Comment fonctionne le barème fiscal de l’usufruit ?
Publié le 2 juin 2023
par Henri des Rieux
L'usufruit donne accès au droit de jouir et d'utiliser un bien sans en être propriétaire. L'usufruitier peut confisquer le produit du bien et sa propriété revient au simple propriétaire.
On distingue l'usufruit de la nue propriété
L'usufruit est le droit de jouir de quelque chose. En conséquence, l'usufruitier peut louer son bien et percevoir un loyer. Il bénéficie également du droit de résider sur sa propriété. Mais il n'a pas le droit de vendre sa maison ou de changer la "nature du problème". Par exemple, une location résidentielle ne peut pas être changée en location commerciale. Ne confondez pas les droits d'usage avec les droits de résidence.
L'usufruit est un droit réel portant sur un immeuble ou un meuble. L'usufruitier peut louer le bien et percevoir le loyer. En revanche, les droits d'usage et de logement sont des droits personnels limités uniquement à la vie ou à l'occupation d'un appartement.
Pendant la période d'usufruit, il doit jouir convenablement du bien. En d'autres termes, vous devez être consciencieux et faire tout ce qu'il faut pour garder votre propriété en bon état.
Il doit donc l'entretenir, ne pas en changer la destination (c'est-à-dire pas de modification physique), faire les réparations nécessaires, prendre toutes les mesures dites de conservation, ne pas l'endommager (pour protéger ses droits ou ses biens)... Il recommande vivement assurer le bien.
L'usufruitier doit payer les frais courants, l'entretien et les réparations et les taxes (y compris les impôts fonciers) conformément aux articles 605 et 608 du Code civil.
La nue propriété
La nue-propriété, en revanche, est le droit de posséder pleinement quelque chose. Cependant, les simples propriétaires n'ont pas le droit d'utiliser leur propriété. En d'autres termes, il n'a pas le droit de posséder les biens qu'il possède. De plus, vous ne pouvez pas percevoir le loyer de la propriété. Cependant, contrairement aux usufruits, les simples propriétaires peuvent vendre ou hériter de leur propriété.
La vente de l'ensemble du logement ne peut se faire qu'avec l'accord du nu-propriétaire. Dans ce cas, selon l'article 621 du code civil, « le prix sera réparti entre le droit d'usage et la nue-propriété selon la valeur relative de chacun de ces droits ; à moins que vous n'y consentiez ».
D'autre part, selon l'article 815-5 du code civil, un simple propriétaire ne peut demander au tribunal de vendre tous les droits de propriété sur le bien d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.
La disctinction entre usufruit et nue propriété
Quelle est donc la différence entre l'usufruit et la simple propriété ? Principalement, le simple propriétaire contrôle le bien, ce qui n'est pas le cas d'un usufruit. L'usufruitier peut alors utiliser le bien et en vivre, par opposition au simple propriétaire. L'usufruitier peut également jouir des loyers perçus sur le bien, mais n'en est pas le simple propriétaire. Enfin, les simples propriétaires ont le droit de vendre leur bien, mais cela ne profite pas à l'usufruitier.
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Quelle est l'échelle d'utilité ?
Un régime fiscal d'usufruit consiste à attribuer une valeur à un usufruit. Le barème utilisé pour calculer la valeur de l'usufruit est calculé en fonction du type d'usufruit. Il existe donc deux types de taux d'usufruit.
Concernant la taxe des services publics :
Si l'usufruit est viager, l'usufruit prend fin au décès du propriétaire. Pour l'usufruit viager, la valeur d'usufruit est calculée en appliquant une décote à la valeur de pleine propriété du bien. La réduction applicable dépend de l'âge du bénéficiaire.
Concernant le taux d'imposition des droits d'utilisation temporaire :
Les droits d'utilisation sont limités. Par conséquent, la valeur de l'usufruit est fixée à 23, la valeur totale de l'actif du bien pendant 10 ans. et sans fractions, quel que soit l'âge de l'usufruitier.
Le tableau d'utilité est essentiel dans le calcul des frais d'enregistrement de transfert. Ce barème s'applique au calcul des droits par donation, succession, vente ou échange. C'est le barème utilisé dans les impôts.
Calcul de l'usufruit selon l'âge
Le partage des biens est requis pour la vente, le don ou l'héritage d'un bien lorsque le bien est partagé entre deux parties. D'un côté nous sommes des usufruits, de l'autre nous sommes de simples propriétaires. Ainsi, nous pouvons déterminer la valeur de deux droits :
Services publics et simple propriété. En cas de succession ou de donation, il appartient à l'administration fiscale de déterminer la valeur du bien partagé en fonction de l'âge de l'usufruitier.
Pour calculer la valeur de l'usufruit et de la simple propriété, l'administration fiscale s'appuie sur le montant de l'impôt prévu à l'article 669 du code des impôts. Il s'agit du taux d'usufruit, qui varie avec l'âge de l'usufruit comme indiqué dans le tableau ci-dessous.
L’usufruit se calcule selon la formule suivante :
Valeur nette de la part de l’héritier x 4% x un coefficient variable selon l’âge
Le tableau suivant montre le coefficient à appliquer en fonction de l’âge, pour calculer la valeur de l’usufruit.
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