Comment bien déclarer ses revenus fonciers ?

Si vous avez fait un investissement locatif ou que vous louez un bien immobilier, vous recevez des revenus locatifs réguliers. Comme chaque année, il est obligatoire de déclarer ces revenus fonciers puisqu’ils sont imposables. Alors, comment bien déclarer ses revenus fonciers selon le régime d’imposition dont vous dépendez ? Découvrez notre guide complet ainsi que nos conseils pour réduire votre imposition sur les loyers perçus.

Revenus fonciers : de quoi parle-t-on ?

Les revenus fonciers désignent toutes les sommes perçues grâce à la location d’un bâtiment ou d’un terrain. Toutefois, il est essentiel de préciser que certains types de revenus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, notamment :

les revenus provenant de la location de logements meublés ;
les loyers issus de la sous-location d’un immeuble non meublé ;
les locaux et dépendances prêtés à un proche ou les logements utilisés à titre personnel.

Typiquement, les revenus fonciers englobent les loyers et fermages, les parts provenant d'une société civile immobilière (SCI) ou d'une société de placement immobilier (SCPI), les revenus de locations d'emplacements publicitaires, ainsi que les indemnités et autres montants additionnels obtenus sous certaines conditions de location.

Déclarer ses revenus fonciers est une obligation légale, tout comme déclarer ses revenus professionnels. Il existe deux régimes d’imposition pour remplir sa déclaration de revenus fonciers : le régime micro foncier et le régime réel, qui dépendent du montant de vos revenus locatifs.

Comment déclarer ses revenus fonciers ? Deux options

En régime micro-foncier

Si vos revenus locatifs annuels (hors charges) sont inférieurs à 15 000 €, le régime micro-foncier vous est automatiquement attribué. Cependant, vous pouvez opter pour le régime réel si cela est plus avantageux pour vous. Il est important de noter que si vous optez pour le régime réel, vous devez y rester pour une période minimale de 3 ans. Ce régime n'est pas applicable si vos biens sont déjà soumis à un régime fiscal spécifique.

Pour déclarer ses revenus fonciers en régime micro-foncier, vous n'avez pas besoin de remplir le formulaire 2044. Vous devez seulement remplir la case 4BE du formulaire de déclaration de revenus n°2042, et la case 4BK si nécessaire.

Les recettes brutes doivent inclure les loyers annuels perçus, hors charges locatives, auxquels s'ajoutent les éventuelles indemnités et charges locatives incombant au propriétaire. L’administration fiscale applique automatiquement un abattement de 30 % pour couvrir les charges du propriétaire.

En régime réel

Ce régime s’applique de droit si vos revenus fonciers annuels (hors charges) excèdent 15 000 €. Vous pouvez également choisir ce régime réel si vous estimez que vos charges réelles sont supérieures à l'abattement de 30 % offert par le régime micro foncier. Sous ce régime, vous pouvez déduire certaines charges de vos recettes locatives, telles que définies par les articles 29 et 31 du Code Général des Impôts. Si vos charges excèdent vos recettes, vous pouvez déclarer un déficit foncier, qui est déductible de votre revenu global.

Pour déclarer ses revenus fonciers sous le régime réel, commencez par remplir les informations demandées dans la catégorie « Régime du bénéfice réel » sur le formulaire 2042 et complétez le formulaire 2044 selon les spécifications de vos locations.

Si vous choisissez le régime réel et déclarez un bénéfice, cela signifie que vos recettes dépassent vos charges. Inversement, un déficit foncier indique que vos charges sont plus élevées que vos recettes. Ce déficit est déductible de votre revenu global, ce qui peut réduire votre imposition globale.

Le cas de la location meublée

Les revenus provenant de la location meublée ne sont pas soumis à la déclaration des revenus fonciers, mais doivent être déclarés sous la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En fonction de votre situation, vous serez soumis à l'un des régimes d’imposition suivants : micro-BIC, réel simplifié, ou réel normal. Les obligations de déclaration varient en fonction du régime choisi.

Quelles sont les charges déductibles en régime réel ?

Si vous êtes soumis au régime réel d’imposition, vous pouvez déduire les charges suivantes de vos revenus fonciers :

Dépenses d’amélioration des locaux : excluant les coûts de construction, reconstruction, et agrandissement.
Dépenses de réparation et entretien : les frais supportés par le propriétaire pour maintenir le bien en bon état.
Provisions pour charges de copropriété : les montants versés pour les dépenses communes d’une copropriété.
Avances sur charges locatives non remboursées : les sommes avancées par le propriétaire que le locataire n'a pas remboursées.
Indemnités potentielles : sous certaines conditions, des indemnités spécifiques peuvent être déduites.
Indemnités d’éviction et frais de relogement : le cas échéant, les frais associés à l'éviction des locataires et leur relogement peuvent être déduits.

Exemple de déclaration des revenus fonciers

Prenons l'exemple de Sandrine, propriétaire de deux appartements dans la région bordelaise. Sandrine perçoit des recettes locatives de 7 200 € par an pour chaque appartement, ce qui totalise 14 400 €. Ses charges déductibles (l'entretien, les réparations et les provisions pour charges de copropriété) s'élèvent à 5 500 € pour l'année. Bien qu'elle soit automatiquement placée sous le régime micro-foncier, elle a la possibilité d'opter pour le régime réel. Voici comment les deux régimes impactent sa situation :

Sous le régime micro foncier : un abattement de 30 % est appliqué sur ses recettes, soit 4 320 €, ce qui ramène son revenu imposable à 10 080 €.
Sous le régime réel : Sandrine peut déduire les 5 500 € de charges de ses recettes, ce qui réduit son revenu imposable à 8 900 €.

Dans ce cas, le régime réel offre un avantage puisque le revenu imposable de Sandrine est plus faible. Si elle choisit ce régime, elle doit le conserver pour une durée minimale de 3 ans. Il est donc essentiel que ses charges déductibles continuent d'être supérieures à l'abattement de 30 % proposé par le régime micro foncier pour les années suivantes.

Comment déclarer ses revenus fonciers en cas de logement vacant ?

Lorsqu'un logement reste vacant faute de trouver un locataire, le propriétaire peut déduire les charges foncières de ses revenus fonciers pour réduire sa base imposable. Pour ce faire, il est important de prouver les efforts réalisés pour louer le bien, afin de démontrer que le propriétaire n'a pas intentionnellement gardé le logement inoccupé.

Pour justifier ses tentatives de location et en cas de contrôle fiscal, le propriétaire doit conserver des preuves comme :

Publications d'annonces de location : preuve donnée par des annonces publiées sur Internet ou via une agence immobilière.
Dossiers de potentiels locataires : conservation des dossiers des candidats qui ont visité le logement.
Mandats de location : documents prouvant que des agences immobilières ont été mandatées pour trouver des locataires.
Attestations et témoignages de visites : documents ou témoignages attestant des visites de candidats.
Échanges de correspondances : mails ou courriers échangés avec des parties intéressées qui confirment les démarches entreprises pour louer le bien.

Lorsque le propriétaire peut fournir ces éléments de preuve, il a la possibilité de déduire ses charges foncières au moment de déclarer ses revenus fonciers. Exceptionnellement, il peut aussi déduire les charges locatives normalement récupérables sur le locataire, si la vacance du logement s'est prolongée malgré les efforts pour le louer. Cette gestion des charges foncières pour un logement vacant permet au propriétaire de diminuer l'impact financier de la non-location et d'optimiser sa déclaration de revenus fonciers.

Le cas du déficit foncier pour réduire ses impôts

L'utilisation de charges déductibles peut, dans certains cas, permettre de ne payer aucun impôt sur les revenus fonciers de l’exercice. Cette possibilité est uniquement disponible sous le régime réel d'imposition, car le régime micro-foncier génère toujours un solde positif.

Un déficit foncier se produit lorsque les charges déductibles du propriétaire excèdent ses revenus fonciers. Dans ce cas, le contribuable est dispensé de payer des impôts sur les revenus fonciers pour l'exercice concerné. Cette situation est souvent exploitée par les investisseurs qui entreprennent de grands travaux de rénovation sur les propriétés louées, où les coûts élevés de ces travaux compensent largement les revenus fonciers, voire les dépassent.

Autre moyen de réduire la base imposable : l'investissement à crédit, qui permet de déduire les intérêts d’emprunt et les primes d’assurance emprunteur des revenus fonciers au moment de sa déclaration d’impôts. Toutefois, il est important de noter que les intérêts d’emprunt ne peuvent pas créer de déficit foncier.

Si les charges déductibles dépassent les revenus globaux du foyer fiscal pour l'exercice, le contribuable se retrouve en situation de déficit foncier. Non seulement il n'aura pas d'impôts à payer, mais il pourra également reporter ce déficit sur les revenus fonciers des années suivantes, jusqu'à 10 700 € par an, jusqu'à ce que le déficit soit totalement apuré. Pour bénéficier de ce report, le contribuable doit continuer son activité locative pendant au moins trois années consécutives après la déclaration du déficit. Les montants reportables doivent être inscrits sur le formulaire 2042, dans la section 4 sous la case 4BD.