Lors de sa sortie en 2005, la loi Borloo représentait un levier de défiscalisation immobilière très attractif pour les investisseurs en locatif. Peu à peu il a été remplacé par d’autres dispositifs tels que la loi Pinel ou encore le statut LMNP. Loi Borloo neuf ou ancien, peut-on encore investir ? Et faut-il encore s’y intéresser ? On fait le point sur le sujet.
Quelle est la loi Borloo de 2005 ?
On l’appelle communément « loi Borloo ». En effet, ce dispositif fiscal a été instauré par la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005, sous l’impulsion du ministre Jean-Louis Borloo.
Aujourd’hui, l’appellation « loi Borloo » correspond à deux dispositifs distincts :
- Le « Borloo neuf », un dispositif qui consiste à inciter les investisseurs à acquérir un bien immobilier neuf (ou en état futur d’achèvement) et destiné à être mis à bail en location nue et à titre de résidence principale.
- Le « Borloo ancien », appliqué à l’immobilier ancien, il visait à inciter la remise sur le marché locatif de logements anciens avec des loyers encadrés.
En contrepartie d’un engagement de location pour une durée minimale de 6 ou 9 ans, ces dispositifs permettaient aux investisseurs de bénéficier de déductions fiscales avantageuses.
Toutefois, l’un et l’autre ont été remplacés par des dispositifs fiscaux plus récents. Ainsi le dispositif loi Pinel est venu remplacer le Borloo neuf, tandis qu’au Borloo ancien succède le dispositif « Louer Abordable », désormais connu sous le nom « Loc’Avantages ».
Qu'est-ce que la déduction Borloo ?
La loi Borloo est donc un dispositif fiscal incitatif. En contrepartie d’une déduction fiscale, les investisseurs sont incités à placer des logements neufs ou anciens sur le marché locatif.
Mais en quoi consiste cette déduction fiscale ? Et la déduction Borloo est-elle vraiment intéressante ?
Qu’il s’agisse du dispositif Borloo neuf ou ancien, la déduction fiscale n’est autre qu’une réduction de l’assiette imposable des revenus fonciers. Concrètement, l’investisseur diminue sa fiscalité sur les loyers perçus.
Or, cette réduction de l’assiette imposable varie selon le dispositif pour lequel vous avez opté. Ainsi, en Borloo neuf la déduction est fixée à 30% du loyer brut annuel, tandis qu’en loi Borloo ancien, elle peut atteindre jusqu’à 70%.
À noter qu’il s’agit d’une déduction d’assiette imposable et non un crédit d’impôt. Cette déduction vient s’ajouter à la liste des charges déductibles classiques : intérêts d’emprunt, travaux, taxe…etc.
Les dispositifs de défiscalisation loi Borloo ancien ou neuf constituaient donc un levier intéressant pour les investisseurs et gros contribuables soumis à des charges fiscales lourdes.
Quel est le montant maximum qu'on peut déduire ?
Alors faut-il pleurer la disparition de ces dispositifs fiscaux ? Investir en loi Borloo neuf ou ancien était-il un moyen de réduire de manière conséquente ses impôts ? Et quel montant maximum pouvait-on déduire ? On fait le point.
La déduction Borloo, qu’elle soit le fruit du dispositif Borloo neuf ou ancien, n’est pas plafonnée en valeur absolue.
Cette réduction de l’assiette imposable est estimée à partir de deux critères :
- le montant des loyers perçus
- et le taux de déduction applicable : de 30% à 70%.
Ainsi, prenons un exemple en Borloo neuf. Pour un bien placé en location générant un loyer annuel de 12 000 €, une déduction de 30% pourrait être applicable, soit une déduction totale de 3600€.
Admettons que la location engendre pour l’investisseurs des charges supplémentaires déductibles (intérêts d’emprunt, gestion…), de 5000 €, le revenu foncier imposable sera alors de : 12 000 € - 3600 € - 5000 € = 3400 €
En plus des charges déductibles, le dispositif loi Borloo se révèle donc un atout précieux pour les gros contribuables et investisseurs. S’il n’est aujourd’hui plus possible d’y recourir, d’autres dispositifs plus récents permettent d’accéder aux mêmes avantages : parlez-en à un expert en patrimoine.
Vous avez bénéficié des avantages du dispositif Borloo neuf ou ancien et souhaitez changer de dispositif ? Sortir de la loi Borloo n’est pas impossible, toutefois cette sortie demande une gestion pointilleuse.
Et pour cause, les avantages fiscaux accordés par le dispositif Borloo l’ont été en contrepartie de certains engagements, notamment la location d’un bien sur une certaine durée.
On distingue donc la sortie du dispositif Borloo à échéance de 9 ou 15 ans. C’est la sortie la moins risquée, celle pour laquelle, en tant qu’investisseur, vous êtes libéré de votre engagement. Vous pouvez dorénavant disposer de votre bien : le louer à loyer non plafonné, le vendre ou l’occuper à titre personnel.
En cas de sortie anticipée avant l’échéance de 6 ou 9 ans de votre engagement en loi Borloo, vous devrez justifier d’un cas de force majeure : décès, invalidité, licenciement. Autrement, l’avantage fiscal qui vous était accordé pourra être remis en cause de façon rétractive.
Enfin, si vous n’avez pas respecté les plafonds et conditions fixés par le dispositif Borloo, vous encourez la requalification du régime fiscal avec rappel d’impôts et pénalités.
Quel est le meilleur moyen de défiscaliser ?
Vous l’aurez compris, la loi Borloo, aussi intéressante soit-elle, n’est aujourd’hui plus accessible aux nouveaux investisseurs. Si cet outil de défiscalisation vous intéresse, il faudra vous remettre à d’autres dispositifs.
Concrètement, il est possible de recourir à de nombreux dispositifs de défiscalisation pour réduire son assiette imposable. Mais les dispositifs changent souvent au flux des nouvelles législations et il est parfois difficile de s’y repérer.
Ainsi, le dispositif Borloo a d’abord été remplacé par « le Scellier » (entre 2009-2012), « le Duflot » (entre 2013-2014), « le Pinel » (entre 2014-2024), et « le Pinel+ » (entre 2023-2024).
De son côté, le dispositif Loc’Avantages a succédé au dispositif loi Borloo ancien. Mais ce n’est pas le seul dispositif en vigueur qui permette de défiscaliser grâce à l’immobilier.
Aujourd’hui, la défiscalisation passe inévitablement par une bonne stratégie de diversification patrimoniale et le recours à des dispositifs variés tels que l’investissement en LMNP, le déficit foncier ou encore la SCPI de rendement.
Vous avez un projet d’investissement immobilier et souhaitez bénéficier des meilleurs déductions fiscales possibles ? Faites-vous conseiller par un expert en patrimoine, il pourra auditer votre situation et optimiser vos impôts.
