Démarches administratives de la résidence secondaire

Comme son nom le laisse penser, la résidence secondaire désigne un lieu où vous séjournez partiellement durant l’année.

Cet endroit, souvent assimilé aux vacances et à la détente, nécessite néanmoins d'accomplir plusieurs démarches administratives, afin de pouvoir en profiter en toute quiétude.

Examinons ces différentes formalités.

La taxe d'habitation

Si, au 1er janvier de l'année d'imposition, vous êtes propriétaire ou usufruitier de votre résidence secondaire (à savoir un bien immobilier à usage d’habitation, ainsi que ses dépendances), vous devez alors vous acquitter du paiement de la taxe d'habitation.

Vous devez également préciser les périodes d’occupation (ou d’inoccupation) de ce bien immobilier aux services fiscaux. *

N.B. : quand, pour des raisons professionnelles, vous utilisez un logement distinct de votre résidence principale, l'administration fiscale la considère comme votre résidence secondaire.

Calcul et cas exonération de la taxe d'habitation

• Calcul de la taxe d'habitation

La taxe d'habitation prend en compte la valeur locative cadastrale du bien immobilier (à savoir le loyer annuel qui serait perçu si ce logement était loué).

Attention, le calcul de cet impôt dépend aussi de taux votés par les collectivités territoriales. Ces taux ne sont donc pas uniformes, et varient en fonction de l'emplacement géographique du bien immobilier.

En outre, les communes situées en zones tendues appliquent des majorations de leur taxe d'habitation, et plusieurs nouvelles communes pourront surtaxer les résidences secondaires en 2024.

• Exonération de la taxe d'habitation

Il existe plusieurs cas d'exonération de la taxe d'habitation pour une résidence secondaire :

- Si le propriétaire quitte sa résidence principale pour intégrer une unité de soins longue durée ou une maison de retraite.

- Le logement n'est pas habitable.

- Si le propriétaire loge dans sa résidence secondaire et non pas dans sa résidence principale par obligation professionnelle.

Taxe foncière

Comme la taxe d'habitation, la taxe foncière de la résidence secondaire se calcule en fonction de la valeur locative cadastrale de la résidence secondaire et d'un taux d'imposition déterminé par chaque collectivité territoriale.

Elle concerne les propriétaires et usufruitiers d'un logement au 1er janvier de l'année d'imposition.

Dans certains cas, il est possible d’être exonéré de la taxe foncière pour sa résidence secondaire :

- Exonération totale si le propriétaire est âgé de plus de 75 ans et perçoit une allocation de solidarité, comme l'allocation aux adultes handicapés.

Ces ressources ne doivent pas dépasser certains seuils définis à l'article 1417-I du Code général des impôts.

- Le propriétaire a réalisé des travaux de rénovation énergétique et sa résidence secondaire est un logement ancien : 3 ans d'exonération.

- Le logement est neuf : exonération de 2 ans à compter du 1er janvier qui suit après la fin des travaux.

- Logement neuf acquis avec un contrat de location-accession : 15 ans d'exonération.

- Demande d'exonération exceptionnelle en cas de difficultés financières.

N.B. : si l'actuel projet de loi de finances reste inchangé par le législateur, la taxe foncière va augmenter en 2024.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Si, au 1er janvier de l'année d'imposition, la valeur nette de votre patrimoine immobilier détenu en France et à l'étranger dépasse 1 300 000 euros (après déduction des dettes), vous devez vous acquitter de l'IFI (anciennement ISF).

Le patrimoine immobilier pris en compte par l'administration fiscale est à la fois matériel et immatériel (parts de sociétés immobilières et droits immobiliers, comme l'usufruit).

Si votre domicile fiscal se trouve à l'étranger, alors vous ne devez vous acquitter de l'IFI que pour les biens immobiliers que vous détenez en France.

Comment louer sa résidence secondaire ?

Vous voulez louer votre résidence secondaire ? **

• Vous louez pour de courtes périodes : il s'agit de meublés de tourisme (locations meublées de tourisme, gîtes et chambres d'hôtes). Il faut alors indiquer toutes les modalités et dates de location de votre bien immobilier au fisc, par exemple si vous utilisez un site comme Airbnb ou si vous sollicitez une agence de location. La durée de location pour un même locataire ne peut excéder 3 mois consécutifs par an.

En outre, il faut obligatoirement réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant de louer votre bien.

• Pour faire des locations longue durée, vous devez les signaler à l'administration fiscale, lui fournir l'identité des locataires, réaliser un DPE et signer un contrat de bail.

Il existe 2 régimes d'imposition envisageables pour vos revenus locatifs :

- Le micro-BIC permet un abattement de 50 % sur les revenus locatifs perçus, s'ils ne dépassent pas le seuil 72 600 euros annuels***. En revanche, aucune charge n’est déductible.

- Le régime réel (sur option, puis automatique au-delà de 72 600 euros de revenus locatifs annuels), qui permet de déduire les charges de vos revenus locatifs.

Au-delà de 72 600 euros de revenus locatifs annuels perçus, vous pouvez en outre déduire les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition à crédit de votre résidence secondaire et bénéficiez d'avantages fiscaux relatifs à l'amortissement du bien et de son mobilier.

Les autres impôts et démarches administratives

Le propriétaire d'une résidence secondaire n'est pas obligé de souscrire une assurance habitation. Pourtant, celle-ci est cruciale, car elle protège le bien contre les risques tels que les incendies, le vol ou les dégâts des eaux.

Elle est obligatoire si le bien immobilier est situé dans une copropriété.

Il est possible de trouver une assurance résidence secondaire pour votre bien immobilier, ou de demander une extension de garantie de l'assurance habitation de votre résidence principale.

Si vous comptez rénover votre résidence secondaire, ou la construire sur un terrain acquis pour l'occasion, vous devez d'abord obtenir un permis de construire.

Outre la taxe foncière et la taxe d’habitation, il faut payer la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

Vous devez collecter la taxe de séjour si la commune où se trouve votre résidence secondaire applique cet impôt et que vous la louez pour des locations de courte durée (si vous ne passez pas par un service spécifique de réservation prélevant cette taxe).

Vous devez souscrire des abonnements aux réseaux de distribution d'eau, d'électricité et de gaz.

Si vous comptez séjourner dans votre résidence secondaire et faire du télétravail, songez à souscrire un abonnement Internet, capable de vous fournir une bonne connexion.

Enfin, pensez à mettre en place un suivi de courrier si vous recevez un courrier abondant à cette adresse, sous peine de voir votre boîte aux lettres déborde à votre retour, signalant de surcroît votre absence prolongée à d'éventuels cambrioleurs.

Quelle plus-value en cas de revente de la résidence secondaire ?

La plus-value désigne la différence entre le prix d'acquisition de la résidence et son prix de vente.

En cas de revente de votre résidence secondaire, vous serez imposable sur la plus-value générée à hauteur de 36,2 % (19 % de taux d’imposition et 17,20 % de prélèvements sociaux).

Si la plus-value après abattement dépasse 50 000 euros, le fisc applique une surtaxe par paliers : jusqu'à 6 % au-dessus de 260 000 euros.

Toutefois, un abattement s'applique à partir de la 5e année de détention du bien. Cet abattement est progressif : vous serez totalement exonéré d'impôt sur la plus-value si vous détenez votre bien depuis plus de 22 ans, et exonéré de prélèvements sociaux en cas de détention supérieure à 30 ans.

Comment optimiser l'imposition de sa résidence secondaire ?

Il existe 2 moyens efficaces pour baisser l'imposition sur sa résidence secondaire **.

- En transmettre la nue-propriété à ses enfants et conserver l'usufruit (la jouissance de la résidence) jusqu’à son décès, ce qui réduira les droits de donation.

- Acheter votre résidence secondaire sous forme de société civile immobilière (SCI).

• La SCI permet de contourner les règles de l'indivision en aménageant les statuts de cette société pour changer les règles de majorité. À l'inverse, si vous restez en indivision, impossible de forcer une vente sans l'accord unanime des propriétaires (par exemple en cas de divorce).
• Les frais de transmission des parts de la SCI sont inférieurs à ceux d'un bien détenu en pleine propriété.
• Si on achète à crédit une résidence secondaire et qu'on la loue, les loyers fournissent des revenus à la SCI, qui servent à rembourser l'emprunt. De plus, les charges locatives sont déductibles.
• L'achat d'une résidence secondaire par des Français non résidents fiscaux n'entraîne aucune imposition à l'impôt sur le revenu (IR).

Attention, une location meublée est une activité commerciale, la SCI sera assujettie à l'impôt sur les sociétés.

FAQ

Comment déclarer ses biens immobiliers au fisc ?

Tout propriétaire (personne physique ou morale) doit remplir une déclaration de biens immobiliers sur impotsgouv.fr. Cette obligation vaut à la fois pour les logements, mais aussi pour les terrains, les caves, ou les boxs, les parkings...  

Quand doit-on payer la taxe sur les logements vacants ? *

Si, au 1er janvier de l'année d'imposition, votre résidence secondaire est inoccupée depuis plus d'1 an, vous devrez alors payer la taxe sur les logements vacants (TLV), voire une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).

Comment bénéficier sans délai d'une exonération de plus-value de sa résidence secondaire ?

Vous ne paierez pas de plus-value sur votre résidence secondaire si vous utilisez le produit de la vente de ce bien pour acheter ou construire votre résidence principale.

Il faut cependant utiliser ce capital dans les 2 ans maximum après la vente et ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale durant les 4 précédentes années.

** Pour réussir pleinement ce type d’opérations, mieux vaut faire appel à un gestionnaire de patrimoine, un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier.

*** L'administration fiscale modifie régulièrement ces seuils.