Qu’est-ce que la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) ?
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Publié le 29 juillet 2022
par Henri des Rieux
La VEFA, ou Vente en l’État Futur d’Achèvement
On parle souvent d’achat immobilier “sur plan”, mais le fait d’investir dans un logement à construire ou en cours de construction porte un nom : la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Dans ce cas de figure, les acquéreurs versent la totalité du montant de leur achat en fonction d’un planning spécifique qui suit les étapes de construction du bien, qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement.
Ce type de vente est particulier car, durant toute la durée des travaux, les propriétaires devront habiter ailleurs que dans ce bien. De plus, ils ne peuvent pas le visiter en avance, puisque celui-ci n'a pas encore été intégré. Si vous souhaitez opter pour une vente en VEFA, vous devrez donc tenter de vous projeter via les plans proposés par le promoteur, ou encore en visitant une maison témoin lorsque cela est possible.
Uniquement proposée en France, cette pratique soulève certaines questions bien spécifiques : que se passe-t-il si le promoteur fait faillite entre temps et ne termine pas la construction ? Que devient alors l’argent jusque-là investi ? De même, comment faire en cas de gros retard de livraison ? Pour que ces questions et éventuelles déconvenues ne freinent pas les acheteurs, la Garantie Financière d’Achèvement a été mise en place.
Comment fonctionne la garantie financière d’achèvement ?
Également appelée garantie extrinsèque, la garantie financière d’achèvement est une assurance qui a pour rôle de garantir aux acquéreurs de bien via une VEFA la livraison de leur logement. Encadrée par le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), cette garantie est définie par les articles L261-10-1 et suivants de ce code, qui définissent avec précision les conditions dans lesquelles doit se passer la livraison du bien, quelle que soit la situation, et ce même en cas de faillite du promoteur.
La garantie financière d’achèvement est une assurance aussi bien financière que juridique pour les acquéreurs d’appartements ou de maison via une VEFA car elle leur assure à 100% de pouvoir bénéficier du bien qu’ils ont acheté pour le prix convenu, et cela le plus rapidement possible. Une sécurité qui rassure les acheteurs qui sont ainsi plus nombreux à se tourner vers ce type de vente de biens neufs.
Obligatoire pour toutes les VEFA depuis le 1er janvier 2015, la signature d'un contrat de garantie financière d'achèvement doit se faire auprès d'un établissement tiers et impartial : d'où le terme de garantie extrinsèque. Établie dès la signature du contrat de réservation du futur bien, cette garantie est valable un après la date prévue de fin des travaux, elle couvre donc également tous les vices de réparation et les malfaçons, mais aussi les éléments non achevés constatés après la livraison .
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Quid de la garantie intrinsèque ?
Il est probable que vous soyez tombé sur ce terme lors de vos recherches concernant la garantie financière d’achèvement ou les VEFA. Mais alors qu’est-ce que cette garantie, et quelle différence avec la garantie extrinsèque ?
C’est simple : le terme extrinsèque implique une notion extérieure, qui signifie que la garantie est donnée par un organisme tiers telle qu’une compagnie d’assurance par exemple. En revanche, avec la garantie intrinsèque ne faisait pas appel à un tiers et se basait uniquement sur l’existence de conditions dans le contrat de vente dites “conditions propres à l’opération”.
La garantie intrinsèque pouvait être proposée aux acheteurs dans certaines conditions jusqu’au 31 décembre 2014, néanmoins, celle-ci accordait moins de sécurité et ne suffisait pas à rassurer les acquéreurs. C’est pour cette raison qu’une loi a été éditée et rend désormais obligatoire la signature d’un contrat de garantie extrinsèque lors d’une vente en l’état futur d’achèvement.
Qui doit souscrire à cette garantie, et à quel moment ?
Comme elle est inscrite dans le code de la construction et de l’habitation, la souscription à une garantie financière d’achèvement est obligatoire et concerne tout le secteur de la promotion à usage d'habitation : immeubles et maisons individuelles. Les promoteurs sont parfaitement au courant de cette loi et vous parleront donc de la souscription à cette garantie dès le début de votre projet, éventuellement en vous suggérant des compagnies tierces avec lesquelles ils ont l’habitude de travailler.
La plupart du temps, c’est l’organisme financier qui octroie le prêt aux acquéreurs qui propose la souscription de cette assurance, néanmoins vous restez complètement libres de choisir la société de votre choix. L’important est de faire en sorte que celle-ci soit obtenue avant le passage devant le notaire pour la signature du contrat de vente, car celui-ci exigera une preuve d’une souscription à une garantie financière d’achèvement afin de clôturer la vente.
Dans tous les cas, ce document doit être signé par vos soins mais aussi par le promoteur, le lotisseur ou encore le constructeur de maisons individuelles avec qui vous avez choisi de collaborer pour la construction de votre maison ou de votre appartement. C’est ce contrat qui vous permettra de faire valoir vos droits et de bénéficier d’éventuels aides en cas d’abandon du chantier, de vices, de manquements, ou encore de litiges avec le professionnel qui se charge de la construction.
Bon à savoir : vous devrez également vous munir des documents attestant de toutes les autres garanties demandées lors de ce rendez-vous chez le notaire, comme la garantie Dommage Ouvrage par exemple. Pensez donc à vous renseigner et éventuellement à dresser une liste avec le notaire de tous les documents dont vous aurez besoin, afin de ne pas retarder la vente et donc la construction de votre bien immobilier.
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