Publié le 2 juin 2022

SCPI et Assurance Vie

SCPI & assurance vie

Alternative intéressante aux investissements immobiliers standards, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est accessible via un contrat d’assurance vie et permet de réaliser des investissements immobiliers collectifs, gérés par une seule et même société de gestion. Focus sur le fonctionnement de l'investissement en SCPI via une assurance vie. 

SCPI et assurance vie : deux investissements liés

Les SCPI sont des programmes de placement collectif qui permettent aux investisseurs qui le souhaitent de bénéficier de la propriété d’un ou plusieurs immeubles locatifs, partagés avec les autres investisseurs. Une solution qui attire de plus en plus de français, notamment grâce à son potentiel de rendement élevé. En effet, investir dans la pierre est depuis toujours considéré comme fiable, et c’est également vrai pour les SCPI qui sont perçues comme sûres et peu volatiles.

L’assurance vie quant à elle est un contrat souscrit auprès d’un assureur par un particulier, qui va injecter chaque mois une certaine somme sur un compte spécifique. Ce contrat d’assurance permet à l’épargnant de bénéficier d’une rente viagère mensuelle lorsqu’il vieillit, ou de s’assurer qu’un capital sera versé à ses proches en cas de décès, afin de couvrir les éventuels frais liés à ce décès et d’assurer un avenir stable à ses proches. 

Mais alors quel rapport entre SCPI et assurance vie ? C'est simple : la SCPI va libérer des revenus fonciers grâce aux loyers versés par les locataires des biens achetés par la société de gestion, grâce aux fonds des investisseurs. Si les investisseurs versent de l'argent à la SCPI via un compte courant, ils seront imposables sur ces revenus fonciers, néanmoins, ce n'est pas le cas si leur investissement provient d'une assurance vie. 

SCPI et assurance vie font donc bon ménage, puisque les revenus fonciers obtenus via la SCPI sont ensuite recapitalisés à l'intérieur même du contrat d'assurance vie avant d'être en partie réinvestis afin d'acquérir des biens supplémentaires, et ainsi de suite . Une solution qui permet aux investisseurs de ne pas payer de taxes sur les plus-values ​​ni sur les loyers générés par la SCPI, mais uniquement sur l'assurance vie. 

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Les avantages des SCPI dans une assurance vie

Vous l'aurez compris, le principal avantage à investir dans une SCPI via une assurance vie se situera au niveau de la fiscalité. En effet, au-delà du fait de ne pas avoir à payer de taxes sur les dividendes réalisés par la SCPI, vous avez également l'occasion de bénéficier d'un taux d'imposition très intéressant sur votre assurance vie, car après 8 ans et un abattement de 4 600€ par titulaire du contrat, la taxation de l'assurance vie en baisse et se fige à 7,5% (sans CSG/CRDS). Un taux particulièrement intéressant pour les investisseurs. 

Autre avantage de l’investissement en SCPI via une assurance vie : l'exonération de droits de succession sur les primes versées jusqu’à 152 500 € si vous souscrivez à votre assurance vie avant l’âge de 70 ans. Une bonne manière de vous assurer que votre conjoint, vos enfants ou vos ayants droit pourront bénéficier pleinement des ressources que vous souhaitez leur léguer, sans voir une grande partie de ceux-ci partir à l’État. 

À ce jour, l’investissement dans une SCPI via une assurance vie fait partie des investissements les plus sûrs tout en étant particulièrement rentable : on estime le rendement de ce placement à environ 5% brut par an. Un taux largement au-dessus de ce que proposent les contrats d’épargne classique. 

Comment choisir le meilleur contrat d’assurance ?

La première a choisi à savoir, c'est que tous les assureurs ne proposent pas à leurs bénéficiaires conviennent d'investir dans une SCPI via leur assurance vie, il donc de vous renseigner auprès de votre assureur afin de savoir s'il propose cette offre avant de signer votre contrat d'assurance vie. Si vous présentez déjà un contrat de ce type mais que votre assureur ne propose pas de contrat liant SCPI et assurance vie, il faudra envisager de changer de compagnie. 

Pour bien choisir votre contrat d’assurance, dans le but d’investir dans une SCPI, nous vous conseillons de prendre le temps de comparer les offres proposées par les assureurs et de limiter votre choix à deux ou trois sociétés qui semblent offrir les meilleurs avantages, puis de prendre un rendez-vous avec un conseiller dans chacune d’elles afin de poser toutes vos questions et d’en savoir plus sur le contrat d’assurance vie. 

Certes, cette démarche demande du temps, mais elle permet de bien comparer les offres, d’avoir des réponses à vos interrogations, mais aussi d’éventuellement faire jouer la concurrence en incitant les assureurs à vous proposer des offres plus intéressantes que leurs concurrents que vous vous apprêtez à rencontrer. Pour vous aider, voici quelques points à comparer : 

  • Les pourcentages de frais d’entrée et de frais d’arbitrage 
  • La possibilité ou non d’investir la totalité de votre assurance vie dans une SCPI
  • Le nombre de SCPI avec lesquelles collabore votre assureur 
  • Le montant des frais de gestion prélevés par l’assureur 
  • Les obligations qui vous lient à votre assureur et à la SCPI : engagement, obligation de verser un certain montant, possibilité ou non de suspendre les versements en cas de problème financier, conditions pour récupérer votre épargne, etc. 

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Quels sont les risques de l’investissement SCPI avec l’assurance vie ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une société indépendante qui gère un portefeuille de biens mobiliers pour le compte de ses actionnaires, en échange d’une certaine part des revenus générés par ces investissements bien évidemment. Les actionnaires de la SCPI reçoivent ensuite des revenus fonciers, proportionnels à leurs parts. 

Comme tous les investissements, cela représente un risque, puisque la SCPI pourrait ne pas parvenir à louer les biens acquis, ou encore faire face à des difficultés financières qui ne lui permettraient plus d’acquérir de nouveaux biens et donc de verser des dividendes aux actionnaires. Néanmoins, cela représente un risque relativement faible. 

En effet, contrairement à l’investissement immobilier standard qui demande aux particuliers de choisir et de gérer eux-mêmes leurs biens, les investissements en SCPI sont gérés par des professionnels qui connaissent le métier de l’immobilier. Ils vont donc s’assurer de choisir des biens idéalement situés et de qualité.

Cette expertise permet de diminuer le risque de vacance locative et donc de perte de revenus, même si celui-ci n’est jamais réduit à 0. De même, il est possible de faire face à des impayés, ou encore de voir les taux d’intérêt des emprunts grimper en flèche, mais ce sont là aussi des risques relativement modérés. 

Comment fonctionne l’investissement en SCPI ?

Il existe différentes manières d’investir dans une SCPI : via une plateforme dédiée, en nue-propriété, au comptant ou à crédit, ou via une assurance vie. Vous l’aurez compris, investir dans une SCPI via une assurance vie est une solution particulièrement intéressante, nous allons donc nous attarder sur celle-ci en particulier. 

Si vous disposez d’ores et déjà d’un contrat d’assurance-vie, la première étape est de contacter votre assureur afin de lui parler de votre projet d’investir dans une SCPI, et de savoir s’il propose ou non cette option. Si c’est le cas, il vous suffit de passer un ordre de commande d’achat de SCPI via votre assurance vie, en contactant votre conseiller ou via votre espace client. 

Simple et rapide, cette démarche s’arrête ici puisque c’est ensuite à votre conseiller de prendre le relais et d'investir dans les SCPI sélectionnées par l’établissement dans lequel il travaille, en utilisant les sommes mises à disposition sur votre compte assurance vie. 

Si vous n’avez pas encore de contrat d’assurance vie en revanche, la première étape va consister en la souscription d’un de ces contrats auprès d’un organisme de votre choix : c’est à ce moment qu’il est intéressant de comparer les offres proposées par divers assureurs afin de trouver la plus intéressante. 

Une fois le contrat d’assurance vie souscrit, vous pourrez indiquer à votre conseiller le type de placements que vous souhaitez faire et donc, comme dans le premier cas, ordonner la commande d’achat de parts de SCPI via l’assurance vie.

Quel est le principe des parts de SCPI ?

Lorsque vous investissez dans un bien de manière traditionnelle, vous achetez le bien dans son intégralité, et il vous appartient également intégralement. Avec une SCPI, le fonctionnement est différent : cela fonctionne sous forme de parts. Concrètement, cela signifie que vous allez acquérir une partie d’un bien plus ou moins conséquente en fonction du montant investi. 

Bien évidemment, il n’est pas question d’acheter un couloir ou une demie-chambre, mais bien d’acquérir des parts virtuelles afin de diviser le prix d’achat du bien entre plusieurs particuliers, et ainsi permettre à davantage de personnes d’investir dans davantage de biens que s’ils devaient passer par un système d’investissement standard. 

Ce système de part joue un rôle important dans le fonctionnement de la SCPI mais aussi pour votre investissement et vos revenus, puisque l’importance de vos parts va déterminer l’importance des dividendes que vous allez percevoir chaque mois ou chaque année en fonction du système mis en place par votre assureur. 

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Quels sont les frais d’une SCPI ?

Faire appel à une SCPI pour investir dans l’immobilier présente un avantage en matière de gestion : vous n’avez absolument pas à vous soucier de quoi que ce soit. Choix du bien, achat de celui-ci, remise en état, mise en location, choix du locataire, réception des loyers : absolument tous les éléments logistiques sont gérés par les professionnels qui travaillent au sein de la SCPI. 

Une solution idéale qui assure sérénité et gain de temps, mais qui représente évidemment un coût : la SCPI cherche elle aussi à faire du bénéfice, et va donc vous facturer des frais, mais aussi profiter d’un certain pourcentage des revenus générés par les biens immobiliers dans lesquels vous avez investi. On note donc deux types de frais : les frais d’entrée et les frais de gestion. 

Les frais d’entrée

S’ils sont appelés frais d’entrée ou frais de souscription, ces frais sont en réalité des frais de sortie : ils sont facturés uniquement au moment de la revente. Cela signifie que l’intégralité de votre épargne va travailler et croître durant toute la période durant laquelle vous allez détenir des parts dans des SCPI. 

C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il est conseillé de ne pas retirer l’argent placé sur une assurance vie avant 8 ans : c’est la durée nécessaire pour amortir ces frais et vous éviter d’avoir à les payer de votre poche. 

Mais alors à quoi correspondent ces frais d’entrée, à payer lorsque l’on investit dans une SCPI via une assurance vie ? C’est très simple : ces frais, qui oscillent généralement entre 8 et 10% TTC, servent à financer les frais de notaire engendrés par l’achat d’un bien, mais aussi à rémunérer les personnes qui travaillent au sein de la SCPI. 

Si ce pourcentage peut sembler élevé lorsqu’il est présenté seul, il apparaît rapidement comme un investissement raisonnable, qui n’est pas plus élevé que les frais de notaires ou d’agence immobilière facturés lors de l’achat d’une résidence principale ou d’un bien locatif. 

Les frais de gestion

Les frais de gestion diffèrent d’un assureur à l’autre et peuvent parfois passer du simple au double, il est donc assez difficile de donner une estimation de ceux-ci. Néanmoins, dans la plupart des cas, ils se situent aux alentours des 15%. Là aussi, cela peut vous sembler particulièrement élevé, néanmoins, ces frais s’expliquent assez simplement. 

Lorsque vous achetez un bien de manière classique auprès d’une agence immobilière ou d’un notaire, vous pouvez espérer un rendement qui se situe aux alentours des 7%. Néanmoins, vous allez devoir déduire de ce bénéfice plusieurs éléments tels que la taxe foncière, les assurances ou encore les travaux d’entretien courants. 

En investissant dans une SCPI, vous profitez d’un rendement moindre (aux environs de 5%), cependant, celui-ci est net : il est versé sur votre compte, sans que vous ayez à déduire d’éventuels frais, puisque ceux-ci sont pris en compte dans les frais de gestion de la SCPI, qui doit également subvenir à ses propres frais : salaires, locaux, impôts, etc.

En résumé

Si les frais d'une SCPI peuvent sembler importants de prime abord et freiner certains investisseurs, ils sont en réalité cohérents avec la réalité du marché et représentent un montant plus ou moins égal à celui que vous devriez débourser dans le cadre d'un achat de bien immobilier classique. 

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