Le fonctionnement d’un prêt in fine

Publié le 3 décembre 2023
par Assia Bousfiha

Vous êtes un investisseur débutant ou confirmé ? Vous souhaitez acheter un bien immobilier pour le mettre en location tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants ? Le prêt in fine est fait pour vous ! « In fine » signifie en latin « à la fin ». C’est la caractéristique majeure de ce prêt : le capital n’est remboursé qu’à échéance. On fait le point sur le fonctionnement d’un prêt in fine, ses avantages et ses inconvénients.

Quel est le principe d’un prêt in fine ?

Quand vous achetez un bien immobilier, le premier prêt que l’on vous propose est un prêt amortissable. Le capital emprunté est alors remboursé mensuellement, accompagné des intérêts qui s’ajustent en fonction des remboursements.

Le fonctionnement du prêt in fine est un peu différent : pendant la durée du prêt in fine, l’emprunteur ne va rembourser que les intérêts. Le capital ne sera remboursé que quand celui-ci arrivera à échéance. Le prêt in fine sépare ainsi volontairement le remboursement du capital et le paiement des intérêts.

En contrepartie, l’emprunteur s’engage à verser mensuellement une partie du capital sur un produit de placement rémunéré. L’objectif étant qu’à la fin de l’échéance, l’emprunteur ait placé le capital emprunté sur ce produit de placement, comme par exemple une assurance-vie. Cet argent nanti ne peut être touché pendant toute la durée du prêt par l’emprunteur, c’est-à-dire que l’argent placé sert de garantie.

Quel est le fonctionnement d’un prêt in fine ?

Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur doit s’acquitter des intérêts ainsi que de l’assurance du prêt. Contrairement à un prêt classique, dans le cas d’un prêt in fine, les intérêts à payer sont identiques chaque mois, car ils sont calculés en fonction du montant initial du prêt.

Le prêt in fine a cette spécificité de ne pas rembourser le capital à la banque chaque mois. En contrepartie la banque demande des garanties : elle peut ainsi demander la détention d’un compte épargne ou la souscription d’une assurance-vie dédiée au versement du capital. Elle peut également demander un versement régulier sur un produit d’épargne. Le premier versement correspond généralement à 30% du montant du capital.

Dans le cas, où l’emprunteur dispose déjà d’un contrat d’assurance-vie ou d’un autre compte épargne à nantir, un contrat sera signé entre la banque et l’emprunteur afin que la banque puisse s’en saisir en cas de non-remboursement du prêt à échéance.

Prêt in fine : quel profil pour les emprunteurs ?

Le prêt in fine est le crédit idéal pour financer un investissement locatif. En effet, l’emprunteur d’un prêt in fine va placer les loyers perçus de sa location dans un produit d’épargne qui va lui rapporter ! Cependant, il faut quand même disposer d’une épargne conséquente, car l’emprunteur doit verser au minimum 30% du capital lors du premier versement sur le produit d’épargne.

Prêt in fine : quels sont les avantages pour l’emprunteur ?

Le prêt in fine ne présente de nombreux avantages pour l’emprunteur. Il peut toutefois s’accompagner de quelques inconvénients à anticiper.

Les avantages fiscaux

Le principal intérêt du prêt in fine est son avantage fiscal. L’emprunteur qui souscrit un prêt in fine peut déduire ses intérêts d’emprunt des revenus locatifs perçus et bénéficie alors d’une diminution des impôts fonciers. Dans le cadre d’un prêt in fine, les intérêts sont plus élevés que dans un le cadre d’un prêt classique : la somme à déduire est donc importante. Toutefois, ces déductions ne sont possibles qu’avec un régime d’imposition réel.

L’autre avantage d’ordre fiscal est que le crédit se soustrait du montant qui va servir à calculer l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Le prêt in fine permettant d’acheter un bien immobilier sans le rembourser dans l’immédiat, permet d’éviter que ce bien ne soit compté dans les actifs de l’emprunteur. Il ne sera comptabilisé pour le calcul de l’IFI qu’une fois le prêt in fine remboursé dans son intégralité.

L’auto-financement du bien locatif

Vous avez investi dans un bien locatif, financé par un prêt in fine ? Dans cette hypothèse, vous ne remboursez que les intérêts de votre prêt pendant toute la durée d’emprunt. Si votre calcul est bon, les loyers perçus couvriront les intérêts à payer chaque mois. Vous n’aurez donc rien à sortir de votre poche !

Mais avec le prêt in fine, le reste de vos bénéfices peut être placé sur un produit d’épargne. Cet argent peut être nanti par la banque ou utilisé au profit d’un autre investissement. Parmi les placements, l’assurance vie peut s’avérer très audacieux pour accompagner un prêt in fine. Il s’agit en effet d’un produit d’épargne à moyen et long terme, particulièrement avantageux si vous n’y touchez pas pendant 8 ans. Or, dans le cadre d’un prêt in fine, l’emprunteur n’a pas le droit de toucher à l’argent placé sur le produit d’épargne !

Les inconvénients d’un prêt in fine 

L’inconvénient majeur d’un prêt in fine réside dans son coût plus élevé qu’un prêt amortissable. En effet, les taux d’intérêt sont plus élevés car les conditions de remboursement du prêt sont plus souples et les risques pour la banque sont plus importants.

On parle d’intérêts fixes, puisqu’ils sont calculés en fonction du reste à rembourser qui lui-même ne bouge pas, étant soldé à la fin. Au moins, vous savez exactement combien vous devez rembourser chaque mois pendant les années sur lesquelles court votre prêt in fine.

L’accessibilité à ce prêt est limitée à un certain profil d’emprunteur. Il faut en effet pouvoir apporter 30% du prix de son bien. Cet argent est aussitôt mobilisé sur un produit d’épargne souscrit auprès de l’organisme prêteur. L’apport est donc conséquent et seuls les profils d’investisseurs solides pourront bénéficier d’un prêt in fine.

Pour autant, le prêt in fine est la formule idéale pour financer un investissement locatif ! En ne remboursant le capital qu’à échéance, vous pouvez épargner votre argent dans un contrat d’assurance vie et obtenir des avantages fiscaux non négligeables ! Parlez-en à votre conseiller !

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