A quoi correspond une SCI ?

La définition d'une SCI

Une SCI ou société civile immobilière est une structure juridique qui permet d'acquérir ou de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Cette législation favorise la gestion optimale du patrimoine immobilier. Elle doit être composé d'au moins deux personnes.

La Société Civile Immobilière gère des actifs immobiliers investis par des particuliers et bénéficie du statut d'associé. Chacun reçoit des parts proportionnellement à son apport. La SCI n'exerce pas d'activités commerciales. Comme toute autre entreprise, vous devez enregistrer votre entreprise et créer des statuts.

Qui est concerné par la SCI ?

Toute personne physique ou morale peut décider de créer une SCI, à condition qu'elle ne soit pas seule. Ce statut juridique est accessible non seulement aux citoyens français mais aussi aux étrangers.

Les ressortissants des pays membres ou non de l'Union européenne peuvent devenir partenaires de SCI (si la loi de leur pays de résidence principale le permet). Des mineurs, même incompétents, peuvent y être impliqués. Créer une SCI peut être intéressant dans diverses situations. Un pacs ou un couple pacsé qui désire transmettre des biens à ses enfants.

Dans un contexte professionnel : Les chefs d'entreprise peuvent séparer la partie exploitation de la partie actif au niveau professionnel. La partie opérationnelle est hébergée dans des bâtiments permettant d'exercer les activités au sein des sociétés opérationnelles (SARL, SA, SAC, etc.) et SCI.

Cela vous permet de bénéficier d’une pension de retraite attractive lors du transfert de votre entreprise.

Les différentes formes de SCI 

Il existe différents types de sociétés civiles immobilières en France, chacune ayant leurs particularités :

La SCI de gestion ou de location

La SCI gérée ou louée est la forme la plus utilisée en France. Nous pouvons acheter et gérer des biens immobiliers ensemble. Généralement, les partenaires louent la propriété dans le but de réaliser un profit. Les bénéfices des immeubles locatifs sont distribués aux actionnaires conformément au contrat et à la législation SCI.

La SCI construction-vente

Cette structure juridique s'applique au cadre de la promotion immobilière.

Les partenaires achètent des terrains et construisent des propriétés pour les revendre. L’objectif des ventes de SCI construction est donc de réaliser de la valeur ajoutée.

La SCI d’attribution

La Grant SCI est une forme de partenariat privé intéressante si vous souhaitez financer des projets immobiliers de grande envergure.

Cela vous permet de mutualiser les frais d’achat et de répartir le bien entre les partenaires après l’achat du bien. Par exemple, chaque partenaire peut recevoir un appartement. Les biens immobiliers peuvent être distribués en pleine propriété, en participation ou en simple propriété.

La SCI familiale

Dans la LME familiale, tous les partenaires sont issus de la même famille (liés par le sang ou par alliance jusqu'au quatrième degré). Vous pouvez éviter les risques de la copropriété en achetant un ou plusieurs biens. Les SCI familiales sont souvent créées pour rationaliser la gestion du patrimoine des membres d’une même famille.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Les règles de partage s’appliquent généralement lors du transfert d’un bien immobilier. Un désaccord peut conduire à une impasse. Constituer une SCI familiale est un très bon moyen d’éviter les conflits familiaux et de réguler les successions. Cette structure facilite le transfert de patrimoine entre époux ainsi qu'aux enfants. Il est particulièrement attractif pour la construction et la gestion de patrimoine immobilier familial. Vous pouvez faire un don à l’avance et bénéficier d’avantages fiscaux importants.

Les pacs enregistrés ou les concubins peuvent également profiter de cette réglementation légale pour protéger leur situation en cas de décès. La SCI est une solution pour qu'en cas de décès de l'un des conjoints, le conjoint survivant puisse continuer à bénéficier de sa résidence principale.

Avantages de la Société Civile Immobilière (SCI) 

Le cadre juridique des sociétés immobilières est moins restrictif et offre une certaine flexibilité.

Les salariés bénéficient de flexibilité dans leurs relations et aucun investissement initial minimum n’est requis pour le statut juridique.

Il existe de nombreuses réglementations légales applicables à chaque projet. La mise en commun du capital et des coûts facilite l’achat d’un bien immobilier. La Société Civile Immobileière facilite l'obtention de financements extérieurs. Cela offre également la possibilité de générer des revenus supplémentaires grâce au loyer perçu par l’immeuble (lorsque la dette est apurée).

Patrimoine des associés et protection

L'un des avantages de SCI est la capacité de protéger les actifs des partenaires. La société représentant une personne morale, le patrimoine personnel des actionnaires est différent du patrimoine personnel de la SCI. Toutefois, en cas de difficultés financières, les créanciers peuvent demander réparation aux associés. Nous parlons d'une responsabilité illimitée.

Avantages fiscaux

Créer une SCI peut apporter des avantages fiscaux en réduisant le montant des impôts que vous payez sur votre patrimoine immobilier.

Le régime fiscal par défaut de la Société Civile Immobileière est l'Impôt sur le Revenu (IR). Dans ce cas, la SCI devra assurer la transparence fiscale et les actionnaires seront imposés à hauteur de leur capital social. Toutefois, les associés peuvent choisir entre l'IR et l'impôt sur les sociétés (IS).

Dans certains cas, le SI au sein de la SCI est plus attractif d’un point de vue fiscal. Dans ce cas, les impôts ne sont appliqués qu’au niveau de l’entreprise.

Les actionnaires peuvent choisir de verser des dividendes ou d'utiliser les bénéfices.

Comment créer une SCI ?

La création d'une SCI s'effectue en plusieurs étapes et doit respecter les procédures administratives légales.  Créer des statuts constitutifs qui énumèrent les contributions de chacun, les noms des administrateurs et le siège social de la société.

Il faut procéder à l'inscription de la SCI au Registre des Sociétés Commerciales (RCS) au Registre du Tribunal de Commerce (dans le délai d'un mois à compter de la signature des statuts).

Lors de la création d'une société immobilière, il est nécessaire de nommer un administrateur représentatif et de mener des activités communes. Une assemblée générale ordinaire doit être convoquée une fois par an et les comptes sont notamment votés. Si votre SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, vous devez remplir chaque année une déclaration d'impôts (Formulaire 2072).

Cela doit être complété avant la période fiscale de mai. La date limite de déclaration du SCI 2022 est le 18 mai. La CFE (Taxe Foncière) de la SCI est due si votre société est propriétaire d'un bien immobilier soumis à la taxe foncière ou exerce une activité de location meublée.

Dans ce cas, le dépôt CFE doit être complété au plus tard le 31 décembre de l’année d’établissement.

Coût de création d'une SCI

Créer une SCI a des coûts différents selon plusieurs critères. Si vous décidez d'effectuer la procédure vous-même, le coût de la SCI n'est pas élevé. Il s'agit notamment de : Emission des mentions légales : 222 euros TTC (tarif 2022).

Formulaire de demande d'inscription au RCS : 66,88 € TTC (tarifs 2022). Toutefois, la constitution d'une SCI peut s'avérer complexe et nécessiter une expertise, notamment dans la rédaction des statuts. Vous devrez peut-être faire appel à un notaire ou à un avocat pour en créer un.

Vous pouvez confier la création de votre SCI à ces professionnels pour un montant d'environ 1 500 à 2 500 euros. Vous avez également la possibilité de constituer votre SCI en utilisant les services d'une plateforme juridique en ligne. Ils proposent des services assez complets qui vous aident à créer votre entreprise à moindre coût (à partir de 150 euros HT).