Comment est calculée la taxe foncière ?

Parmi les impôts locaux, on retrouve celui de la taxe foncière. Tous les propriétaires d’un bien immobilier en sont redevables, qu’il s’agisse d’une propriété bâtie comme non bâtie. Elle se calcule selon la valeur cadastrale du bien et les taux votés par les collectivités locales chaque année. Dans cet article, découvrez notre guide complet sur la taxe foncière et les cas d’exonération !

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est un impôt local perçu annuellement par les collectivités territoriales. Elle s'applique :

• Aux propriétés bâties (TFPB) : les maisons ou appartements, les parkings, les dépendances, les bateaux utilisés en point fixe, etc.
• Aux propriétés non bâties (TFPBN) : les terres d'exploitation agricole, les sols des propriétés bâties, etc.

La taxe foncière sur les propriétés s’accompagne souvent d’autres taxes assimilées aux impôts locaux, par exemple les taxes sur les ordures ménagères.

Qui doit payer la taxe foncière ?

Qui est redevable de la taxe foncière ? Elle concerne les personnes propriétaires ou usufruitières d’un bien immobilier, et ce même si le bien est mis en location. Il existe cependant quelques cas particuliers :

• Taxe foncière et usufruit : pour une propriété démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, c’est l’usufruitier qui paye la taxe foncière.
• Taxe foncière et viager : le paiement de la taxe foncière revient à l’acquéreur d’un bien en viager, à partir du 1er janvier qui suit l’achat du bien.
• Taxe foncière et indivision : s’il y a plusieurs propriétaires, la taxe foncière est à payer par tous les indivisaires, mais son paiement relève d’un accord privé. Cela signifie que chacun peut payer une part à hauteur de ses moyens, ou que les indivisaires peuvent la payer successivement, etc. En cas de désaccord, c’est la justice qui tranche.
• Taxe foncière et SCI : pour un bien immobilier payé par une SCI (société civile immobilière), la taxe foncière est payée par chaque associé en proportion de ses parts dans le bien.

Quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière ?

Prenons le temps de nous arrêter sur la valeur locative cadastrale du bien. Elle correspond au montant qu’atteindrait la somme des loyers annuels si vous mettiez votre bien en location, en se basant sur un barème été fixé en 1970.

La valeur cadastrale en taxe foncière dépend de la surface au sol de votre bien, pièces et éléments secondaires compris (garage, cellier, sous-sol, piscine, jardin, etc.). Ensuite, la surface brute du total est pondérée selon leur valeur d’usage et de leur importance et un correct d’ensemble est appliqué :

• coefficient d’entretien (état de l’aspect extérieur) de 0,80 à 1,20 ;
• coefficient de situation (cadre et environnement) de - 0,10 à + 0,10 ;
• correctif d’ascenseur de - 0,15 et + 0,05.

Les éléments de confort du bien peuvent également se traduire par l’ajout de m² supplémentaires à la surface pondérée :

• + 4 m² pour l’eau courante ;
• + 2 m²  pour le gaz ;
• + 2 m²  pour l’électricité ;
• + 3 m²  pour un lavabo ;
• etc.

Cette surface pondérée nette sert de base du calcul de la taxe foncière. En dernier lieu, vous devez la multiplier par le « tarif d’évaluation du local de référence », un tarif local moyen au m² fixé en 1970 qui dépend de la catégorie du bien concerné.

La formule de calcul de la taxe foncière

Le calcul de la taxe foncière dépend de la valeur locative cadastrale d’un bien ou du loyer théorique annuel. Il faut appliquer la formule suivante : revenu cadastral * taux fixés par les collectivités locales. À noter que ce calcul est automatiquement réalisé par l’administration fiscale.

Voici un exemple de calcul de taxe foncière : Théo est propriétaire d’un logement de 100m² sur Nantes. Le prix de référence au m² est égal à 12 € ce qui revient à 1 200 € de valeur locative cadastrale par mois (100*12), c’est-à-dire 14 400 € par an. Un abattement forfaitaire de 50 % s’applique, ce qui donne 7 200 € de revenu cadastral.

À Nantes, les collectivités locales ont fixé un taux de 27,51 % à Nantes. Multipliez-les par le revenu cadastral (7200 € * 27,51 %) et vous obtenez 1 980 € de taxe foncière pour Théo.

L’exonération de taxe foncière

Il existe une possibilité d’exonération de la taxe foncière. En effet, certains propriétaires ne sont pas concernés par la taxe foncière :

• Exonération en faveur des personnes âgées ou handicapées et de condition modeste : pour une résidence principale avec critères d’éligibilité liés à l’occupant, aux ressources et aux conditions de cohabitation.
• Exonération de 2 ans : éligible pour les nouvelles constructions, reconstructions ou additions de construction pendant les 2 années qui suivent le 1er janvier de l’achèvement de la construction.
• Exonération de 5 ans en faveur des économies d'énergie : pour la réalisation de travaux d'économie d'énergie ouvrant des droits au crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE), exonération valable pour un logement achevé avant le 1er janvier 1989 et pour un montant de travaux supérieur à 10 000 € ou 15 000 €.
• Dégrèvement d'office de taxe foncière : dégrèvement de 100 € sur le calcul de taxe foncière pour les personnes âgées de plus de 65 ans et de moins de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition, si elles justifient d’un revenu fiscal de référence (RFR) qui n’excède pas les limites fixées par l'article 1417-I du Code général des impôts.
• Plafonnement en fonction des revenus : plafonnement de la taxe foncière sur la résidence principale selon le revenu.
• Dégrèvement sur les logements inoccupés : pour les logements vides destinés à la location et pour les bâtiments commerciaux industriels ou professionnels qui restent inexploités pendant au moins 3 mois.

Ces situations sont ainsi exonérées de taxe foncière pour une période plus ou moins longue, mais la plupart des propriétaires en seront redevables. Un coût à prendre en compte si vous désirez faire de l’investissement locatif par exemple !