Les charges déductibles d'une LMNP

Pour les contribuables, louer un appartement meublé plutôt qu’un simple appartement est une option intéressante. La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est une niche fiscale lucrative qui offre généralement de meilleurs rendements, notamment grâce à l'application de l'amortissement LMNP.

Il est donc possible de ne pas imposer les revenus de location meublée. En effet, selon le régime fiscal que vous choisissez, vous pouvez déduire certaines dépenses du loyer que vous percevez, réalisant ainsi des économies d'impôt sur plusieurs années.

Charges déductibles et définition

L'achat d'une propriété, qu'il s'agisse simplement d'une location ou d'une location entièrement meublée, entraîne de nombreux coûts qui doivent être pris en compte dans le retour sur investissement global de votre entreprise.

Les locations meublées nécessitent un contrôle des loyers plus strict, mais bénéficient d'un régime fiscal favorable puisque les revenus générés sont imposés dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux (BIC).

Cette réglementation permet d'attribuer davantage d'impôts et de réduire d'autant le montant du revenu imposable.

Il existe en réalité deux types de taxes parmi lesquelles choisir : 

• Système Micro BIC : Des réductions forfaitaires de 50 % ou 71 % sont disponibles selon le type de location.
• Règle pratique simplifiée : couvre la différence entre vos revenus et vos dépenses déductibles, donc si les critères sont remplis, vous ne devrez que peu ou pas d'impôts sur une longue période de temps.

Vous devez déclarer chaque année les résultats du dernier exercice. Le choix entre ces deux modes d’imposition suppose de procéder à une étude approfondie des coûts qui seront supportés tout au long de l’opération.

Quelles sont les charges déductibles pour le statut LMNP ?

Si vous optez pour le régime réel, les charges déductibles chaque année correspondent à toutes les charges que vous payez dans le cadre de l’exploitation de votre bien meublé, et que vous pouvez donc déduire de vos recettes.

Il faut pouvoir justifier l’ensemble de ces dépenses sur le bien loué. C’est pourquoi les justificatifs doivent être conservés précieusement par le contribuable.

Voici une liste non exhaustive des principales charges courantes déductibles :

• les frais d’établissement (publicité, annonces, prospection, …)
• les dépenses fixes (abonnement électricité, téléphone, internet)
• la cotisation foncière des entreprises (CFE), voire la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
• l’assurance pour loyers impayés
• les frais liés à la comptabilité (dont une partie peut vous être remboursée sous forme de réduction d’impôts en cas d’adhésion à un centre de gestion agréé).
• les frais d’acquisition (honoraires du notaire, commissions de l’agence immobilière, …). Il est également possible de les intégrer dans le coût de l’immobilisation.
• les intérêts d’emprunt
• la taxe foncière ou d’habitation,
• les charges de copropriété non supportées par le locataire (honoraire du syndic..)

Quelles sont les charges amortissables ?

Un gros avantage de la location meublée est que vous pouvez amortir le bien. L'amortissement est le nivellement des coûts d'investissement dans le temps en dépréciant annuellement un actif en tenant compte de son usure (perte de valeur comptable), de son utilisation ou de sa obsolescence.

Certaines charges sont amortissables :

• les travaux d’amélioration et de réparation (hors petites réparations courantes)
• le mobilier (lit, canapé, cuisine)
• les constructions.

Autre intérêt spécifique au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), le montant de l’amortissement qui n’a pu être appliqué est reportable sur les années suivantes, sans limitation de durée!

Il est fortement conseillé de confier la déclaration des revenus de cette activité à un expert-comptable qui pourra vous accompagner dans le calcul des charges déductibles.

Quelle stratégie adopter ?

Comme nous l'avons vu lors d'évolutions précédentes, la location meublée est une bonne stratégie si vous souhaitez diversifier vos sources de revenus ou si vous souhaitez simplement contrôler vos impôts et vous constituer des revenus complémentaires.

Toutefois, pour profiter pleinement des avantages fiscaux de ce statut, vous devez avoir une vue d'ensemble des dépenses déductibles et des amortissements.

Les dispositifs Micro-BIC sont couramment utilisés, par exemple, lorsque le loueur de meublés n'a aucune charge financière et ne souhaite pas effectuer de travaux qui seraient soumis à des franchises importantes, ou lorsque le bien en question est une résidence d'habitation ou de vacances.

À l'inverse, si vous envisagez d'entreprendre des travaux de construction à grande échelle susceptibles d'engendrer des déficits pendant de nombreuses années, il est plus judicieux de préciser le régime fiscal réel.

Dans les deux cas, le choix entre ces régimes n'est pas neutre sur le plan fiscal et dépend de la nature du projet. N'oubliez pas de remplir notamment le formulaire de déclaration de survivant. Contactez un spécialiste du patrimoine qui pourra vous accompagner dans votre stratégie patrimoniale.