La bulle immobilière française

Publié le 11 janvier 2023
par Assia Bousfiha

L'immobilier, par définition, est un secteur cyclique de long terme. Les prix ont en fait grimpé à certains moments, créant une bulle immobilière. Néanmoins, ce concept contient de nombreux paramètres qui doivent être analysés. En fait, il faut tenir compte de l'évolution des prix au fil des ans et des changements importants qui ont pu les affecter.

Qu'est-ce qu'une bulle immobilière ?

Une bulle immobilière se produit lorsque le prix d'achat des biens augmente fortement alors que les revenus des ménages n'augmentent pas au même rythme. Résultat? Les prix de l'immobilier sont découplés de la réalité et de l'économie réelle. Dans ce cas, il y a un risque que le marché soit surévalué. Une bulle immobilière se produit lorsque la demande dépasse largement l'offre. Plusieurs raisons peuvent expliquer cet écart, notamment :
 

Les faibles taux d'emprunt qui font affluer les acheteurs augmentent automatiquement la demande. De plus, ils ont tendance à investir des sommes plus importantes pour profiter de ce taux d'intérêt avantageux. En conséquence, les vendeurs profitent de la situation en augmentant les prix.

Un sentiment de pénurie de logements qui pousse les acheteurs à accorder des valeurs plus élevées à certaines propriétés. Résultat? Hausse des prix et déséquilibres du marché. Par exemple, la crise du Covid-19 et l'essor du télétravail ont donné envie aux citadins d'acquérir des propriétés rurales et côtières.

Le manque de connaissance du marché par certains investisseurs peut également conduire à une appréciation inappropriée des prix.

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Cela dit, l'existence d'une bulle immobilière a été analysée sur le long terme. En effet, les prix de l'immobilier doivent être revus dans le temps pour reconnaître certains cycles. De plus, même si les prix continuent d'augmenter et que la demande se maintient pendant un certain temps, le marché immobilier finira par revenir à l'équilibre.

Le principal risque d'éclatement d'une bulle immobilière est un krach. C'est-à-dire une forte baisse de la demande qui fait chuter les valeurs immobilières. Les propriétaires se retrouveront avec des prêts plus importants que ne valent leurs maisons.

Comment évoluent les prix de l'immobilier en France ?

Pour mieux comprendre l'évolution des prix de l'immobilier français, faisons une analyse à petite échelle sur une décennie.

Les prix de l'ancien en France continuent de grimper, selon les chiffres de l'INSEE du quatrième trimestre 2021.

Ce développement est justifié par la crise du Covid 19 et la volonté des Français de s'éloigner si possible de la ville. Des logements équipés ont été achetés. Les tendances avancées par l'INSEE sont de 9 % plus élevées pour le prix des maisons et de 4,6 % pour les appartements. Même si la crise sanitaire a parfois affecté les transactions immobilières, les Français en ont profité pour économiser et développer des projets avant tout. L'avènement du télétravail et l'amour des grands espaces ont incité une évasion urbaine.

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Taux d'intérêt bas :

Quel est l'impact sur l'immobilier ?

Nous avons déjà vu que les faibles taux d'intérêt suscitent l'enthousiasme des investisseurs et des ménages qui cherchent à acheter des maisons de qualité. Cependant, cette bonne fortune ne profite pas à tout le monde. En effet, certains profils sont laissés de côté alors que les banques durcissent leurs conditions d'accès au crédit immobilier. Par exemple, vous êtes obligé de faire un don personnel.

Pour mieux comprendre les effets négatifs des faibles taux d'intérêt, les revenons quelques années en arrière. La crise immobilière et financière de 2008 était en partie due à l'assouplissement des conditions de crédit qui a créé la bulle immobilière. Des taux d'intérêt bas incitent donc les ménages à emprunter plus longtemps, ce qui les incite à emprunter davantage pour acheter des biens plus chers. Résultat ? Le prix suit la demande et ne cesse d'augmenter.

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Les taux d'intérêt restent donc attractifs pour continuer à convaincre les Français d'investir et de soutenir le marché immobilier. Mais pour empêcher les familles à faible revenu de s'endetter, les banques resserrent les conditions de leurs prêts hypothécaires. Même avec une forte demande de crédits immobiliers, le nombre de crédits accordés entre mars 2020 et février 2021 a baissé de 20,3%, selon l'Observatoire du Crédit Logement/CSA.

En résumé, la demande de crédit continue d'être affectée par l'impact économique et social de la crise du COVID-19.

Quelles sont les tendances immobilières ?

A priori, pas vraiment surprenant, le marché immobilier devrait suivre la même tendance en 2022 qu'en 2021.

Nouvelles exonérations fiscales :

Prêts à taux zéro, méthode Pinel, méthode Sensi-Bouvard… Découvrez notre article sur comment défiscaliser vos investissements immobiliers.

Augmentation des achats de produits dans les zones rurales

Néanmoins, les prix de l'immobilier devraient être plafonnés pour être plus stables en 2022, notamment pour les raisons suivantes :

Des prix trop élevés dans certaines zones peuvent profiter aux acheteurs potentiels. Mais le pouvoir d'achat n'a pas augmenté de manière significative, les conditions de crédit se sont resserrées et les acheteurs ne sont pas au point de rencontre. Le vendeur doit ajuster le prix à la baisse. La réglementation du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) visant à prévenir le risque de surendettement donne aux banques des directives strictes aux ménages endettés.

La pénurie de logements et les prix élevés dans certaines régions découragent les acheteurs de reporter leurs plans.

Cependant, comme nous l'avons vu, les évolutions du marché immobilier ne sont pas uniformes dans la région. Même si les prix des villes stagnent, d'autres villes vont se développer, comme les centres-villes qui bénéficient aujourd'hui d'une forte attractivité.

Vaut-il la peine d'investir dans l'immobilier ?

Malgré la crise sanitaire, le marché immobilier a pu continuer ses hauts et ses bas. Avec des taux d'intérêt encore bas, il est peut-être temps d'envisager un projet immobilier comme un investissement locatif.

En effet, l'immobilier est moins volatil que les marchés financiers et reste une valeur sûre.

De plus, une combinaison de taux d'intérêt et de défiscalisation (comme Pinel, De Normandie, Censi bovard) continue de garantir des rendements locatifs stables. De plus, l'émergence du télétravail et des évasions urbaines offrent de nouvelles opportunités d'investissement. En effet, vous pouvez choisir d'investir dans des zones périurbaines, rurales ou rurales qui connaissent une forte demande depuis la crise sanitaire.

En résumé, les prix de l'immobilier continueront d'augmenter sans devenir une bulle immobilière. En effet, le marché est tendu car l'offre et la demande ont divergé. Mais ce n'est ni spéculatif ni national. En revanche, gardez à l'esprit que les terrains à bâtir se raréfient et que les prix risquent d'augmenter avec le vieillissement de la population. .

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