Défiscalisation Scellier : comment tirer parti de ce dispositif ?

Construire son patrimoine tout en réduisant ses impôts. C’est l’ambition poursuivie par de nombreux dispositifs fiscaux dont le dispositif de défiscalisation Scellier. Pendant de nombreuses années, il a constitué un levier attractif d’optimisation pour les investisseurs immobiliers. Bien qu’il ne soit plus ouvert aux nouvelles souscriptions depuis 2012, il continue à produire ses effets et d’autres dispositifs sont venus le remplacer. Petit tour d’horizon de ce mécanisme audacieux. 

Comment fonctionne la loi Scellier ?

Instauré en 2009 par la loi Scellier, le dispositif de défiscalisation Scellier visait à inciter les investisseurs immobiliers à acquérir un logement dans le neuf pour le convertir en investissement locatif, en contrepartie d’un avantage fiscal.

Certes, depuis 2012, il n’est plus possible d’y souscrire. Seul les bénéficiaires de la loi Scellier engagés avant cette date peuvent encore profiter de ses effets sur leur situation fiscale. 

Bien qu’il ne soit plus possible d’en bénéficier, les contribuables peuvent dorénavant se tourner vers ses mécanismes de remplacement : les dispositifs de Robien et Borloo qui offrent un fonctionnement simplifié.

Mais comment fonctionne la loi Scellier ? Et qu’avait ce dispositif de si particulier ? 

Concrètement, un particulier investisseur immobilier faisait le choix d’investir dans le neuf (ou un bien en état futur d’achèvement) dans une zone éligible à la loi Scellier. 

Il s’engageait ensuite à le placer en location nue, comme résidence principale pour une durée minimale de 9 ans. En contrepartie, il bénéficiait d’une réduction d’impôt sur cette période. 

On distinguait alors un premier dispositif de défiscalisation Scellier classique, qui concernait les logements dans le secteur immobilier dit « intermédiaire », du dispositif Scellier social destiné aux locataires ayant peu de ressources.

Classique ou social, le dispositif Scellier a évolué au fil du temps pour finalement laisser la place à de nouveaux mécanismes comme, aujourd’hui, le dispositif de la loi Pinel.

Comment calculer la réduction d'impôt Scellier ?

Vous avez investi en dispositif de défiscalisation Scellier et vous êtes engagé avant 2012 ? Votre investissement produit toujours des effets et vous avez le droit à une réduction d’impôt. 

Mais comment calculer la réduction d’impôt Scellier ? Le montant de votre avantage fiscal dépend de l’année d’acquisition de votre bien et du type de dispositif Scellier pour lequel vous avez opté.

Vous avez acheté votre bien immobilier entre 2009 et 2010 ? Il est fort probable que vous ayez opté pour un dispositif Scellier classique en acquérant un logement dans le secteur intermédiaire. 

Dans cette hypothèse, vous avez la possibilité d’obtenir une réduction d’impôt à hauteur de 25% du prix de revient du bien immobilier, répartie sur une durée de 9 ans de location.

À partir de 2011, les investisseurs immobiliers engagés à ces dates ont souffert d’une diminution de la réduction d’impôt offerte par ce dispositif. Pour un investissement en loi Scellier classique, la réduction était comprise entre 13 et 22% du prix de revient.

Toutefois, cette réduction d’impôt Scellier pouvait aller bien au-delà si l’investisseur décidait d’investir en loi Scellier social. Sous condition de loyers et de ressources du locataire plus restrictives, il lui était permis d’obtenir jusqu’à 37% de réduction sur 15 ans si l’engagement locatif était poursuivi au-delà de 9 ans.