Avantages investissement loi Pinel

Publié le 15 juin 2022
par Alexis Kourtchinsky

Investissement loi Pinel : quels sont les avantages ?

Si l’on vous dit qu’il est possible de réaliser un investissement locatif, de se constituer un patrimoine immobilier et de percevoir des loyers, tout en bénéficiant d’une importante réduction d’impôt… Vous ne pourriez pas y croire, n’est-ce pas ?

 Et pourtant, impossible n’est pas Pinel ! Grâce au dispositif Pinel, vous cumulez les avantages d’un investissement locatif, les avantages fiscal et patrimonial en plus. Pour tout connaître des avantages de la loi Pinel, c’est par ici.

Comment fonctionne l'investissement Pinel ?

À l’origine de ce dispositif Pinel d’investissement locatif, il y a un constat : l’offre de logements locatifs est déficitaire dans certaines zones de l’hexagone. Certaines zones géographiques, à l’image de l’Île de France, sont tendues et le parc de logements locatifs limité.

L’objectif de la loi de finances 2015, communément appelée « loi Pinel », est précisément de pallier cette lacune. Elle incite les particuliers à investir dans l’acquisition ou la construction de logements locatifs neufs situés dans ces zones tendues. En contrepartie de ce financement, plusieurs dispositifs de défiscalisation ont été mis en place.

Parmi les avantages de la loi Pinel, il en est un incontournable. Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt particulièrement attractive. Ce taux de réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement de location de ce logement (6 à 12 ans), mais il peut atteindre jusqu’à 21% du prix de revient.

En contrepartie de cet avantage fiscal, le particulier à l’origine de l’investissement locatif en loi Pinel doit respecter divers engagements. L’investissement doit porter sur un logement neuf ou refait à neuf et situé dans une zone tendue. 

Par ailleurs, l’acquéreur du bien immobilier a l’engagement de le placer en location nue à usage d’habitation principale. Cette location doit être effective pendant un minimum de 6 ans. 

L’investissement locatif doit également respecter des loyers encadrés par la loi. Les loyers sont donc proposés à un prix attractif, souvent inférieur au marché. 

En résumé, le dispositif loi Pinel permet non seulement de défiscaliser, mais également de se constituer un patrimoine immobilier et de bénéficier de revenus complémentaires pour préparer la retraite grâce aux loyers perçus. C’est le pari gagnant !

Qui a le droit à la loi Pinel ?

À qui est destiné l’investissement locatif en loi Pinel ? C’est très simple, le dispositif Pinel s’adresse à tous les particuliers, mais rien qu’aux particuliers. Il ne concerne donc pas les professionnels de l’immobilier.

C’est l’investissement locatif immobilier idéal pour les particuliers qui souhaitent commencer à se constituer un patrimoine et préparer leur retraite. L’acquisition de logements neufs est un gage de sérénité. D’un point de vue énergétique, son confort locatif vous assure des loyers à la clé. Vous ne rencontrerez aucune difficulté à le louer.

À cet égard l’investissement en loi Pinel est plus ouvert et flexible que son ancêtre le dispositif Duflot. En effet, la loi Pinel autorise la mise en location du bien immobilier à un ascendant ou à un descendant, à condition de ne pas appartenir au même foyer fiscal. 

Durant son engagement de location d’une durée minimale de 6 ans, le propriétaire du logement locatif doit le placer en location nue à usage de résidence principale. 

Pour être éligible au dispositif Pinel l’investisseur doit trouver un locataire. Le locataire doit disposer de bas revenus. Ses revenus ne doivent pas dépasser certains plafonds fixés par la loi Pinel. En contrepartie, le propriétaire du bien immobilier fixera des loyers bas, encadrés par la loi.

À l’issue de ce délai minimal de 6 ans, l’investisseur sera libéré de son engagement de location. Il pourra alors disposer de son bien immobilier comme il l’entend. 

L'immobilier pour de l'investissement

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

De tous les investissements immobiliers, le dispositif Pinel est celui qui cumule le plus d'avantages. La loi Pinel permet en effet de défiscaliser et, dans le même temps de vous constituer un patrimoine immobilier, de bénéficier de revenus complémentaires aujourd'hui et d'anticiper la retraite de demain. Reprenons ces avantages un par un.

D’abord, l’avantage fiscal. Contrepartie de la construction ou de la remise à neuf d’un logement locatif, la réduction fiscale prévue par le dispositif Pinel est très attractive. 

Rappelons que la loi Pinel est incitative. Elle a pour objectif d’augmenter le nombre de logements locatifs dans les zones très tendue. L’avantage fiscal accordé au propriétaire du bien immobilier évolue donc en fonction de la durée de location. 

Le taux de réduction d’impôt prévu par le dispositif Pinel varie donc selon la durée d’engagement de location : 

  • 12% du prix de revient pour un engagement de 6 ans
  • 18% du prix de revient si l'engagement est de 9 ans
  • 21% du prix de revient sur 12 ans.

La durée de l’engagement est modulable au cours de l’investissement. L’acquéreur peut donc prolonger les avantages loi Pinel s’il le souhaite. En revanche, la déduction fiscale diminue avec le temps. Elle est de 2% par an de la 1ère à la 9ème année de location, puis de 1% par an jusqu’à la 12ème année.

Ensuite, le dispositif Pinel permet d’acquérir un bien immobilier et donc de se constituer un patrimoine immobilier. L’avantage fiscal prévu au dispositif Pinel est si avantageux qu’il incite les particuliers à investir dans l’immobilier. Ce placement étant un investissement locatif, il génère des loyers qui permettent au bien immobilier de s’autofinancer. 

Enfin, la loi Pinel est un investissement locatif qui génère des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus. Le coût de l’investissement immobilier est donc largement compensé par ses revenus et les avantages financiers qu’il procure. 

L’investissement locatif en loi Pinel portant sur des logements neufs, il présente un gage de sécurité inégalable. En effet, les performances énergétiques de l’immobilier neuf et le confort locatif qu’il garantit, assurent à l’investisseur la location de son logement sans aucune difficulté.

Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ?

Avantage fiscal considérable, loyers perçus, patrimoine immobilier… Le dispositif Pinel à tout pour plaire ! Pour autant, il doit bien présenter quelques inconvénients ? 

Il y a bien un inconvénient qui mérite d’être mentionné. Celui-ci est inhérent à l’objectif visé par la loi Pinel elle-même. C’est à dire, augmenter l’offre de logements locatifs dans les zones tendues et les rendre accessibles à tous.  

Le dispositif Pinel concerne en effet les classes moyennes, dont les revenus sont trop élevés pour pouvoir bénéficier de logements sociaux, mais trop faibles pour s’offrir un logement locatif décent.

La loi Pinel prévoit donc le plafonnement des loyers de ces logements en investissement locatif. Ce plafonnement, fixé en général à 20% en dessous du prix du marché, limite temporairement la rentabilité de l’investissement Pinel.

Néanmoins, ce plafonnement des loyers locatifs est fortement contrebalancé par la réduction d’impôt attractive qu’offre le dispositif Pinel. Par ailleurs, au-delà de la durée d’engagement de location minimale de 6 ans, l’acquéreur peut à nouveau disposer de son bien comme il l’entend.

Quelle réduction d'impôt Pinel ?

Si l’on résume concrètement l’avantage fiscal qu’offre le dispositif Pinel : de quelle réduction d’impôt puis-je bénéficier ?

Vous l’avez compris, le taux de réduction d’impôt va crescendo selon la durée de l’engagement de location. Ainsi, si vous envisagez un investissement locatif en loi Pinel sur douze ans, vous pouvez espérer bénéficier d’une réduction à hauteur de 21% de son prix de revient.

Notez toutefois que l’avantage fiscal en loi Pinel est plafonné. Le plafond est fixé à 5.500 €/m², et le total du prix de revient du bien immobilier ne peut pas dépasser 300.000 €. L’avantage fiscal maximal dont vous pouvez bénéficier en loi Pinel est donc de 63.000 € sur douze ans (21% de 300.000 €).

Le dispositif Pinel est également concerné par le plafonnement des niches fiscales. Ce plafond est fixé à 10.000 euros par an. 

Ainsi, si vous achetez un bien immobilier à 300.000 euros placé en location Pinel durant 12 ans, vous pourrez déduire chaque année 5250 euros. Vous pourrez donc profiter du montant restant de 4750 euros pour d’autres déductions fiscales. 

Enfin, l’investissement locatif en loi Pinel autorise le déficit foncier. Il s’agit d’un autre avantage de la loi Pinel. Ce déficit foncier permet d'accroître le taux de réduction d'impôt, hors plafonnement des niches fiscales. 

Comment profiter de la loi Pinel ?

Alors, si on résume, comment profiter des avantages de la loi Pinel ? 

Pour faire simple, votre investissement locatif doit répondre à plusieurs conditions. La première de toutes les conditions est l’investissement dans un logement neuf. C’est à dire que l’acquéreur doit financer la construction d’un logement ou la remise à neuf d’un logement ancien.

Ensuite, le bien immobilier doit être situé dans une zone tendue. Autrement dit, l’investissement locatif doit porter sur un bien situé dans une zone où l’offre de logements en location se fait rare.

Le dispositif Pinel est en effet réservé aux logements des zones A, A bis et B1, où la demande en logements locatifs est supérieure à l’offre. Cela comprend le Grand Paris (zone A bis), une partie de la côte méditerranéenne, une partie de l’agglomération parisienne (zone A), les zones agglomérées de plus de 250 000 habitants, l’Outre-Mer, la Corse, ainsi que des villes moyennes où les prix sont élevés (Annecy, Bayonne ou La Rochelle).

Enfin, le locataire doit appartenir à la classe moyenne visée par la loi Pinel. Ses revenus sont trop importants pour pouvoir prétendre aux logements sociaux, mais trop faibles pour se loger en location dignement. La durée d’engagement de location est de minimum 6 ans.

Devenir propriétaire sans apport : l’avantage de la loi Pinel

C’est un des avantages phare de la loi Pinel qui n’a pas encore été abordé dans ce papier. Le dispositif Pinel permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier et de devenir propriétaires sans apport. On vous explique.

Vous l’avez remarqué, les banques sont généralement frileuses à accorder un emprunt aux particuliers qui ne disposent pas d’un apport financier. On considère d’ailleurs qu’il faut pouvoir mobiliser un minimum de 10% du prix de revient du bien immobilier.

Avec la loi Pinel, les conditions d’emprunt sont de facto allégées. En investissement locatif, il est bien plus facile d’emprunter sans apport financier. Dès lors que votre situation globale (familiale et professionnelle) est stable et que votre situation financière est confortable, l’emprunt ne devrait pas poser de difficulté, avec ou sans apport financier. 

Pourquoi ? Tout simplement parce que l’investissement en dispositif Pinel figure parmi les plus rentable !

Préparer sa retraite avec le dispositif Pinel

Vous vous demandez : quel rapport avec la retraite ? Et pourtant, nous ne sommes pas tombés sur la tête. L’investissement locatif en loi Pinel présente bien l’avantage de contribuer au financement de votre retraite.

Bien sûr, rien de tel que le Plan Épargne Retraite pour préparer et anticiper sa retraite. C’est, de loin, le dispositif d’épargne le plus sûr pour assurer vos vieux jours. Pour autant, rien ne vous empêche de doubler la souscription de votre PER par un investissement en loi Pinel.

Vous vous souvenez, le dispositif Pinel est un investissement locatif. Il vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier tout en percevant des loyers. Autant de loyers qui seront de précieux revenus complémentaires au jour de votre départ à la retraite…

En résumé :

- Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt particulièrement attractive. Le taux de réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 21% du prix de revient.

- L’investissement en loi Pinel implique une durée d’engagement de location minimum de six ans.
- La loi Pinel permet non seulement de défiscaliser, mais également de se constituer un patrimoine et de bénéficier de revenus complémentaires pour la retraite.

Cumuler autant d’avantages avec un seul investissement immobilier : c’est possible avec la loi Pinel. Bilan des courses ? Face à tous ces avantages, on nous opposera un seul inconvénient : le plafonnement des loyers. Mais le plafonnement est limité dans le temps ! Passé la durée d’engagement de location, l’investisseur retrouve sa liberté…


 

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