Crowdfunding immobilier : comment fonctionne cet investissement immobilier ?

Publié le 15 septembre 2023
par Assia Bousfiha

New York, 1875. La foule new yorkaise se mobilise et participe au financement de la construction du piédestal de la Statue de la Liberté. Un événement peu ordinaire qui deviendra le tout projet de crowdfunding immobilier. À quoi correspond le crowdfunding immobilier ? Et comment fonctionne ce mécanisme de financement participatif ? Voici un article qui devrait vous éclairer.

C'est quoi le crowdfunding immobilier ?

Littéralement, le mot crowdfunding signifie « financement par la foule ». C’est un mécanisme qui permet à des porteurs de projets de solliciter le grand public pour obtenir un financement. Chacun – quel que soit l’envergure de son portefeuille – peut ainsi investir dans des projets économiques ou caritatifs qui lui tiennent à cœur.

On parle de financement participatif puisque plusieurs investisseurs du grand public participent financièrement à la concrétisation d’une idée entrepreneuriale. Grâce à ce mécanisme, de nombreux projets ont pu voir le jour.

Le crowdfunding peut être appliqué à bien des secteurs d’activité. Ainsi, le crowdfunding immobilier est dédié au financement d’un projet immobilier porté par un promoteur immobilier ou un marchand de biens.

On distingue plusieurs types d’opérations immobilières financées par le crowdfunding :

  • l’acquisition d’un ou plusieurs immeubles ;
  • la construction d’un ou plusieurs immeubles ;
  • l’aménagement de logement, bureaux ou commerces ;
  • l’élévation d’un immeuble ;
  • la vente à la découpe d’un bien immobilier ;
  • la rénovation d’un monument classé ou à l’intérêt patrimonial.

Concrètement, comment fonctionne le crowdfunding immobilier ? C’est très simple, un porteur de projet cherche à obtenir un prêt bancaire pour financer son opération. L’accord bancaire est conditionné à l’apport de fonds propres. Ce sont précisément ces fonds propres que le porteur de projet va récolter avec le crowdfunding immobilier.

La plupart des porteurs de projets immobiliers utilisent les plateformes digitales spécialisées, dites plateformes de crowdfunding immobilières pour récolter ces fonds. Cette plateforme procède alors à un audit pour s’assurer de la viabilité du projet puis, publie l’annonce de crowdfunding en ligne.

Une fois collectés, les fonds permettront au porteur de projet de financer son opération. Les investisseurs en crowdfunding et le promoteur seront alors liés par un contrat de créance durant toute la durée du projet. Une fois le projet abouti, le promoteur rembourse à ses investisseurs en crowdfunding le capital investi, augmenté des intérêts.

L’investisseur en crowdfunding immobilier ne vient donc pas remplacer un financement bancaire. Il participe à la constitution d’un apport financier pour obtenir un accord bancaire et permettre au projet de voir le jour. En contrepartie de son investissement, il percevra un rendement.

Quels sont les 4 types de crowdfunding ?

En matière de crowdfunding, il n’y a pas que le crowdfunding immobilier. Ce mécanisme de financement participatif existe dans bien d’autres secteurs : l’art, l’entrepreneuriat (startups), les actions caritatives, le sport…etc.

De même, tous secteurs confondus, le financement participatif en crowdfunding peut prendre différentes formes. Ainsi, on distingue :

  • le donation-based crowdfunding (investissement sans contrepartie);
  • le reward-based crowdfunding (le donataire reçoit un produit ou un service en retour) ;
  • le crowdlending (l’investisseur prête son argent et reçoit des intérêts) ;
  • le crowd-equity (l’investisseur entre au capital de l’entreprise porteuse de projet et perçoit des dividendes).

Qui peut faire un crowdfunding ?

À qui s’adresse le financement participatif ? En principe à tous : entreprises, particuliers, associations caritatives, collectivités… Toutefois il est particulièrement pratiqué par les entreprises qui souhaitent solliciter des particuliers pour le financement d’un projet.

Côté investisseur, cela peut concerner les particuliers (le grand public) ou tout autre investisseur institutionnel. Lorsqu’il s’agit de particuliers, l’investissement prend le plus souvent la forme de titres financiers (actions, obligations) ou de minibons.

Quel est le but du crowdfunding ?

À quoi sert cet échange de fonds entre particuliers et porteurs de projets ? Du point de vue du porteur de projet, l’intérêt est évident. Le crowdfunding immobilier lui permet d’augmenter ses fonds propres pour bénéficier d’un apport suffisant en vue d’obtenir un accord bancaire pour le financement de son projet.

Qu’en est-il de l’investisseur particulier ? S’il peut paraître moins évident de prime abord, l’intérêt de participer à une opération de crowdfunding immobilier est pourtant simple : il vous permet de toucher des intérêts. C’est un moyen efficace d’investir dans la pierre et de percevoir un rendement.

Pourquoi investir dans le crowdfunding immobilier ?

Pourquoi placer son argent dans le financement participatif d’une opération immobilière ? Quel est l’intérêt du crowdfunding immobilier ? On vous explique.

Premier avantage, le crowdfunding immobilier permet de réaliser un investissement immobilier sans les inconvénients qu’il peut engendrer. Ainsi, il sera beaucoup plus simple et bien moins chronophage à entreprendre qu’un investissement locatif.

Le crowdfunding immobilier présente également l’avantage d’être accessible à tous les portefeuilles. Il permet donc à de nombreux particulier de devenir investisseur immobilier sans pour autant acquérir un bien.

Par ailleurs, la rentabilité de ce mécanisme d’investissement est prouvée. En principe, sur une opération immobilière, le crowdfunding permet de viser un taux de rentabilité brute de 8 à 12%, selon les projets.

C’est, avec l’investissement en SCPI, le meilleur moyen d’investir dans l’immobilier sans pour autant prendre le moindre risque. Ainsi, pour ces deux investissements immobiliers, l’investisseur ne s’encombre pas avec la gestion d’un bien acquis. Il se contente de financer un projet qui lui tient à cœur et de percevoir le rendement de son investissement.

L’investissement en crowdfunding a encore l’avantage d’être un placement qui offre un bon rendement à court et moyen termes. À l’inverse, l’investissement locatif mobilise vos fonds pour une longue durée avec les risques qu’il comporte si une problématique se présente avec le locataire.

Quel montant investir en crowdfunding ?

Tout secteur confondu, l’investissement en crowdfunding représente généralement entre 1 et 2000 euros. Certaines plateformes de crowdfunding requièrent d’ailleurs un ticket d’entrée minimum.

Le crowdfunding immobilier est reconnu comme la « locomotive » du financement participatif. Il a ainsi connu une nette progression ces dernières années. De même, les montants collectés peuvent atteindre des records : 1 607 millions d’euros en 2022, 1 146 millions d’euros en 2021.

La majorité des projets financés porte sur le secteur résidentiel (71%) et concerne le financement de travaux de rénovation (56%) bien plus que des opérations de promotion immobilière.

Il n’existe ni montant requis, ni projet recommandé pour investir en crowdfunding immobilier. Toutefois, comme pour tout investissement, il y a certaines règles à suivre : conserver une épargne de précaution et veiller à la diversification de son patrimoine. En clair, ne placez pas tout votre argent sur un même projet.

Quel taux de rendement pour le crowdfunding immobilier ?

Vous hésitez à investir dans le crowdfunding immobilier ? Les rendements affichés par ce placement n’auront plus à vous convaincre de la pertinence de cet investissement. Son taux de rendement moyen atteignait 9,4% en 2022.

Globalement le crowdfunding immobilier est un investissement au rendement intéressant. Il offre une rentabilité brute comprise en moyenne entre 8 et 12% selon les projets et les plateformes.

Ce rendement est donc nettement supérieur à de nombreux placements tels que le Livret A ou d’autres investissements sécurisés. Pour autant, il n’est pas sans risque.

Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?

Lorsque le rendement d’un investissement est élevé, c’est souvent le signe que c’est un placement risqué. Ainsi, les supports les plus volatiles rapportent le plus gros, mais peuvent accuser des pertes importantes.

Pour autant, le crowdfunding immobilier échappe quelque peu à la règle. En effet, si les risques sont élevés dans d’autres secteurs du financement participatif, l’actif immobilier que comporte toute opération de financement apporte une réelle sécurité d’investissement.

Ainsi, à ce jour, aucune plateforme de crowdfunding immobilier n’a rapporté avoir essuyé de perte définitive. En revanche, particulièrement en cette période d’inflation, certains projets ont subi des défauts de paiement ou font l’objet d’une procédure collective. Il présente donc un risque de perte partiel ou total du capital investi.

Autre risque à prendre en compte, la durée de mobilisation de votre investissement. Ainsi, la majorité des projets de crowdfunding immobilier vous annoncent un engagement à 12 ou 36 mois. Cependant, en particulier dans l’immobilier, il arrive que certains projets prennent du retard.

Or, une fois le capital investi dans une opération de crowdfunding immobilière, il vous sera impossible de récupérer votre mise avant l’issue du projet. On dit que le placement est « bloqué jusqu’à échéance ». Le capital investi est donc « illiquide » durant toute la durée d’investissement.

L’investissement en crowdfunding immobilier est donc rentable et globalement assez sécurisé. Toutefois pour ne pas prendre de risque inutile, suivez la règle de la diversification de patrimoine. Ainsi, il ne devrait pas dépasser 10% de vos actifs financiers.

Quelle fiscalité pour le crowdfunding immobilier ?

L’investissement en crowdfunding immobilier est ce qu’on appelle un placement obligataire. Des intérêts sont perçus pendant la durée de l’opération. Or, comme tous les intérêts, ils sont soumis à la fiscalité du capital.

L’investisseur en crowdfunding doit donc déclarer les intérêts perçus à l’Administration fiscale. Pour y procéder, il a le choix entre deux options :

  • soit, il est redevable de 30% de taxe sur les intérêts qu’il aura perçus dans l’année (12,8% d’impôts et 17,2% de prélèvements sociaux) ;
  • soit, il devra intégrer les intérêts perçus aux revenus et imposition à la tranche marginale de l’IR et régler les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.

Selon votre tranche d’imposition, vous aurez plus ou moins intérêt à choisir l’une ou l’autre de ces options fiscales. Ainsi, les faibles revenus (inférieurs à 25 000 euros pour une personne célibataire) ou tout autre profil dont la tranche d’imposition marginale est de 0 ou 11% aura intérêt à opter pour la seconde option.

Quel est le meilleur site de crowdfunding immobilier ?

Vous êtes décidé à investir en crowdfunding immobilier ? Le moyen le plus simple est de vous inscrire sur une plateforme de financement participatif dans ce secteur. Mais comment faire son choix ?

Il existe de nombreux acteurs sur la place de marché du crowdfunding immobilier. Certains parmi eux se sont fait une célèbre renommée. Le plus sûr est sans doute de vous reporter aux comparatifs établis sur ce secteur.

Évidemment, les acteurs phares du marché tel qu’Anaxago, Homunity ou encore Baltis et Raizers, présentent des taux de rendement performants et une valeur sûre. Pour autant, d’autres plateformes de crowdfunding moins connues peuvent également proposer de bons investissements.

Quelle alternative au crowdfunding immobilier ?

Quelle que soit votre plateforme de crowdfunding immobilier de prédilection, gardez toujours en tête la règle d’or de l’investissement : la diversification. En clair, un patrimoine bien géré revient à ne pas placer tous ses œufs dans le même panier.

Vous avez un attrait pour l’investissement immobilier ? Sachez qu’il existe un investissement de la même gamme que le crowdfunding immobilier, offrant un rendement tout aussi intéressant : l’investissement en SCPI de rendement. Ce mécanisme permet d’investir dans un parc immobilier sans contrainte, ni risque.

Évidemment, vous pouvez aussi vous orienter vers le traditionnel investissement locatif en LMNP. Certains dispositifs vous permettent aussi d’investir dans la pierre pour défiscaliser. Enfin, il n’y a pas que l’immobilier pour valoriser votre patrimoine, il existe aussi de très bons placements financiers.

Pour votre patrimoine immobilier et financier, n’investissez pas sur un seul placement les yeux fermés. Si vous n’êtes pas au fait de tous les investissements qui peuvent rapporter, faites-vous conseiller par un expert financier. C’est le meilleur moyen d’optimiser son patrimoine et de s’éviter des risques inconsidérés.

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