Quels sont les avantages de la LMNP ?
Grâce au dispositif Pinel, vous cumulez les avantages d’un investissement locatif, les avantages fiscal et patrimonial en plus. Pour tout connaître des avantages de la loi Pinel, c’est par ici.
27 septembre 2024
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Nathaëlle Dorval
Il figure parmi les investissements immobiliers les plus courant. Il génère des revenus locatifs intéressants et permet de bénéficier d’une audacieuse réduction d’impôt. Il présente beaucoup d’avantages pour très peu d’inconvénients. Il offre un complément de revenus remarquable à la retraite. Qui ? Vous avez deviné ? L’investissement en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) bien sûr ! Vous voulez tout connaître de la LMNP et ses avantages ? Vous êtes au bon endroit.
Qu'est-ce qu'un investissement LMNP ?
Derrière ce sigle mystérieux, se cache un investissement immobilier vieux comme la seconde guerre mondiale. La Location Meublée Non Professionnelle, communément appelée LMNP, instituée en 1949, est l’une des plus anciennes niches fiscales françaises.
Le mécanisme de l’investissement LMNP est très simple. Il consiste à se porter acquéreur d’un bien immobilier. Puis, le propriétaire devra meubler le logement, avant de le proposer en location meublée.
On entend par « meublé », un logement qui comprend l’intégralité des équipements adaptés à la vie courante : cuisine équipée, salle de bain équipée, électroménagers, séjour et chambres fonctionnels, système de chauffage, etc.
Mais il existe un moyen encore plus simple de réaliser un investissement LMNP ! Vous pouvez gagner du temps sur l’investissement immobilier « classique » évoqué. En effet, il vous est également possible de réaliser un investissement LMNP clé en main auprès d’un acteur spécialiste de la LMNP.
Cet investissement LMNP vous donne accès à des logements situés dans ce qu’on appelle une « résidence de services ». Il s’agit d’un logement en résidence étudiante, en résidence d'affaires, en résidence pour personnes âgées (EHPAD ou non médicalisées) ou en résidences de tourisme.
L’investissement LMNP ressemble donc beaucoup à la location meublée. Alors, en quoi ce statut LMNP se différencie-t-il ?
La particularité de l’investissement LMNP est de permettre à des particuliers d’acquérir un bien immobilier et de jouir, en contrepartie, d’un certain nombre d’avantages propres au statut LMNP. Parmi eux, la possibilité de percevoir des revenus mensuels non imposés. Oui, vous avez bien lu, le LMNP vous garantit de percevoir des loyers sans payer d’impôt.
Comment investir en LMNP ?
Le LMNP est un des investissements immobiliers les plus performants. Il permet non seulement de devenir propriétaire d’un bien immobilier, mais également de défiscaliser. Enfin le statut LMNP permet de percevoir des revenus complémentaires non imposable.
On vous voit déjà vous précipiter chez Perlib pour investir en LMNP. Et vous avez raison ! Mais avant toute chose : savez-vous comment fonctionne cet investissement immobilier ?
Il faut remplir certaines conditions pour pouvoir prétendre au statut LMNP :
D’abord, le statut LMNP ne peut vous être accordé que si la location concerne un logement loué meublé. C’est à dire que le bien immobilier doit remplir les conditions de la « location meublée » : cuisine et salle de bain équipée, chauffage, meubles…
Ensuite, vos revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder la somme de 23 000 euros ou 50 % de l’ensemble de vos revenus annuels.
Enfin, vous devez obtenir le statut LMNP auprès du Centre de Formalités des Entreprises dont dépend le logement placé en location. C’est à dire que vous ne devez pas être inscrit en tant que Loueur de Meublés Professionnel (LMP) au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Il existe deux modes d’investissement LMNP. Bien sûr, l’investissement immobilier classique est possible. Cela vous oblige à acquérir un bien immobilier, le remettre aux normes, le meubler conformément aux exigences de la loi LMNP et assurer la gestion locative du logement.
Ou bien, vous pouvez opter pour un investissement LMNP clé en main. Au départ, cela commence comme l’achat d’un bien immobilier classique. C’est le coup cœur, puis le compromis et la signature chez le notaire.
Mais cette fois, vous allez également signer un bail commercial sur un logement meublé situé en résidence de services (EHPAD, résidence touristique, résidence étudiante…). Le bail est signé avec un gestionnaire comme Perlib.
Cette option a l’avantage de vous débarrasser des contraintes de gestion locative (entretien de la résidence, entretien du logement, gestion administrative et comptable). Vous vous contentez de recevoir chaque mois vos revenus locatifs et de défiscaliser. Elle n’est pas belle la vie avec un investissement LMNP ?
L'immobilier pour de l'investissement
De tous les avantages LMNP, l’avantage fiscal est certainement le plus convaincant. Avec le LMNP, les avantages fiscaux sont particulièrement intéressants en ce qui concerne la défiscalisation des loyers. On vous explique !
Vous bénéficiez du statut LMNP si vos loyers ne dépassent pas 23.000 euros annuels ou moins de la moitié de vos revenus globaux. Si vous ne remplissez pas ces conditions, c’est peut être que vous relevez du statut LMP (Loueur de meublé professionnel).
Dès lors que vous bénéficiez du statut LMNP, vous pourrez jouir des avantages fiscaux LMNP. C’est à dire que les revenus locatifs du logement loué meublé ne sont pas imposés.
Le statut LMNP vous donne le droit de choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel. Quelle est la différence entre ces régimes ? Et quels avantages fiscaux à la clé ? C’est facile…
La question à laquelle il vous faut répondre est la suivante : à combien vont s’élever les revenus locatifs de mon logement en investissement LMNP ? Si la somme de vos loyers mensuels ne dépasse pas 72.600 euros annuels, vous relevez du régime fiscal micro-BIC. Au-delà, vous dépendez du régime réel.
Vous relevez du régime fiscal micro-BIC ? Vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 50 % sur vos revenus locatifs. C’est à dire que vous allez pouvoir déduire de moitié vos revenus imposables. Mieux, si votre logement meublé est destiné à une résidence touristique (chambre d’hôtes ou meublé de tourisme), l’abattement fiscal peut atteindre jusqu’à 71%.
Le régime micro-BIC est adapté à votre statut LMNP si les charges générées par la location de votre logement meublé sont faibles. Dès lors que les charges issues de la gestion locative de votre bien immobilier sont élevées, mieux vaut passer en régime réel.
Si les revenus locatifs de votre logement loué meublé non professionnel dépassent la somme de 72.600 euros annuelle, vous basculez automatiquement dans le régime réel.
À la différence du micro-BIC, le régime réel permet la déduction des charges locatives. Vous allez donc pouvoir déduire les charges d’entretien de votre bien immobilier. Ce régime fiscal vous permet aussi de déduire l’amortissement de votre logement et l’achat des équipements présents dans le logement. Vous bénéficiez donc d’une importante réduction d’impôt.
Enfin, avec le régime réel, le statut LMNP vous autorise à déduire de vos revenus imposables toutes les dépenses :
- liées à la gestion de votre bien immobilier et supportées dans l’intérêt de sa location
- les charges effectives et justifiables
- les dépenses engagées dans un exercice
Cela comprend les frais de notaires, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les dépenses d’entretien (ménage, réparation), l’aménagement du logement placé en location meublée non professionnelle.
Avec le régime réel vous bénéficiez d’un autre avantage fiscal en pratiquant des amortissements. Cette partie est plus technique. Elle mérite d’être confiée à un professionnel de la gestion locative comme Perlib. Pour autant, retenez que le taux d’amortissement est applicable sur les loyers, mais aussi sur tout autre élément du bien (terrain, murs, toiture, etc.). Il vous permet de défiscaliser davantage.
Alors régime réel ou micro-BIC ? C’est à vous de choisir le régime fiscal qui correspond le mieux à votre situation.
La rentabilité du LMNP : quels sont les avantages du LMNP ?
Certes, l’avantage fiscal auquel vous accédez avec le statut LMNP est non négligeable. Cependant, il existe d’autres avantages qui rendent la rentabilité de cet investissement immobilier vraiment attrayante.
Si vous optez pour le régime fiscal micro-BIC, le statut LMNP vous offre des avantages comptables supplémentaires. Vous avez notamment la possibilité de récupérer la TVA !
Eh oui, l’investissement en LMNP dans une résidence de services vous attribue le statut de commerçant. Vous avez donc le droit de récupérer la TVA (20%) sur le logement en location meublée non professionnelle.
Le statut LMNP vous permet également de pratiquer l’amortissement de votre investissement. Enfin, vous ne l’ignorez plus, l’investissement LMNP vous fait bénéficier d’une belle réduction d’impôt sur les revenus locatifs.
Avantages fiscaux, réduction d’impôt, revenus complémentaires, les avantages du LMNP sont nombreux… mais quels peuvent bien être les inconvénients de cet investissement ?
Quels sont les inconvénients du LMNP ?
On ne vous mentira pas. L’investissement immobilier parfait n’existe pas.
Parmi les inconvénients notoires de l’investissement en LMNP, il faut retenir que le logement rempli les contraintes d’une location meublée. Ainsi, les durées du bail et du préavis sont plus courtes que pour un logement placé en location nue. Le risque de logement vacant et de non-renouvellement du bail est donc plus important.
L’autre inconvénient, réside dans la lourdeur des tâches administrative et de gestion locative d’un bien immobilier placé en location meublée non professionnelle.
Néanmoins, cet inconvénient est à relativiser si vous optez pour un mode d’investissement LMNP en résidence de services confiée à un gestionnaire. Ainsi, vos soucis comptables, administratifs et locatifs seront largement absorbés par lui. Vous n’aurez qu’à profiter des avantages : ses revenus complémentaires et sa réduction d’impôt.
Quand s'immatriculer en LMNP ?
Alors, ça y est, vous avez l’intention de faire l’acquisition d’un bien immobilier et vous lancer en location meublée non professionnelle ? Vous ne savez pas par où commencer ? Voici comment procéder.
Premier réflexe, une fois le logement loué, vous devez impérativement remplir le formulaire P0i dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location de votre bien immobilier. Ainsi, vous déclarez votre activité auprès du Centre de Formalité des Entreprises dont vous dépendez.
Avec le dépôt de ce formulaire, vous obtiendrez un numéro de SIRET. Vous devrez alors officiellement opter pour le régime fiscal qui vous convient. Pour être sûr de faire le bon choix, n’hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel !
Pourquoi investir en LMNP ?
Généralement, les investisseurs choisissent le statut LMNP dans l’objectif de percevoir des revenus complémentaires. L’investissement LMNP est un des mécanismes les plus performants pour bénéficier d’un complément de revenus efficaces.
De plus, son régime fiscal figure parmi les investissements immobiliers les plus avantageux. Vous pouvez donc opter pour le statut LMNP si vous voulez défiscaliser. Et pour cause, le LMNP c’est des revenus en euros et pas d’impôt. En effet, les revenus locatifs perçus par la location du logement meublé ne sont pas imposables.
Enfin, le LMNP est un formidable moyen de préparer et anticiper sa retraite. Bien sûr, le Plan Epargne Retraite demeure le dispositif d’épargne retraite le plus sûr. Néanmoins, l’investissement LMNP vous permet, grâce aux revenus locatifs, de percevoir une rente mensuelle, sécurisée et non imposée.
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