Comment fonctionne la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) ?
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Publié le 29 juillet 2022
par Henri des Rieux
En quoi consiste la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) ?
Il existe de nombreuses manières d’acquérir un bien, et l’une d’entre elles consiste à acheter une maison, un appartement ou un immeuble sur plan. Cela signifie qu’au moment de la signature des documents relatifs à la vente, le bien n’est pas encore dans son état final. Deux cas de figure :
- Le bien est en cours de construction, ou s’apprête à être construit : on parle alors de Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA).
- Le bien doit être rénové ou est en cours de rénovation : on parle alors de Vente d’Immeuble à Rénover (VIR).
Si vous achetez un bien dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover, vous devez vous acquitter du prix du sol et des constructions déjà présentes sur les lieux au moment de la signature des documents de vente, mais aussi des futurs travaux de rénovation jusqu’à ce que ceux-ci soient terminés.
Attention : tous les biens à rénover ne peuvent pas faire l’objet d’une vente d’immeuble à rénover, et certaines conditions doivent être respectées afin de passer par ce système. En voici quelques-unes :
- L’immeuble vendu doit être destiné à un usage d’habitation, ou à un usage mixte (habitation et professionnel).
- L’acheteur doit s’engager contractuellement à réaliser ou à faire réaliser les travaux de rénovation prévus par le vendeur en respectant un délai établi auparavant.
- Le vendeur doit accepter de recevoir le paiement de manière échelonnée au fur et à mesure de l’avancement des travaux, comme lors d’une VEFA.
- Le contrat de vente d’immeuble à rénover doit définir avec précision et clarté tous les travaux qui sont concernés par la rénovation et qui seront donc à la charge de l’acheteur.
- Les travaux ne peuvent pas consister à remettre à neuf plus de la moitié des fondations ou des façades (hors ravalement).
- Les travaux ne peuvent pas impliquer la remise à neuf de plus de deux tiers de certains éléments, comme notamment le plancher, la plomberie, les installations électriques ou encore les systèmes de chauffage.
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Les travaux concernés par la vente d’immeuble à rénover
La vente d’immeuble à rénover est régie par le Code de la Construction et de l’habitation, qui exclut certains travaux de cette forme de vente, comme notamment les “travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble assimilables à une reconstruction”. En d’autres termes, la restauration doit être partielle et ne concerner que certains éléments du bien, sinon, il s’agit d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA).
Voici quelques exemples des travaux qui n’entrent pas dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover :
- Plus de 50% des fondations, ou des éléments liés à la résistance et à la rigidité du bien,
- Plus de 50% des façades, hors travaux de ravalement,
- Plus de ⅔ des éléments de second œuvre, comme notamment les planchers, les cloisons intérieures, la plomberie, le chauffage, les installations électriques ou encore les sanitaires.
Les informations à faire figurer sur le contrat
Si la VEFA est plutôt de l’ordre d’un contrat de réservation, puisque l’on réserve un bien qui n’est pas encore construit, la vente d’immeuble à rénover est une réelle promesse de vente, comme pour l’achat d’un bien classique. De ce fait, le compromis de vente et le contrat de vente doivent être établis de manière stricte et formelle en fonction des lois en vigueur. Voici les éléments obligatoires à faire figurer sur le compromis de vente :
- Les caractéristiques relatives au bien vendu et à son état : surface du lie, diagnostic technique, matériaux qui le composent et qui ont été utilisés pour sa fabrication, etc.,
- L’ensemble des informations relatives aux travaux à réaliser, que ce soit dans les parties communes ou les parties privatives, ainsi que les délais, le montant et le planning de réalisation de ceux-ci,
- Une mention attestant du fait que le vendeur s’engage contractuellement à fournir le justificatif de souscription à une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) et aux autres assurances liées à la rénovation et à la construction du bien lors de la signature du contrat de vente final.
Toutes ces informations seront ensuite reportées sur le contrat de vente en question, auquel le vendeur aura joint les documents demandés concernant la GFA et les assurances liées à la rénovation du bien.
Bon à savoir : d'autres obligations s'appliquent également à un achat via une vente d'immeuble à rénover, comme notamment l'obligation de passer par un notaire, ainsi que l'obligation de faire appel à un architecte indépendant et impartial. Pensez donc à vous renseigner en ce sens avant de vous lancer dans ce projet.
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Comment se passe le versement du montant de la vente ?
Contrairement à une vente de bien classique, où le paiement du montant de la vente est versé en intégralité et en une seule fois au vendeur, le versement se fait ici de manière échelonnée, en fonction d’un planning établi auparavant. Bien évidemment, les étapes de paiement peuvent être décalées si les délais prévus pour la réalisation des travaux ne sont pas respectés.
Chaque contrat est différent, et donc chaque planning de paiement également, néanmoins, le versement du montant de la vente suit généralement les étapes suivantes :
- Règlement du montant équivalent à la valeur du bien existant en totalité lors de la signature du contrat de vente,
- Règlement du reste, correspondant au montant des travaux, au fur et à mesure de la réalisation de ceux-ci, en cohérence avec le rythme des travaux.
Attention : si vous êtes libre de fixer le planning des versements au moment de la vente, la loi réglemente ces paiements afin de faire en sorte qu’ils soient cohérents avec l’avancement des travaux. Ainsi, d’après la loi, le paiement correspondant au montant des travaux ne doit pas excéder “50% à l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux”, ni “95% à l’achèvement de l’ensemble des travaux”.
En cas de doute sur les modalités de règlement ou sur les mentions à faire figurer dans le contrat de vente d’immeuble à rénover, n’hésitez pas à poser toutes vos questions au notaire chargé du dossier : il sera le plus à même de répondre à vos demandes de manière simple et impartiale.
