Donation de sa maison : avec ou sans usufruit ?

Publié le 11 janvier 2023
par Assia Bousfiha

« Je comprends pas l’histoire de jus de fruit là, c’est quoi ? Ça veut dire quoi ? » demande au notaire l’acteur Didier Bourdon dans le film Les Trois Frères. Du latin ususfructus, l’usufruit est la contraction de usus, « le droit d'utiliser une chose », et fructus « le droit d'en percevoir les fruits ». Loin d’être une boisson, l’usufruit est donc le droit d’usage sur un bien. Il constitue, avec la nue-propriété, les deux parties d’un tout qui forment la pleine propriété. Mais à quoi bon séparer les deux ? Bien des raisons peuvent conduire à la donation d’une maison avec ou sans usufruit. On vous explique ?

Qu’est-ce qu’une donation avec usufruit ?

Autrefois, il était surtout question de testament et de succession. Nos ancêtres n’avaient pas coutume de donner de leur vivant. La transmission de la propriété familiale se faisait pas droit d’aînesse masculin et le reste de la fratrie pouvait toujours espérer grignoter les restes. Mais ça, c’était autrefois.

Aujourd’hui, le droit français est bien plus égalitaire. Par ailleurs, il est devenu commun de procéder à une donation de sa maison de son vivant, avec ou sans usufruit. Une astuce patrimoniale qui permet de réaliser une donation hors part successorale et, ainsi, d’éviter à sa progéniture de payer des droits de succession.

Lorsqu’il s’agit d’une maison, la donation intervient généralement par acte notarié. Il ne peut s’agir d’une donation entre époux, à sa filiation, ou d’un simple don manuel. Pour autant, le donateur a la possibilité de ne pas donner l’intégralité de sa maison.

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Rassurez-vous il n’est pas question de dénaturer votre maison, la diviser en lot et les attribuer en petits bouts à vos enfants. Non, la question du démembrement de propriété ne concerne pas le bien immobilier en lui-même mais le droit de propriété qui porte sur ce bien.

Concrètement ? Le propriétaire d’une maison l’est en pleine propriété. C’est à dire qu’il dispose d’un droit de pleine propriété sur le bien, composée de deux éléments :

  • l’usufruit, qui est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus
  • et la nue-propriété, qui est le droit de disposer du bien comme le vendre ou le donner.

Très souvent, un propriétaire va procéder à la donation de sa maison « avec usufruit », c’est à dire qu’il va transmettre à ses enfants la pleine propriété de sa maison.

Cependant, bien des raisons peuvent le conduire à réaliser un démembrement de propriété. Dans cette hypothèse, le propriétaire du bien conservera l’usufruit et ne transmettra à ses proches que la nue-propriété du bien. On parle alors de « donation avec réserve d’usufruit ».

Comment se passe une donation avec usufruit ?

Comment faire une donation de sa maison avec usufruit de son vivant ? Le processus est assez simple. Tout d’abord, sachez que vous pouvez donner votre maison à la personne qui vous plaira. Cela comprend bien sûr votre conjoint ou partenaire de PACS, mais aussi vos enfants, ou encore toute autre personne de votre choix.

Cependant, la valeur des biens donnés ne doit pas dépasser un certain montant, correspondant à la part de votre patrimoine réservée à vos héritiers au jour de votre succession. C’est le principe de la réserve héréditaire : la fraction de votre patrimoine qui doit légalement revenir à vos héritiers réservataires.

Quels sont les frais pour une donation avec usufruit ?

Procéder à la donation de sa maison avec usufruit comporte toujours un prix. Il y a bien sûr les frais de notaire à régler. À cet égard, le coût de la donation de votre maison avec ou sans usufruit est identique. Car, les frais de notaire sont calculés sur l’acte notarié de la donation en pleine propriété et non en nue-propriété.

Là où la question du démembrement de propriété a un impact, c’est sur les droits de donation et, plus encore, de succession. Selon votre choix, la donation de votre maison avec ou sans usufruit, vos héritiers seront amenés à régler ou non un impôt à l’État.

Dans tous les cas, la donation de votre maison avec ou sans usufruit entraîne des droits de donation. En revanche, la donation avec réserve d'usufruit permet d'échapper aux droits de succession et de ne payer que les droits de donation. Avantageux non ?

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Quel est l’intérêt d'une donation avec réserve d'usufruit ?

Nombreux sont ceux qui choisissent d’anticiper leur succession et ont recours à la donation de leur maison avec réserve d’usufruit. Recourir à un démembrement de propriété pour la transmission de son patrimoine présente en effet des avantages, notamment fiscaux.

Cela évite le futur régime de l’indivision sur votre maison dans l’hypothèse d’une succession avec plusieurs héritiers.

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Mais surtout, cela vous permet de transmettre un bien en réduisant les frais. En effet, lors de la donation, les droits de mutation et les abattements fiscaux sont calculés en fonction de l’âge du donateur et de la valeur de la nue-propriété (et non sur la pleine propriété du bien).

Enfin, la donation de sa maison avec réserve d’usufruit prodigue un avantage non négligeable. Car, en cédant seulement la nue-propriété du bien, le donateur continue à jouir totalement du bien et à l’utiliser comme bon lui semble.

Pourquoi il vaut mieux sortir du patrimoine immobilier avant 70 ans ?

En résumé, lorsqu’il s’agit de la donation d’une maison avec réserve d’usufruit, plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété sera faible et moins les droits de donation sont importants.

L’État fixe un barème des droits de donation avec réserve d’usufruit en tenant compte de la valeur de la nue-propriété et de l’âge du donateur. Donc, plus vous donnez tôt votre maison, moins la valeur de la nue-propriété sera élevée. Et plus la succession intervient tardivement, moins cher sera le coût de rachat de l’usufruit.

Moralité ? Vous avez tout intérêt à prévoir et anticiper votre succession en transmettant votre patrimoine de votre vivant. Quand ? Au plus tard l’année qui précède vos 70 ans ! Au-delà, vos héritiers seront amenés à payer d’importants droits de succession.

À cet égard, sachez qu’il n’y a pas que la donation qui permette de transmettre son patrimoine à moindre frais. L’Assurance-vie, souscrite et alimentée avant le 70ème anniversaire de l’assuré est un audacieux moyen d’éviter une forte imposition. On vous en parle ?

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