de la fratrie pouvait toujours espérer grignoter les restes. Mais ça, c’était autrefois.

Aujourd’hui, le droit français est bien plus égalitaire. Par ailleurs, il est devenu commun de procéder à une donation de sa maison de son vivant, avec ou sans usufruit. Une astuce patrimoniale qui permet de réaliser une donation hors part successorale et, ainsi, d’éviter à sa progéniture de payer des droits de succession.

Lorsqu’il s’agit d’une maison, la donation intervient généralement par acte notarié. Il ne peut s’agir d’une donation entre époux, à sa filiation, ou d’un simple don manuel. Pour autant, le donateur a la possibilité de ne pas donner l’intégralité de sa maison.

Rassurez-vous il n’est pas question de dénaturer votre maison, la diviser en lot et les attribuer en petits bouts à vos enfants. Non, la question du démembrement de propriété ne concerne pas le bien immobilier en lui-même mais le droit de propriété qui porte sur ce bien.

Concrètement ? Le propriétaire d’une maison l’est en pleine propriété. C’est à dire qu’il dispose d’un droit de pleine propriété sur le bien, composée de deux éléments :

• l’usufruit, qui est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus
• et la nue-propriété, qui est le droit de disposer du bien comme le vendre ou le donner.

Très souvent, un propriétaire va procéder à la donation de sa maison « avec usufruit », c’est à dire qu’il va transmettre à ses enfants la pleine propriété de sa maison.

Cependant, bien des raisons peuvent le conduire à réaliser un démembrement de propriété. Dans cette hypothèse, le propriétaire du bien conservera l’usufruit et ne transmettra à ses proches que la nue-propriété du bien. On parle alors de « donation avec réserve d’usufruit ».

Comment se passe une donation avec usufruit ?

Comment faire une donation de sa maison avec usufruit de son vivant ? Le processus est assez simple. Tout d’abord, sachez que vous pouvez donner votre maison à la personne qui vous plaira. Cela comprend bien sûr votre conjoint ou partenaire de PACS, mais aussi vos enfants, ou encore toute autre personne de votre choix.

Cependant, la valeur des biens donnés ne doit pas dépasser un certain montant, correspondant à la part de votre patrimoine réservée à vos héritiers au jour de votre succession. C’est le principe de la réserve héréditaire : la fraction de votre patrimoine qui doit légalement revenir à vos héritiers réservataires.

Quels sont les frais pour une donation avec usufruit ?

Procéder à la donation de sa maison avec usufruit comporte toujours un prix. Il y a bien sûr les frais de notaire à régler. À cet égard, le coût de la donation de votre maison avec ou sans usufruit est identique. Car, les frais de notaire sont calculés sur l’acte notarié de la donation en pleine propriété et non en nue-propriété.

Là où la question du démembrement de propriété a un impact, c’est sur les droits de donation et, plus encore, de succession. Selon votre choix, la donation de votre maison avec ou sans usufruit, vos héritiers seront amenés à régler ou non un impôt à l’État.

Dans tous les cas, la donation de votre maison avec ou sans usufruit entraîne des droits de donation. En revanche, la donation avec réserve d'usufruit permet d'échapper aux droits de succession et de ne payer que les droits de donation. Avantageux non ?