Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif ?
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Publié le 29 juillet 2022
par Henri des Rieux
Perçu comme sûr et fiable, l’investissement immobilier fait partie des investissements les plus choisis par les Français, que ce soit par les investisseurs professionnels ou par les néophytes. D’après une étude réalisée en 2021 par la société de sondage Poll&Roll, près de 10% des personnes interrogées ont d’ores et déjà investi dans l’immobilier, tandis que 40% envisagent de le faire à court ou long terme.
Des données qui montrent qu’encore aujourd’hui, et ce malgré la crise économique ou la pandémie, l’investissement dans la pierre est intéressant et attire les épargnants qui le perçoivent comme une valeur sûre. Un phénomène largement consolidé par la hausse constante de la valeur des biens immobiliers sur tout le territoire français, qui est évaluée à près de 8% durant les 10 dernières années seulement.
Pourquoi choisir l’investissement locatif ?
Il existe de nombreux moyens d’investir dans l’immobilier : via des sociétés de placement (SPCI, OPCI, etc), via le crowdfunding immobilier, via l’investissement direct ou encore via l’investissement locatif. Chacune de ces solutions ont bien évidemment leurs avantages et leurs inconvénients, et correspondent aux besoins de chaque profil d’investisseur. Alors, pourquoi choisir l’investissement locatif, et quels en sont les avantages ? En voici quelques exemples :
- S’assurer d’un revenu régulier afin de pouvoir épargner, investir dans d’autres projets ou augmenter son confort de vie,
- Disposer d’un bien immobilier à habiter plus tard, lors de sa retraite par exemple, tout en bénéficiant de la rente procurée par les loyers en attendant,
- La possibilité de disposer d’un logement à attribuer à ses proches en cas de besoin, afin de leur permettre de vivre dans de bonnes conditions,
- Se constituer un patrimoine immobilier dont pourront ensuite hériter vos héritiers, les aidant ainsi à démarrer dans la vie en disposant de biens locatifs,
- Rembourser plus facilement un emprunt pour un autre investissement ou pour une résidence secondaire grâce aux loyers générés,
- Bénéficier de réductions et de crédits d’impôts grâce aux dispositifs mis en place par l’État.
Calculez votre rentabilité
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
Par définition, la rentabilité est la capacité d’un investissement à procurer un bénéfice (cf. Le Robert), la rentabilité d’un investissement locatif est donc relative à la capacité de celui-ci à produire des bénéfices, et ce en dépit des coûts qui peuvent être liés à ce type de placement : assurances, taxes, etc. Connaître la rentabilité de votre investissement locatif avant d’investir est primordial, car c’est ce calcul qui vous permettra de vous assurer de faire des bénéfices et de ne pas perdre vos économies.
Calculée en fonction du prix du loyer, du montant d'achat du logement et des charges qui l'accompagnent, la rentabilité d'un investissement immobilier est plutôt simple à calculer, même si cela prend du temps et demande d'avoir en sa possession toutes les informations relatives au bien et au potentiel d'investissement à réaliser. Une fois terminée, ce calcul vous permet d'obtenir le pourcentage de rendement ainsi que le bénéfice annuel brut et net de votre investissement locatif, afin de définir si celui-ci est viable.
Vous ne souhaitez pas calculer vous-même la rentabilité d’un investissement locatif ou perdre du temps à comparer le résultat de différents biens proposés sur le marché ? Aucun problème : des agences spécialisées en gestion de patrimoine peuvent prendre en charge l’intégralité des démarches administratives et de gestion de votre bien. Les experts de ces agences trouveront ainsi pour vous les biens aux meilleurs rendements possibles, et s’occuperont de trouver des locataires et de gérer les loyers si vous le souhaitez.
Calculer la rentabilité d’un investissement locatif
Comme expliqué précédemment, le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif n’est pas très compliqué, notamment lorsqu’il s’agit de la rentabilité brute. Pour effectuer ce calcul, il vous suffit d’effectuer la formule suivante :
Loyer mensuel x 12) x 100 / Prix d’achat du bien
Évidemment, le prix d’achat du bien doit également comprendre les frais d’acquisition tels que les frais de notaire ou encore l’assurance emprunteur afin d’obtenir un résultat au plus proche de la réalité. Le résultat de ce calcul, sous forme de pourcentage, correspond à la rentabilité locative de votre bien. Attention cependant : ne vous attendez pas à obtenir un résultat incroyable, car si l’investissement locatif fait partie des placements financiers les plus rentables à ce jour, il s’agit tout de même d’un placement sur le long terme. Mais alors qu’est-ce qu’un bon taux de rentabilité pour un investissement locatif ?
La réponse dépend de la commune sur laquelle est situé le bien en question. En effet, la rentabilité d'un investissement locatif n'est pas la même pour un bien parisien que pour un logement situé dans une commune moins prise, et où la demande est moins forte. Concrètement, vous pouvez vous attendre à un taux de rendement situé aux alentours des 3,5 % bruts. En revanche, dans d'autres villes, il peut tout à fait atteindre les 10 %. Vous devez donc vous renseigner sur ce critère et comparer le résultat de votre calcul à la moyenne locale.
Calculez votre rentabilité
Les données variables à prendre en compte
Le calcul cité précédemment correspond à la rentabilité brute de votre investissement locatif. Grâce au résultat obtenu via celui-ci, vous allez ensuite pouvoir calculer le rendement net, soit le pourcentage de la somme investie que vous pourrez récupérer manuellement, une fois toutes les charges déduites. Voici une liste de quelques-uns des éléments variables à prendre en compte dans votre calcul :
- La taxe foncière ainsi que l’impôt sur le revenu, qui sera plus élevé, car vous percevrez vous aussi davantage de revenus,
- Le montant des assurances telles que l’assurance loyers impayés ou encore l’assurance propriétaire non occupant,
- Les frais de gestion locative si vous souhaitez confier celle-ci a une agence spécialisée,
- Les frais liés à l’entretien du logement et aux gros travaux : remplacement de système de chauffage, de chaudières, etc.,
- Les charges non récupérables liées à l’augmentation de la valeur du bien, comme les charges de copropriété notamment,
- Les éventuels travaux et incidents dans le logement qui peuvent ne pas être complètement pris en charge par les assurances.
Ces éléments sont à prendre en compte lors du calcul de la rentabilité de votre bien locatif, car ils vous permettront d’obtenir un pourcentage net et ainsi de savoir avec précision quels bénéfices vous allez pouvoir récupérer grâce à votre investissement. Un bon moyen d’assurer votre futur ou de planifier vos prochains investissements.
