Publié le 9 juin 2022

OPCI Organisme de Placement Collectif Immobilier

OPCI : fonctionnement et intérêt

L’OPCI, ou Organisme de Placement Collectif Immobilier, est un produit d’épargne financière qui est proposé depuis 2008 aux particuliers qui souhaitent investir dans la pierre. 

Accessible via un compte titre ou via un contrat d’assurance vie, ce placement est intéressant car il offre beaucoup de libertés tout en étant relativement accessible. Voici quelques informations utiles pour vous aider à mieux comprendre le fonctionnement et les avantages de ces organismes.

Comment fonctionnent les OPCI ?

L’OPCI est un organisme agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui permet à tous ceux qui le souhaitent d’investir dans l’immobilier de manière indirecte, tout en gardant la main sur leur épargne, car il est possible de récupérer facilement votre placement, ce qui n’est pas le cas avec tous les types de placements immobiliers. En effet, s’il est conseillé de percevoir cet investissement comme un projet sur le long terme, il n’est pas impossible de récupérer les fonds en cas de besoin. 

Constitué d'au moins 60% d'investissements à caractère immobilier , l'actif d'un Organisme de Placement Collectif Immobilier doit également conserver un minimum de 10% d'actifs liquides : ce sont des actifs financiers qui peuvent être achetés ou vendus rapidement , sans que cela n'ait d'impact trop important sur leur valeur. Cette partie d'actifs liquides est importante car c'est elle qui permet à l'OPCI de pouvoir rembourser les investisseurs qui prétendent récupérer l'argent investi. 

Mais alors comment est-ce que cet organisme fonctionne ? C’est simple : avec un OPCI, vous confiez la somme d’argent de votre choix à une société de portefeuille agréée par l’AMF, et gérée par des professionnels spécialisés dans l’étude des marchés financiers et immobiliers. Grâce à leurs connaissances pointues, ceux-ci vont pouvoir réaliser des investissements intelligents et assez sécurisés pour faire fructifier votre épargne.

Pour cela, ces organismes spécialisés réalisent deux types d’investissement : 

  • Des investissements immobiliers physiques, en achetant des bureaux, des commerces ou même des logements qui sont ensuite loués,
  • Des investissements financiers sur des marchés en achetant des actions de grandes sociétés foncières ou des obligations.

Actions et obligations : de quoi parle-t-on ici ?

Les sociétés foncières sont des entreprises commerciales qui disposent d’un parc de biens immobiliers loués ou exploités. Leur but est de faire fructifier ce parc au fur et à mesure des années, notamment grâce aux investissements des particuliers qui souhaitent placer leur argent dans la pierre. 

Les obligations quant à elles correspondent aux parties de dettes émises par une entreprise, une collectivité ou même un État. En effet, il arrive que certaines organisations aient besoin de financements extérieurs pour mener à bien des projets, et cela passe entre autres par l' intervention d'investisseurs qui deviennent des créanciers en achetant des obligations.

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Les différents types d’organismes de Placement Collectif Immobilier

Il existe deux types d’OPCI : les Fonds de Placement Immobilier (FPI) et les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV). 

Les FPI sont des copropriétés de valeurs mobilières : des placements collectifs constitués d’au moins 60% d’actifs immobiliers, qui peuvent être détenus de manière directe ou indirecte par un Fonds de Placement Immobilier. Ce FPI peut ensuite être rattaché à un OPCI, ou bien à une SCPI : une Société Civile de Placement Immobilier. Passer par un FPI est une solution pratique car elle permet d’éviter certaines contraintes liées à l’investissement direct dans l’immobilier. 

Les SPPICAV quant à elles sont des sociétés ayant une forme juridique similaire aux Sociétés Anonymes (SA), avec un capital réparti entre des parts de sociétés foncières cotées et des parts de sociétés non cotées, mais qui possèdent une majorité d’actifs immobiliers. 

Pourquoi investir dans les OPCI ?

Les avantages des OPCI sont nombreux, et le premier est sans aucun doute son accessibilité. En effet, contrairement à certains placements qui demandent de placer des sommes importantes afin d’espérer une plus-value intéressante, les placements dans ce type de structures peuvent se faire à partir de quelques centaines d’euros seulement. 

Basé à la fois sur l’investissement dans l’immobilier physique et dans les parts de marché, le placement en OPCI représente également une excellente opportunité pour les investisseurs qui sont à la recherche d’un rendement intéressant, car même si ce ne sont pas des placements fiables à 100%, ils ont de grandes chances de fructifier dans le temps.

En effet, les OPCI ont la particularité d’être souscrits via un compte-titre ou une assurance multi-supports, ce qui confère aux investisseurs une certaine garantie sur le capital placé, étant donné que celui-ci est placé dans des immeubles en bon état, aux normes, et destinés à être loués pendant de nombreuses années. De plus, les logements loués permettent d’obtenir un rendement supplémentaire non négligeable.

Autre avantage non négligeable : ce type de placement permet aux épargnants de récupérer leur argent s’ils le souhaitent. En effet, en cas de besoin urgent ou de projet imprévu à financier, il est possible de demander le rachat de vos parts et ainsi de récupérer l’argent placé. 

Si ce n’est pas toujours la meilleure chose à faire, car l’investissement en organisme de placement collectif immobilier est un placement sur le long terme, cela rassure souvent les néophytes qui craignent de se retrouver dans une situation financière délicate et de ne pas pouvoir récupérer cet argent qui reste tout de même le leur. 

Bon à savoir : souvent investi dans le cadre d’une assurance-vie, l’argent placé via une OPCI est placé sous forme de parts, qui seront rachetées par l’assureur ou l’établissement bancaire si l'investisseur souhaite s’en séparer. Un critère qui rassure les personnes qui souhaitent placer leurs économies dans l’immobilier.

Comment investir en OPCI ?

Investir dans un OPCI se fait à partir d’un contrat d’assurance vie : un avantage supplémentaire puisque ce sont plus de 2,5 millions de contrats de ce type qui sont signés chaque année, selon les sondages. En effet, le contrat d’assurance vie est un contrat qui permet aux épargnants de bénéficier d’unités de compte : des instruments financiers dont la valeur fluctue en fonction de l’évolution du marché. 

En choisissant de placer une partie de leur épargne dans un OPCI, les titulaires d’un contrat d’assurance vie ont ainsi la possibilité de miser sur le marché de l’immobilier, qui fait partie des marchés les plus rentables et les plus sûrs. Ce système est idéal car il permet à ces personnes de faire fructifier tout ou partie de l’argent qu’ils ont placé sans avoir à gérer elles-mêmes leurs investissements.

Pour investir dans un organisme de placement collectif immobilier, il vous suffit donc de souscrire à un contrat d'assurance vie auprès d'un établissement bancaire, d'une compagnie d'assurance généraliste, d'une structure mutualiste, ou même d'un courtisan ou d'un conseiller en gestion de patrimoine. Une fois cela fait, vous pourrez injecter une certaine somme dans ce contrat et demander un achat d'unités de comptes dans un OPCI.

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Comment se passe la revente de parts ?

L’un des avantages du placement en OPCI réside en la possibilité de revendre ses parts et donc de récupérer des fonds en cas d’imprévu : une sécurité qui rassure les investisseurs et notamment les novices ou les plus modestes, qui souhaitent pouvoir récupérer leur argent en cas de grosse dépense ou de dette imprévue. Mais alors est-ce réellement possible de revendre ses parts d’OPCI facilement, et comment cela se passe-t-il ?

Rassurez-vous : la réponse est oui, vous pouvez demander le rachat de vos actions dès que vous le souhaitez. Puisqu’ils sont rachetés par l’organisme auprès duquel vous avez souscrit votre assurance vie (banque, assurance, agence spécialisée en gestion de patrimoine, etc.), ces parts peuvent être rachetées rapidement et simplement sur demande : la plupart du temps, quelques jours suffisent. 

En fonction de l’organisme choisi, il est possible que vous deviez vous acquitter de frais de sortie ou de commissions liées à la revente de parts d’OPCI, mais ce n’est pas automatique. Nous vous invitons à consulter votre contrat ou à joindre votre conseiller afin d’obtenir davantage d’informations sur la présence ou non de frais, ainsi que sur leur montant. 

Intéressons-nous maintenant à la valeur de ces parts et au calcul effectué pour obtenir le montant de rachat de celles-ci, soit leur valeur liquidative. Pour obtenir celle-ci, il faut diviser la valeur globale de l’actif net détenu par l’OPCI dans laquelle vous avez investi par le nombre de parts en circulation (soit l’ensemble des parts détenues par tous les investisseurs, vous y compris). 

Bien évidemment, la valeur de l’actif de l’OPCI fluctue en fonction du marché et vos parts n’ont donc pas la même valeur liquidative d’un mois sur l’autre, voire d’un jour sur l’autre.  C’est pourquoi il est important d’avoir conscience, avant d’investir, qu’un placement reste incertain et qu’il ne garantit ni capital ni revenus, même s’il s’agit d’un investissement dans la pierre. 

En règle général, il est conseillé de ne pas récupérer l’argent investi via un contrat d’assurance vie avant au moins 8 ans, car c’est à partir de cette date anniversaire que ce type de placement devient très intéressant du point de vue de la fiscalité. En effet, avant cette date, la fiscalité appliquée sur les revenus générés par une assurance vie appartient au régime général, mais après celle-ci le fonctionnement est le suivant : 

  • Un abattement annuel de 4 600 € par personne est appliqué sur les gains du contrat d’assurance vie,
  • Après abattement, les gains acquis via le contrat d’assurance vie sont taxés à un taux dérogatoire très intéressant de 7,5% seulement.

Quelles sont les meilleurs OPCI ?

Vous l’aurez compris, investir dans ce type d’organisme via un contrat d’assurance vie est particulièrement intéressant, pour des raisons diverses et variées. Néanmoins, il en existe un certain nombre, et il peut s’avérer compliqué de savoir quelles sont les meilleures OPCI, ou tout simplement de connaître les critères sur lesquels se baser pour répondre à cette question. 

Pour dire vrai, on ne peut pas réellement parler de meilleure ou de moins bonne OPCI, car tout dépend de vos critères : certains investisseurs vont préférer un organisme qui propose un meilleur rendement, quitte à devoir payer davantage de frais de gestion, tandis que d’autres vont immédiatement se diriger vers des sociétés affichant des frais de gestion très bas, même si le rendement l’est aussi.

Voici néanmoins quelques exemples de contrats de placements dans des sociétés en placement collectif immobilier détenus via une assurance vie qui ont proposé les meilleurs résultats en 2021. 

Les contrats proposant le meilleur rendement : 

  • AXA Selectiv Immo : Arpèges, Cler, Coralis Selection et Master Plus vie, avec un taux de 5,09 %
  • AVIVA Investors Experimmo : AFER Multisupport et Évolution Vie, avec un taux de 5,51 %
  • AXA Selectiv Immoservice : Cler, avec un taux de 4,94%
  • SODIFY Pierre Europe : Mes placements avenir, Patrimea Premium et Puissance avenir, avec des taux compris entre 4,44 % et 4,56%.

Les contrats proposant les frais de gestion les plus bas (tous à 0,5%) : 

  • SILVER GENERATION : Epargne Evolution, Garance Epargne et Liberté vie
  • BNP PARIBAS Epargne Evolution, Liberté vie
  • LFP OPSIS PATRIMOINE Linxea Spirit

BON A SAVOIR 

Différences entre SCPI et OPCI ?

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des sociétés qui permettent aux personnes qui le souhaitent d’investir dans la pierre, sans pour autant avoir à gérer eux-mêmes leur patrimoine : il s’agit donc d’une structure similaire à l’OPCI, qui fonctionne sur le même schéma d’investissement pierre-papier. Alors quelle différence entre la SCPI et l’OPCI, et comment faire un choix ? Voici quelques éléments de réponse :

  • Les frais d’entrée, qui sont en réalité facturés à la fin du contrat, sont compris entre 8% et 12% dans une SCPI, contre 3% à 5% dans une OPCI : une différence tarifaire qui peut faire la différence pour certains investisseurs.
  • Les SCPI sont exonérées de prélèvements sociaux.
  • Les OPCI et les SCPI sont toutes deux des structures disponibles en direct ou via une assurance vie.
  • Les OPCI disposent de davantage de liquidités que les SCPI, ils permettent donc aux investisseurs de retirer leur argent placé plus facilement et plus rapidement : une sécurité qui rassure les investisseurs novices.

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