Imposition de cession de la résidence principale

Publié le 8 novembre 2022
par Henri des Rieux

La plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée, occupez la majeure partie de l'année ; ainsi, l'utilisation temporaire d'un logement, notamment juste avant sa vente, ne vous permettra pas de bénéficier de l'exonération. Les « dépendances immédiates et nécessaires » comme les caves, garages, chambres de bonne… qui sont vendues en même temps sont également exonérées.

Si vous vendez votre maison ou votre appartement et que le prix de vente est supérieur au prix d'achat initial, vous pouvez réaliser des plus-values ​​immobilières qui peuvent être soumises à des impôts tels que l'impôt sur le revenu et les cotisations sociales. Les plus-values ​​réalisées sur la vente de la résidence principale sont exonérées d'impôt. Les plus-values ​​immobilières réalisées lors de la vente de résidences secondaires sont soumises à un taux d'impôt sur le revenu de 19% et à des prélèvements sociaux de 15,5% sur les plus-values.

Cependant, les autorités fiscales mettent en place une déduction pour gains en capital qui augmente progressivement avec le nombre d'années de possession de l'actif. La déduction d'impôt sur le revenu est de 100 % après 22 ans de possession d'une résidence secondaire. Après 30 ans d'emprisonnement, les cotisations sociales sont réduites de 100 %. Ainsi, après ces années d'emprisonnement, vous êtes exonéré d'impôt. La taxe d'acquisition immobilière est payée par l'intermédiaire d'un notaire lors de la vente d'un bien immobilier.

Un garage, qui n'est pas attenant à votre habitation mais situé à moins d'un kilomètre, est considéré comme une dépendance immédiate.

Il doit également s'agir de votre résidence principale au jour de la cession ; cependant, si vous avez déjà quitté le logement au jour de la vente, vous pouvez tout de même bénéficier de l'exonération à condition que vous l'ayez occupé jusqu'au jour de sa mise en vente et que la vente intervienne dans un délai normal (en principe un an).

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Cas particuliers :

  • Vous êtes retraité ou adulte handicapé résidant en maison de retraite médicalisée ou en foyer d'accueil médicalisé, vous pouvez bénéficier de l'exonération de la plus-value effectuer lors de la vente de votre résidence principale si elle intervient dans les deux ans suivant votre entrée dans cette structure d'accueil et si cette résidence est restée libre de toute occupation depuis votre entrée dans l'établissement. D'autres conditions sont également requises pour bénéficier de cette exonération. Vous devez, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession :
    • Ne pas avoir un revenu fiscal de référence dépassant les limites prévues au II de l'article 1417 du Code Général des Impôts ;
    • Ne pas être passible de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
      Par exemple, pour les cessions intervenues en 2016, la limite de vos revenus de l'année 2014 est de 25 130 €, majorée de 5 871 € pour la première demi-part supplémentaire et de 4 621 € pour chaque demi-part supplémentaire.
  • Vous êtes titulaires d'un logement de fonction, ce logement constitue en principe votre résidence principale. Toutefois, le logement dont vous êtes propriétaire par ailleurs, et dans lequel réside effectivement et en permanence votre conjoint et vos enfants peut être considéré comme votre résidence principale.

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Imposition de cession autre que la résidence principale 

La plus-value que vous réalisez lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale est exonérée sous réserve du respect des conditions suivantes :

vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ;

vous procédez au remploi du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à votre habitation principale.

Si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.

L'exonération s'applique également dans le cas de la cession d'un logement dont l'emprunt n'est pas totalement remboursé, même si le prix de cession est utilisé au remboursement de l'emprunt initial et non à l'acquisition de la résidence principale ; en effet, l'exonération est totale si le remploi porte sur un logement dont le prix d'acquisition est au moins égal au prix de cession du logement pour lequel elle est demandée.

A noter : la déclaration de revenus n°2042-C comporte une case spécifique (3VW) à remplir si vous bénéficiez de cette exonération, qu'elle soit totale ou partielle.

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Exception pour les personnes âgées ou invalides de condition modeste

Quel que soit le bien immeuble que vous vendez, en tant que retraité, votre plus-value peut être exonérée si l'avant dernière année précédant celle de la cession (exemple : revenus de l'année 2014 pour une cession en 2016) :

  • Votre revenu fiscal de référence n'excède pas les limites prévues au I de l'article 1417 du Code Général des Impôts ;
  • Vous n'étiez pas passible de l'ISF.

Sous les mêmes conditions, les personnes titulaires de la carte d'invalidité ( invalidités de 2ème et 3ème catégorie prévues à l'art. L 341-4 du code de la sécurité sociale) bénéficient également d'une exonération de leur plus-value ;

Il s'agit de personnes absolument incapables d'exercer une profession quelconque et de celles qui sont, en plus, dans l'obligation d'avoir recours à une tierce personne pour effectuer les actes de la vie quotidienne.

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