Avantages SCPI : tout savoir

Publié le 14 juin 2022
par Henri des Rieux

Quels sont les avantages des SCPI ?

Pierre-papier… Ça commence comme un célèbre jeu d’enfants, mais il y a plus à gagner qu’une manche de chifoumi. On appelle communément « pierre-papier » un investissement immobilier locatif particulièrement rentable : la SCPI. 

Cette Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un investissement immobilier qui permet d’augmenter son patrimoine et de bénéficier d’un excellent rendement. Comment marche une SCPI ? Quels sont les risques ? Et surtout, quels sont les avantages des SCPI ? On vous explique.

Comment fonctionne une SCPI ?


La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est la forme la plus connue de « pierre- papier ». Pour autant, ce terme s'entend aujourd'hui plus largement de toutes les formes d'investissements immobiliers. Mais en quoi se distingue la SCPI des autres placements dans la pierre ? L'investissement immobilier en SCPI consiste à acquérir un patrimoine immobilier et le placer en emplacement pour bénéficier de revenus locatifs. Les loyers récurrents de ce bien immobilier et les plus-values ​​qu'il dégage, lui assurent un rendement. Placement, investissement immobilier, gestion, revenus fonciers : qui fait quoi dans la SCPI ? Comment ça marche ? Au fond, il n'y a rien de bien compliqué.
La SCPI est une société constituée de différents investisseurs qu'on appelle associés s. Avec le capital investi, chacun détient des parts de cette société. À partir de ce capital, la SCPI va acquérir des biens immobiliers qui seront placés en location. La SCPI se constitue alors ce qu'on appelle un « parc immobilier ». La société de gestion se charge de l'achat et de la gestion locative des biens immobiliers. Les loyers et les plus-values ​​générés par la location du bien sont ensuite redistribués aux associés et actionnaires. D'un côté de la SCPI se constitue un portefeuille de biens immobiliers, de l'autre les investisseurs se créent un portefeuille d'actifs immobiliers. En clair : la SCPI c'est l'avantage du rendement d'un investissement,


Quelle différence entre SCI et SCPI ?

On ne vous mentira pas si l'on vous dit que toutes deux sont des pierre-papier. Les deux constituant des placements immobiliers intéressants. Mais quelles sont leurs différences ? Vous l'aurez compris, la Société Civile de Placement Immobilière (SCPI) est un placement collectif. L'argent est collecté auprès d'investisseurs qui achètent un parc immobilier et en perçoivent le rendement tiré des revenus fonciers. La société de gestion qui gère la SCPI assure quant à elle la partie gestion locative. Être plusieurs investisseurs qui mettent sur plusieurs placements immobiliers, évidemment, cela minimisera et mutualisera le risque locatif. Et, à l'inverse, lorsque les placements sont audacieux, investir sur une de biens immobiliers maximisant le rendement. La Société Civile Immobilière fonctionne bien différemment. Il s'agit d'une structure juridique qui permet à plusieurs personnes d'investir et de gérer ensemble un bien immobilier. On la retrouve fréquemment dans le cadre d'un placement immobilier en couple ou en famille. Chaque membre de la SCI détient un nombre de parts sociales proportionnelles à son apport financier. La SCI n'a pas la même fonction que la SCPI. Elle est souvent utilisée comme outil de transmission du patrimoine ou dans le cadre d'un investissement en Assurance-Vie. 


La logique de ces deux placements immobiliers est donc différente. Tous les deux permettent d'investir dans la pierre et de se constituer un patrimoine. La SCI requiert un travail de gestion et fonctionne davantage comme un outil de transmission du patrimoine. Tandis que la SCPI est un pur produit de placement immobilier. Elle permet d'obtenir de bons rendements, sans avoir à gérer quoi que ce soit concernant le bien immobilier.

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Quels sont les avantages d'une SCPI ?

De tous les placements dans la pierre, la SCPI offre un des meilleurs rapports rendement / investissement. Elle est aussi très utile à l'investisseur qui veut déléguer la gestion de son bien immobilier. Bref, il existe pléthore d'avantages en SCPI. En fait le point !

Le premier avantage que présente une SCPI c’est sa capacité à générer des rendements réguliers et intéressants. Envisagée dans une optique de placement à long terme, la SCPI est considérée comme un placement peu liquide et très rentable. Les revenus locatifs, la plus-value du bien immobilier et donc la valeur des parts de la société sont autant de moyen d’augmenter son patrimoine. 

Peu liquide, la SCPI est accessible à tous les investisseurs, y compris ceux qui disposent d’un capital de départ limité. D’ordinaire, un investissement immobilier à titre particulier ou en SCI nécessite de disposer d’un apport important pour obtenir un emprunt immobilier. Avec la SCPI, il est possible de réaliser un placement immobilier sans avoir besoin de mobiliser des fonds importants.

Autre avantage de la SCPI en comparaison avec un placement immobilier classique, elle permet d'investir sur une grande variété de biens immobiliers et de locataires. Vous rêvez de devenir l'heureux investisseur d'un parc immobilier ? Avec un placement en SCPI c'est possible. Votre SCPI peut choisir d'acquérir des biens variés, aux quatre pièces de l'hexagone, et de les louer à des profils très différents. Vous serez ainsi protégé si tel marché immobilier s'écroule, ou telle zone géographique devient sensible. En clair, vous ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier.

Avec un investissement classique dans la pierre, vous pourriez peut-être faire l'acquisition d'une maison ou d'un appartement. La SCPI vous permet de sortir des sentiers battus et de vous initier aux placements dans le marché immobilier tertiaire. De quoi s'agit-il ? L'immobilier de bureaux, les commerces, les immobiliers de santé ou les logements sociaux. Autant d'investissements souvent difficiles d'accès pour les particuliers, mais très enrichissants.

Enfin, la SCPI présente encore un avantage considérable. On dit souvent « des maisons, des ennuis ». Pas en SCPI ! Au contraire, avec le placement en SCPI vous pouvez investir dans de nombreux biens immobiliers, vous n’aurez jamais à les gérer. En SCPI, vous avez la possibilité de déléguer le choix et la gestion des investissements à des experts. C’est donc tout l’inverse de l’achat immobilier : beaucoup de maisons, zéro souci. 

Quels sont les inconvénients d'une SCPI ?

Devant tous les avantages de la SCPI, il est naturel de s’interroger : est-ce l’investissement immobilier parfait ? La réponse est non. Car, il n’y a pas de placement audacieux sans une part de risque. Quels sont les inconvénients d’une SCPI ? On fait le point.

Un des inconvénients de la SCPI tient aux fluctuations du marché immobilier. C’est le cas de tous les investissements dans la pierre. Les revenus fonciers d’un placement peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique. Il existe donc un risque de perte en capital. Néanmoins, l’avantage de la SCPI est de miser sur plusieurs biens. Ainsi, il est peu probable de voir les revenus de tous vos placements baisser au même moment.

La SCPI est un placement au long terme. C’est à dire qu’en cas de démembrement de la société, les rachats de parts sociales sont limités. La liquidité des parts n’est pas garantie par la SCPI. Si vous recherchez un placement à court terme, la SCPI n’est donc pas adaptée.

Enfin, la SCPI, comme tout investisseur immobilier peut avoir recours à l’endettement pour acquérir un bien immobilier. Le recours à l’endettement est limité à 40% de la valeur des actifs immobiliers. Les revenus fonciers, la plus-value d’un bien et la valorisation des parts sociales tiennent compte d’un éventuel emprunt à rembourser.

Voilà, en résumé, les inconvénients d’une SCPI. Voyez, il n’y a rien de très affolant. Très peu risquée, la SCPI est pourtant un des placements immobiliers qui offre le meilleur rendement.

Quel est le rendement des SCPI ?

Les SCPI sont réputées disposer d’un excellent taux de rendement sur le panel des placements immobiliers. Et pour cause, elles annoncent un taux de rendement de 4,31% en 2021 selon France SCPI. 

Mais comment évaluer le rendement d’une SCPI avant d’envisager d’y investir ? En principe, deux facteurs sont à prendre en compte. 

Le premier concerne le rapport locatif. Il s’agit du rapport entre le loyer versé par la SCPI pour chaque part de SCPI détenue. Ce rapport avoisine les 5%. Il est souvent plus intéressant pour les SCPI de rendement, plutôt que pour les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value.

Le second facteur porte sur le rendement de la SCPI en lui-même et la valorisation des parts sociales. À mesure des années, la SCPI vend ses parts à un montant plus élevé. Une valeur qui a un impact sur le rendement locatif. C’est ainsi que le rendement annuel d’une SCPI sur les dix dernières années peut être amené à doubler et passer de 5% à 10% net annuel.

Quels sont les différents types de SCPI ?

La diversité des SCPI a été rapidement évoquée dans le paragraphe suivant. Souvenez-vous, il était question des SCPI de rendement, distincte des SCPI fiscales et des SCPI de plus-value. Revenons sur ces termes un peu obscurs.

Commençons par la plus classique, celle que nous avons abordée jusqu’ici : la SCPI de rendement. Sans surprise, ce placement poursuit avant tout un objectif de rendement. On les retrouve principalement dans la location de bureaux, de commerces, d’entrepôts ou de résidences de services (logements étudiants, Ehpad). 

Les SCPI fiscales permettent d'investir dans la pierre, tout en déduisant ses impôts. On les appelle également la «  SCI Pinel  ». Pour autant, les SCPI fiscales peuvent s'adapter à d'autres dispositifs législatifs immobiliers. C'est ainsi qu'on verra également des SCPI Malraux , ou des SCPI de déficit foncier . Elles concernent le plus souvent de l'immobilier locatif résidentiel ou des biens immobiliers rénovés et placés en emplacement. 

Enfin, il existe les SCPI de plus-value . Comme son nom l'indique, ici il est question de la plus-value des biens immobiliers du parc de la SCPI. L'objectif des investisseurs est de réaliser des placements sur des immobiliers qui présentent de grandes chances de générer une forte plus value entre l'achat et la revente. Ces investissements s'inscrivent généralement sur le long terme, il ne faut donc pas être pressé.

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Quelle SCPI choisir ?

Ça y est, vous êtes conquis. Vous souhaitez investir en SCPI ? Oui, mais laquelle ? Comment choisir une SCPI ?

Comme tous les placements immobiliers ou financiers, il est important de bien vous connaître et de déterminer vos objectifs avant de confier votre argent. Selon votre profil investisseur et vos objectifs personnels et financiers, le type de SCPI peut varier.

Le réflexe naturel est de suivre la majorité et s’orienter vers la SCPI de rendement. Pourtant, les SCPI fiscales et de plus-value disposent également de leurs atouts. Par ailleurs, d’autres éléments sont à prendre en compte, et notamment : la valeur du patrimoine de la SCPI, l’importance de son parc immobilier, le taux d’occupation financier (nombre de biens loués) ou encore la trésorerie de la SCPI.

C’est pourquoi, avant de faire votre choix nous vous recommandons de vous adresser à un expert en placement immobilier et financier tel que Perlib. Il pourra vous orienter vers le placement adapté et réaliser une simulation de votre futur placement en SCPI.

Quel montant investir en SCPI ?

Avant de fantasmer sur des montants pharaoniques, regardez plutôt de quelles réserves financières vous disposez. 

Si vous avez la chance de compter sur un « petit bas de laine », nous vous recommandons de ne pas tout investir sur le même placement. Comme on le dit communément, « il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier ». Adressez-vous à un expert en placements financiers et immobiliers, il saura vous recommander un panel d’investissements adaptés et variés.

Enfin, il est admis qu'il est préférable de ne pas dépasser un investissement de 15 à 20% de son capital. Une fois encore, ne placez pas toute vos économies sur une seule SCPI. Comme au poker, jouer le tapis est risqué. Mettez plutôt sur plusieurs SCPI et même sur plusieurs placements, variez les plaisirs, c'est bien moins dangereux et tellement plus louable.

En résumé :

  • - La SCPI, aussi appelée « pierre-papier » est un placement immobilier à fort rendement.
  • - Placement collectif, la SCPI permet de mutualiser le risque et maximiser le rendement.
  • - Les SCPI sont réputées disposer d’un excellent taux de rendement, il atteignait 4,31% en 2021.

Moins connu que la SCI, le placement en SCPI est pourtant tout pour plaire. Cet investissement qui ne manque pas d'atouts offre un taux de rendement maximal pour une charge minimale. En bref, la SCPI c'est beaucoup de revenus fonciers, pour très peu d'ennuis.

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