SCPI fiscale : fonctionnement et intérêt

Publié le 4 juin 2022
par Henri des Rieux

Également appelé investissement pierre-papier, l’investissement en SCPI consiste à investir dans des parts de biens immobiliers afin de faire fructifier son argent, sans pour autant avoir à gérer l’aspect administratif qui incombe à ce genre de placement financier. 

Voici quelques informations qui vous aideront à mieux comprendre ce système si vous comptez vous aussi sauter le pas et investir dans une SCPI fiscale.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une société qui effectue des achats et de la gestion de biens immobiliers locatifs en collectant l’épargne d’investisseurs particuliers qui souhaitent placer leur argent dans la pierre sans pour autant avoir à acquérir un bien de manière traditionnelle. 

Il existe trois sortes de SCPI 

  • les SCPI fiscales
  • les SCPI de rendement
  • les SCPI de plus-value

La particularité de la SCPI fiscale se situe au niveau du type de biens immobiliers que celle-ci va acquérir : il n’est pas question ici de trouver les logements qui vont permettre de proposer un loyer très élevé, mais plutôt de proposer aux investisseurs de gagner de l’argent en réduisant leurs impôts. 

Pour ce faire, la SCPI fiscale va analyser le marché immobilier et choisir d’investir dans des biens dont les caractéristiques spécifiques permettent de bénéficier de réductions ou de crédits d'impôts. La plupart du temps, il s’agit de biens qui ont besoin d’être rénovés afin de correspondre davantage aux normes énergétiques actuelles avant de pouvoir être loués. 

Cette méthode diffère de l’investissement en SCPI de rendement par exemple, car il n’est pas question de louer les biens de manière définitive ou sur une très longue durée, mais uniquement le temps nécessaire pour bénéficier des réductions d'impôts. Cette durée est comprise entre 9 et 12 ans en fonction des biens et des aides auxquelles ils sont éligibles. 

Pendant cette période, la SCPI fiscale prend en charge toute la gestion du patrimoine immobilier en achetant les biens, en les proposant à la location, en gérant les échanges avec les locataires mais aussi les éventuels conflits. Elle règle également les divers frais liés à l’entretien des biens ainsi que les impôts fonciers. 

Les investisseurs quant à eux n’ont besoin de prendre en charge aucune démarche : c’est la raison pour laquelle ce type d’investissement est de plus en plus populaire. En échange de la somme d’argent qu’ils ont investi pour acquérir des parts dans la SCPI, ils perçoivent une partie des loyers versés par les locataires. 

Une fois la date clé atteinte, la SCPI fiscale vend le bien immobilier et utilise les fonds obtenus lors de cette vente pour rembourser l’investissement de départ versé par les particuliers qui ont fait le choix d’investir dans cette SCPI en question. 

Les différents types de SCPI fiscales

Vous l’aurez compris : les SCPI fiscales se basent sur les différentes aides et crédits d’impôt pour choisir les biens dans lesquels elles investissent pour le compte de leurs actionnaires. Ces crédits n’étant la plupart du temps non cumulables, les SCPI font généralement le choix de se positionner sur un type de bien particulier, qui correspond à un crédit d’impôt bien spécifique. 

Voici les quatre types de SCPI fiscales au sein desquelles vous pouvez investir :

SCPI Pinel

Introduite en 2015, la loi Pinel est une loi qui vise à encourager les particuliers à acheter des biens neufs (ou anciens, mais refaits à neuf) uniquement dans le but de les proposer à la location : ils ne peuvent pas décider d’en faire leur résidence principale ou même secondaire. 

Basées sur le même principe, les SCPI Pinel investissent dans des biens situés dans des immeubles neufs ou rénovés et les proposent ensuite à la location. Cette méthode permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12% si le logement est loué pendant six ans, de 18% pour neuf ans et de 21% pour douze ans. 

Un système intéressant qui permet donc aux bénéficiaires de profiter des recettes locatives mais aussi de déductions d'impôts. Attention cependant : ces déductions ne peuvent pas dépasser un plafond fixé à 63 000 euros sur une période de douze ans. 

SCPI Malraux

Datant de 1962, la loi Malraux est une loi qui vise à protéger le patrimoine historique et esthétique de la France en encourageant les acheteurs de biens immobiliers à investir dans des biens à caractère historique afin de les rénover tout en respectant certaines directives destinées à préserver le cachet de ces biens. 

Les SCPI Malraux vont donc suivre ce même schéma en choisissant des biens situés dans certaines zones et considérés comme habitations historiques afin de les rénover et, là aussi, de les proposer à la location pendant une certaine durée (généralement une quinzaine d’années). 

Comme via une SCPI Pinel, les investisseurs perçoivent une partie des loyers des locataires proportionnelle aux parts de la SCPI fiscale qu’ils ont acquises précédemment, et peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts comprise entre 22 % et 30 % du montant des travaux de rénovation, avec un plafond de 100 000 euros par an sur 4 ans.

SCPI de déficit foncier

Basée sur un fonctionnement légèrement différent des deux précédentes, la SCPI de déficit foncier ne se base pas sur une loi mais sur un mécanisme fiscal qui consiste à acheter des biens à rénover et de faire les travaux nécessaires pour les relouer, afin de pouvoir déduire une partie du montant des travaux de ses revenus fonciers. 

Assez méconnu, ce dispositif a été mis en place par le gouvernement français dans le but d’encourager les investisseurs à rénover des biens insalubres plutôt que d’en faire construire de nouveaux, ce qui à terme, pourrait entraîner la saturation du réseau immobilier de certaines villes.

Concrètement, le mécanisme de déficit foncier permet aux investisseurs de déduire 10 700€ des autres revenus fonciers qu’ils perçoivent, dans la limite de 10.700 € par an et par foyer fiscal. Reportable pendant 10 ans, le déficit foncier a également la particularité d’être cumulable avec d’autres dispositifs. 

SCPI Denormandie

Basées également sur la rénovation de biens, les SCPI Denormandie investissent dans des biens anciens situés essentiellement dans les centres-ville, et s’engagent à les rénover, à les assainir et à les moderniser pour une somme équivalente à 25% minimum du prix du bien acheté, avant de les proposer à la location.

Comme pour la loi Pinel, la réduction d’impôts accordée lors de ce type d’investissement s’élève à 12% si le logement est loué pendant six ans, de 18% pour neuf ans et de 21% pour douze ans. 

Alors comment savoir dans quel type de SCPI vous devriez investir ? La première chose à faire est de vous renseigner sur celles qui se trouvent dans votre secteur, et sur les offres qu’elles proposent. Certaines peuvent également être plus avantageuses en fonction de votre situation : la SCPI de déficit foncier permet de déduire la somme de vos revenus fonciers déclarés, mais si vous n’en déclarez aucun, cela n’a pas d’intérêt. 

De même, la législation n’est pas la même pour toutes les SCPI fiscales : les SCPI Pinel et Denormandie sont concernées par le plafonnement des niches fiscales. Cela signifie que le total de vos avantages fiscaux ne peut pas engendrer une diminution d’impôt supérieure à 10 000€. Les SCPI Malraux et de déficit foncier ne sont quant à elles pas concernées par cette loi. 

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Pourquoi investir dans une SCPI fiscale ?

Les SCPI sont de plus en plus populaires auprès des investisseurs car elles permettent d’investir dans la pierre (considéré comme un investissement fiable) sans pour autant avoir à se soucier des démarches administratives que cela implique. Ainsi, même les néophytes peuvent se lancer dans ce type de placements. Mais alors pourquoi les SCPI fiscales, plutôt que des SCPI de rendement ou de plus-value ?

En général, les SCPI fiscales sont préférées par les particuliers aux revenus les plus élevés qui sont donc dans les tranches les plus imposées, car elles permettent de réduire le budget annuel dédié aux impôts, contrairement aux SCPI de rendement qui ont tendance à augmenter les revenus annuels déclarés par les ménages qui bénéficient d’un complément de revenu grâce aux parts de loyers perçus. 

Elles ont également l’avantage d’être accessibles même à ceux qui ne souhaitent pas investir de sommes trop conséquentes, car une mise comprise entre 5 000 € et 15 000 € permet la plupart du temps d’acheter des parts dans une SCPI fiscale. Un écart considérable avec la somme nécessaire pour acquérir un bien auprès d’une agence immobilière ou d’un notaire. 

Quels sont les risques d'investissement en SCPI ?

Ce qui inquiète généralement les investisseurs en immobilier locatif, c’est l’absence de versements du loyer, soit parce que le logement est vide, soit parce que le locataire rencontre des difficultés de paiement. Une inquiétude bien moindre avec l’investissement en SCPI puisque les parts sont investies dans plusieurs biens. 

Néanmoins, cela reste un investissement, il y a donc des désavantages : 

  • Les SCPI fiscales sont soumises à des frais de gestion d’environ 12%, ainsi qu’à des frais d’entrée (en réalité facturés lors de la vente du bien) d’environ 11% : un pourcentage plus élevé que pour les SCPI de rendement,
  • Les SCPI fiscales sont moins nombreuses que les autres, et impliquent forcément un investissement sur une période importante si l’on souhaite conserver les avantages fiscaux annoncés précédemment,
  • Il est assez difficile de revendre les parts achetées dans une SCPI fiscale car la vente de celles-ci ne permet pas de céder les avantages fiscaux à l’acquéreur des parts,
  • Le rendement locatif est plus faible que dans une SCPI de rendement, il avoisine généralement les 2%, ce qui reste relativement bas même si ce n’est pas l’objectif principal de ce type d’investissement.

Vous l’aurez compris : il s’agit plutôt de désavantages que de risques, car la SCPI fiscale est une société dirigée par des spécialistes du marché immobilier qui connaissent sur le bout des doigts les conditions nécessaires pour obtenir des réductions fiscales. Ils prennent donc le temps de choisir les bons logements, qui vont à la fois répondre à ces critères en question mais aussi pouvoir être loués rapidement sans problème. 

Quelle est la différence entre SCI et SCPI ?

Si vous vous intéressez aux placements immobiliers, vous avez certainement déjà entendu parler des SCI : les Sociétés Civiles Immobilières. Mais alors s’agit-il du même fonctionnement que pour la SCPI ? La réponse est non : si ces deux sociétés ont pour base la gestion immobilière, elles ne fonctionnent pas sur le même modèle, et n’ont pas les mêmes objectifs. 

La SCI est une structure qui permet aux particuliers d’investir dans la pierre, soit en achetant un bien via une agence immobilière ou un notaire, soit en achetant des parts dans une SCPI. Composée de deux associés au minimum, la SCI est souvent plébiscitée par les particuliers qui souhaitent acquérir et gérer des biens immobiliers tout en protégeant leur patrimoine. 

Souvent familiales, les SCI ont l’avantage de simplifier grandement la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, qui est alors regroupé au sein de la SCI. Chaque personne impliquée dans la société est alors considérée comme un actionnaire, qui détient des parts proportionnelles à l’investissement qu’elle a réalisé. 

La SCPI fiscale, de rendement ou de plus-value quant à elle représente uniquement un pur produit de placement. Cela signifie, entre autres, que l’investisseur ne gère aucunement le patrimoine immobilier : il ne choisit pas le bien acheté, ne rencontre pas les locataires, ne gère pas la réception des loyers ni le paiement des impôts fonciers, etc. 

Ce sont donc deux structures bien distinctes, mais qui restent liées, puisque les détenteurs d’une SCI peuvent tout à fait, par le biais de celle-ci, acquérir des parts dans une SCPI fiscale, de rendement ou de plus-value. Cela permet de concilier ces deux systèmes d’investissement. 

Ce type d’achat peut se faire en passant par une société de gestion, par une banque ou encore par une plateforme en ligne dédiée à l’achat de parts de SCPI. Lors de cet achat, l’investisseur pourra indiquer s’il souhaite investir dans une SCPI fiscale, dans une SCPI de rendement ou dans une SCPI de plus-value. 

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