Loi Denormandie : les avantages

Publié le 30 juin 2022
par Henri des Rieux

À beaucoup d’égard, la loi Denormandie ressemble au dispositif Pinel. La loi Denormandie et la loi Pinel, poursuivent en effet un objectif commun : celui de proposer davantage de logements en location à des prix accessibles dans les villes où l’immobilier locatif se fait rare. En contrepartie, ces deux dispositifs offrent un avantage fiscal aux particuliers qui réalisent cet investissement locatif en zone tendue. Quels sont les avantages de la loi Denormandie ? Comment bénéficier de l’avantage fiscal Denormandie ? Et quels logements sont concernés ? On vous explique.

Dispositif Pinel et loi Denormandie : quelle différence ?

« Denormandie », cette appellation n’a rien à voir avec la région du même nom. Le dispositif Denormandie s’appelle ainsi, du nom de l’ancien Ministre chargé du logement sous le gouvernement Castex, Julien Denormandie. 

Entrée en vigueur le 1er janvier 2019, la loi Denormandie est venue compléter le dispositif introduit par la loi Pinel favorisant l’immobilier locatif dans les villes, ou plus globalement en zones où le marché immobilier locatif est tendu.

Avec le dispositif Denormandie, les avantages de la loi Pinel sont donc étendus à l’investissement locatif dans les logements anciens avec travaux de rénovation. Il est destiné à favoriser l’immobilier locatif dans les logements à rénover, situés dans un quartier ancien ou dégradé.

Conditions, nature de l’investissement locatif, avantage fiscal, réduction d’impôt, zone d’investissement immobilier, plafond locatif… La loi Denormandie reprend ceux imposés par la loi Pinel.

Comment fonctionne la loi Denormandie ?

La loi Denormandie instaure un avantage fiscal incitatif pour les particuliers. Cette aide fiscale est accordée dans le cadre d’investissement locatif en ville ou en zone où l’immobilier locatif se fait rare.

Les logements visés par la loi Denormandie doivent donc être situés dans certaines zones prévues par la loi Pinel. Le dispositif Denormandie vise en particulier les quartiers anciens ou dégradés dans une ville de France.

Plus précisément, le dispositif Denormandie concerne les communes du programme national Action cœur de ville. Au total les centres villes de 222 communes sont concernés. Sont également visées les communes ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) et celles dont le besoin de réhabilitation de logements est important.

Pour inciter à l’investissement locatif dans ces zones tendues, l’État accorde à l’acquéreur un avantage fiscal important. Selon la durée de location, l’investissement locatif s’accompagne d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21% du prix du bien immobilier.

En contrepartie de cet avantage fiscal, l’investisseur doit placer le bien immobilier en location pour une durée minimale de 6 ans et maximale de 12 ans. 

Par ailleurs, l’avantage fiscal du dispositif Denormandie est conditionné à la réalisation de travaux d’amélioration des logements anciens. Le montant des travaux devant atteindre au moins 25% du coût total de l’investissement immobilier.

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Quelles conditions pour bénéficier du dispositifs Denormandie ?

En plus de la localisation des logements dans des zones où l’immobilier locatif se fait rare, le dispositif Denormandie impose à l’acquéreur de remplir certaines conditions.

  • Les logements visés par la loi Denormandie

La première condition concerne les logements objet de l’investissement locatif. Le bien immobilier concerné par le dispositif Denormandie doit être un logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation ou un local transformé en usage d’habitation. 

Ledit logement doit ensuite être placé en location nue, soit en logement non meublé, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. La location doit être destinée à la résidence principale du locataire. 

Enfin, une fois rénové et placé en location, le logement, souvent situé en ville, doit être accessible aux foyers à faibles revenus. Le prix du loyer fixé est donc encadré par des plafonds annuels selon des zones géographiques établies.

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  • Le locataire en dispositif Denormandie 

Les logements ne sont pas les seuls à être encadrés par la loi Denormandie. Le locataire du bien immobilier doit lui aussi remplir certaines conditions.

S’agissant d’un investissement locatif en contrepartie duquel l’acquéreur bénéficie d’un avantage fiscal, le locataire ne peut appartenir au même foyer fiscal. 

Par ailleurs, les revenus du locataire (revenu fiscal de référence) ne doivent pas dépasser certains plafonds réglementaires :

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Enfin, le locataire doit faire du logement son habitation principale.

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Quel est le montant des travaux à réaliser pour bénéficier du dispositif Denormandie ?

Il est une dernière condition à remplir pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Denormandie : le montant des travaux réalisés sur le logement ancien.

Pour bénéficier de ce mécanisme fiscal, les travaux doivent représenter au minimum 25% du coût total de l’investissement locatif.

La réduction d’impôt sur les revenus qu’offre le dispositif Denormandie est conditionnée à la réalisation de travaux spécifiques. Il s’agit notamment de :

  • travaux favorisant la réduction énergétique du logement de 20 % au moins et 30 % pour les logements individuels,
  • travaux impliquant au moins deux opérations suivantes : changement de chaudière, isolation énergétique des combles ou des murs, changement de production d'eau chaude, l'isolation énergétique des fenêtres,
  • ou des travaux contribuant à la création d’une nouvelle surface habitable (balcon, terrasse ou garage).

Enfin, le dispositif Denormandie ne concerne que les travaux réalisés sur des logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023.

L'avantage fiscal de la loi Denormandie

On évoque sans cesse l’avantage fiscal Denormandie. Mais qu’entend-on par « avantage fiscal » ? Et à combien s’élève le montant de cette réduction d’impôt sur les revenus de l’acquéreur ? Cet investissement locatif est-il véritablement rentable.

Vous n’allez pas être déçu. L’avantage fiscal Denormandie correspond au prix de revient de l’investissement locatif. Il comprend l’intégralité des sommes débloquées pour acquérir le bien et le rénover. C’est à dire qu’il correspond au prix de revient net du logement, de son acquisition à sa mise en location.

Quels sont les pourcentages de réduction fiscale applicables à l'investissement Denormandie ? L’avantage fiscal évolue selon la durée de location du bien immobilier. C’est très simple, le pourcentage de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’investissement locatif :

  • 6 ans : la réduction d'impôt s'élève à 12 % du prix 
  • 9 ans : la réduction d'impôt s'élève à 18 % du prix 
  • 12 ans : la réduction d'impôt s'élève à 21 % du prix du logement.

Cet avantage fiscal est donc particulièrement attrayant. La réduction d’impôt peut ainsi atteindre 21% du prix revient du logement pour un bien immobilier placé en location au long terme (12 ans). 

Toutefois, cet investissement immobilier est plafonné. L’avantage fiscal Denormandie est donc plafonné à un investissement locatif maximum de 300.000 euros (et de 5 500 m2 de surface habitable). 

Les logements anciens d’une valeur supérieure à ce prix ne sont pas exclus du dispositif Denormandie. Cependant, la fraction du prix supérieure à ce montant ne sera pas prise en compte dans le calcul de votre réduction d'impôt.

Comment bénéficier du dispositif Denormandie ?

Vous voilà convaincu de l’avantage fiscal de la loi Denormandie. Il n’y a là rien d’étonnant. Reste à savoir comment bénéficier concrètement du dispositif Denormandie et de sa réduction d’impôt sur vos revenus.

Au-delà de l’investissement locatif que vous réalisez et de sa nécessaire conformité aux conditions fixées par la loi, pour bénéficier de l’avantage fiscal Denormandie, vous allez devoir déclarer votre investissement immobilier.

Vous souhaitez bénéficier de l’avantage fiscal Denormandie ? Il vous suffit de déclarer votre investissement locatif dans votre déclaration annuelle de revenus.

Si vous procédez à une déclaration de revenus en ligne, il vous faudra cocher la case « investissement locatif » dans la rubrique « charges ». 

Si vous procédez à une traditionnelle déclaration de revenus papier, vous devez inscrire le prix de revient de votre investissement locatif sur votre déclaration de revenus 2042 C, dans la case correspondant à la durée de votre engagement de location. Il vous faudra également préciser la durée de location dans les parties consacrées au dispositif « Denormandie » de la déclaration 2044 EB.

Quel que soit le mode de déclaration choisi, vous devrez fournir des justificatifs de votre investissement locatif. Ainsi, vous devrez joindre à votre déclaration de revenus une copie de votre bail, l’avis d’imposition du locataire du logement et une note précisant les travaux de rénovation réalisés et leur prix.

Où investir en loi Denormandie ?

Zone A bis, A, B1, B2… vous vous y perdez ? Concrètement dans quelle zone des villes doit se trouver le logement ? Et où pouvez-vous réaliser votre investissement locatif ? On fait le bilan.

Retenez qu’il existe deux types de logements éligibles à l’avantage fiscal Denormandie. 

Le premier concerne les logements situés dans une ville à redynamiser (de métropole ou d’outre-mer). La ville doit présenter un réel besoin de réhabilitation des logements en centre-ville. 

Généralement, il s’agit d’une ville couverte par une opération de revitalisation du territoire (ORT). À ce jour, plus de 400 villes sont visées par le dispositif Denormandie, parmi lesquelles : Vichy (03), Châteauroux (36), Saint-Lô (50), Dunkerque (59), Perpignan (66), Melun (77), Sartrouville (78), Auxerre (89), Evry (91), Gonesse (95), Fort-de-France (972)…

Vous pouvez accéder à une carte des communes éligibles à cet investissement locatif ou au simulateur Denormandie mis en place par l’État.

Le second type de biens éligibles à l’avantage fiscal Denormandie vise les logements anciens largement rénovés. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, le bien immobilier objet de cet investissement locatif doit avoir subi d’importants travaux de rénovation.

Les travaux effectués sur ces logements doivent représenter au moins 25% du prix de revient de cet investissement immobilier. Il s’agit principalement de travaux de rénovation lourde visant notamment la réduction énergétique du logement.

Comment défiscaliser dans l'ancien ?

C’est ce qu’il faut retenir principalement du dispositif Denormandie. Cet investissement immobilier permet de bénéficier d’un précieux avantage fiscal s’il porte sur des logements anciens. 

Comme évoqué plus haut, la loi Denormandie est venue étendre les avantages de la loi Pinel, notamment la réduction d’impôt sur les revenus, à l’immobilier ancien.

Vous pourrez donc défiscaliser dans l’immobilier ancien en procédant à un investissement locatif sur un bien visé par le dispositif Denormancie. 

En contrepartie de cet avantage fiscal, vous devez placer le logement ancien réhabilité en location. Selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans) la réduction d’impôt pourra varier. Retenez cependant que vous pouvez atteindre jusqu’à 21% de réduction d’impôt sur les revenus.

Par ailleurs, cet investissement locatif est conditionné à la réalisation d’importants travaux de rénovation. Ces travaux de rénovation doivent couvrir au moins 25% du prix de revient du logement ancien.

Enfin, le prix de revient de cet investissement locatif ne doit pas dépasser 300.000 euros. Par ailleurs, les loyers applicables sur ces logements sont encadrés par la loi Denormandie. Cet investissement immobilier est donc destiné à des locataires à faibles revenus.

En résumé :

  • - La loi Denormandie est venue étendre les avantages de la loi Pinel, notamment la réduction d’impôt sur les revenus, à l’immobilier ancien.
  • - L’investissement Denormandie permet d’atteindre jusqu’à 21% de réduction d’impôt sur les revenus.
  • - L’avantage fiscal Denormandie est conditionné à la réalisation de travaux de rénovation au moins équivalant à 25% du prix de revient du logement ancien.

Avec la loi Denormandie, les avantages de la loi Pinel sont étendus à l’immobilier ancien. Ainsi, l’avantage fiscal Denormandie permet à des particuliers d’investir dans un logement ancien à rénover et de le placer en location. Cet investissement immobilier permet une réduction d’impôt jusqu’à 21% du prix de revient. Cumulé aux loyers perçus, l’investissement immobilier se montre très rapidement rentable pour l’acquéreur.

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