Qu’est-ce que la nue-propriété et comment ça fonctionne ?

La nue-propriété figure parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière, en place depuis les années 2000. Ce système permet l'acquisition d'un bien immobilier à forte valeur ajoutée tout en réduisant l'investissement initial. Bien qu'elle nécessite une organisation spécifique, la nue-propriété présente des avantages significatifs, notamment sur le plan fiscal, et pour planifier une succession. On vous explique tout ce qu’il est essentiel de savoir pour devenir nue-propriétaire !

Que veut dire nue-propriété ?

Étymologie

La nue-propriété est une notion clé dans le domaine de l'immobilier. Elle découle du démembrement de la propriété d'un bien immobilier, c'est-à-dire de sa division en plusieurs parties distinctes :

• l'usus correspond au droit d'usage, permettant à son titulaire d'utiliser le bien (par exemple, le droit d'habiter le logement) ;
• le fructus représente les fruits du bien, notamment les revenus issus de sa location ;
• l'abusus englobe le droit de vendre, de modifier ou même de détruire le bien.

La nue-propriété concerne la possibilité de jouir du bien et d'en disposer, notamment en ayant la faculté de le vendre. Il peut se présenter sous deux formes principales :

• Viager (la plus courante) : dans ce cas, l'usufruit prend fin au décès de l'usufruitier. À ce moment-là, la pleine propriété est automatiquement reconstituée et revient entièrement au nu-propriétaire.
• Temporaire : dans cette configuration, l'usufruit est établi pour une période définie et fixée par accord entre les parties.

Nue-propriété VS usufruit

La nue-propriété intervient lorsque le bien est démembré, se divisant ainsi en deux éléments :

• La nue-propriété confère le droit de disposition sur le bien immobilier : concrètement, cela se traduit par la possession des murs, faisant du nu-propriétaire le propriétaire légal du logement.
• L'usufruit englobe à la fois l'usage du bien immobilier et les bénéfices qu'il procure : en d'autres termes, l'usufruitier a le droit de résider dans le logement ou de le louer sans en être propriétaire.

En pratique, le nu-propriétaire ne peut pas jouir pleinement de son bien pendant toute la durée de l'usufruit. En contrepartie, l'usufruitier est responsable des charges et taxes liées au logement. À la fin de l'usufruit (que ce soit en raison du décès de l'usufruitier ou de l'expiration du contrat), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.

Devenir nue-propriétaire : tous les avantages

Acquérir un bien immobilier à un prix avantageux

Investir en nue-propriété permet d'acquérir un bien immobilier à un coût réduit. En effet, lors de l'achat d'un logement en nue-propriété, une réduction significative, jusqu'à 23 % par tranche de 10 ans, est appliquée au prix d'achat. Ainsi, l'investisseur bénéficie d'un tarif préférentiel lors de l'acquisition du bien.

Réaliser une plus-value lors de la revente

La nue-propriété offre également la possibilité d'acheter un bien à un prix inférieur et de le revendre au prix d'origine, permettant ainsi de réaliser une plus-value. Cette opération peut être non-imposable si la durée de détention du bien est supérieure ou égale à 30 ans. Cependant, si le bien est revendu à un prix supérieur à son prix d'origine, le vendeur devra payer des impôts sur la plus-value.

Défiscaliser tout en étant propriétaire

Malgré sa qualité de propriétaire, le nu-propriétaire est exempté du paiement des charges liées au logement et de la taxe foncière, qui sont à la charge de l'usufruitier. De plus, pendant la période de l'usufruit, le propriétaire peut bénéficier d'une défiscalisation de ses revenus fonciers. Si le bien est financé par un emprunt, le nu-propriétaire peut déduire les intérêts de cet emprunt de ses revenus fonciers pendant une période maximale de 10 ans, ce qui représente une opportunité intéressante pour réduire ses impôts, même avec un patrimoine conséquent.

Le barème fiscal de répartition de l'usufruit et de la nue-propriété

L'administration fiscale détermine la valeur du bien en fonction de l'âge de l'usufruitier lors d'une donation, d'une succession ou d'une vente. Plus l'usufruitier est jeune, plus sa part est coûteuse. Cependant, le nu-propriétaire bénéficie d'une contrepartie plus avantageuse lorsque l'usufruitier est jeune, ce qui peut être un élément à prendre en compte dans la planification patrimoniale.

Nue-propriété : quelles obligations pour les nus-propriétaires

Le nu-propriétaire a pour obligation d'assurer une gestion harmonieuse du bien par l'usufruitier, sans entraver ses droits. Contrairement à l'usufruitier, le nu-propriétaire n'a pas à déclarer de revenus provenant du bien, étant donné qu'il n'en perçoit pas les fruits. En ce qui concerne les impôts, le nu-propriétaire est exempt de la taxe d'habitation et de la taxe foncière, mais reste responsable des impôts exceptionnels.

Par ailleurs, d’après l’article 606 du Code civil, le nu-propriétaire est chargé des "grosses réparations", qui englobent principalement le gros œuvre, comme les murs, les toitures, etc. Il n'est cependant pas tenu de compenser l'usufruitier pour les améliorations apportées au bien, même si celles-ci augmentent sa valeur. De plus, le nu-propriétaire ne peut être contraint par l'usufruitier à effectuer ces réparations.

Enfin, le nu-propriétaire n'est pas obligé de reconstruire ce qui a été endommagé par vétusté ou par cas fortuit, et n'est pas responsable des grosses réparations rendues nécessaires par l'usufruitier.

À qui s’adresse le démembrement de propriété ?

Pour préparer sa retraite

Investir en nue-propriété pour anticiper sa retraite nécessite la disponibilité d'un capital conséquent pendant la durée de l'usufruit, ce qui en fait une option privilégiée pour les ménages ayant déjà constitué un patrimoine confortable capable d'absorber cette charge supplémentaire. Cette stratégie peut particulièrement intéresser ceux qui possèdent déjà leur résidence principale et envisagent de déménager vers un logement plus adapté à leurs besoins au moment de leur départ à la retraite.

En achetant un bien en nue-propriété plusieurs années avant la retraite, les investisseurs peuvent réaliser des économies significatives. Ils s'assurent ainsi l'acquisition d'un logement adapté à leurs besoins futurs à un coût réduit. Même si le projet de déménagement est abandonné, le bien peut constituer un actif précieux pour compléter leurs revenus à la retraite ou être revendu avec une plus-value appréciable. Par la suite, le bien peut être démembré à nouveau dans le cadre d'une donation pour anticiper la succession.

Par ailleurs, la nue-propriété peut être utilisée comme stratégie de préparation à la retraite à travers l'acquisition de parts de SCPI. Cette approche offre de nombreux avantages, notamment une fiscalité avantageuse, la possibilité de bénéficier du déficit foncier et l'utilisation de l'effet de levier.

Pour transmettre son patrimoine

Le démembrement de propriété est une stratégie recommandée pour les parents ayant un patrimoine immobilier important qui souhaitent planifier leur succession tout en soutenant financièrement leurs enfants.

En cédant la nue-propriété du bien à leurs enfants, les parents transmettent une partie de leur patrimoine tout en conservant l'usufruit du bien, ce qui leur permet de continuer à l'occuper ou à percevoir les loyers. Cette méthode, également appelée "démembrement immobilier viager", permet à l'enfant de devenir pleinement propriétaire du bien à la disparition de ses parents, sans être soumis aux droits de mutation. Cette approche permet d'anticiper la succession tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse, car la transmission en nue-propriété ne porte que sur une fraction de la valeur du bien.

Il convient de noter que le don de nue-propriété est donc soumis aux droits de donation, calculés en fonction de l'âge de l'usufruitier. Toutefois, cette donation est fiscalement avantageuse par rapport à une donation de pleine propriété.

Contactez nos experts Perlib pour obtenir un accompagnement sur-mesure concernant le démembrement de propriété.