Loi Cosse : notre guide sur ce dispositif
Vous êtes propriétaire et souhaitez réduire vos impôts tout en louant à un prix abordable ? Loc’Avantages, qui remplace la loi Cosse, vous offre jusqu’à 65 % de réduction fiscale. À découvrir !
20 janvier 2025
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Nathaëlle Dorval
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Vous êtes propriétaire bailleur et cherchez à rentabiliser votre bien tout en bénéficiant d’avantages fiscaux ? Le dispositif Loc’Avantages, qui remplace la loi Cosse, est une opportunité à ne pas manquer. Réduction d’impôts allant jusqu’à 65 %, aides pour travaux, simplification des démarches : ce mécanisme repensé et prolongé jusqu’en 2024 vous permet d’allier rentabilité et impact social. Découvrez dans ce guide comment tirer le meilleur parti de Loc’Avantages !
La loi Cosse, qu’est-ce que c’est ?
La loi Cosse, du nom de l'ancienne ministre du logement Emmanuelle Cosse, a été intégrée au projet de loi de finances de 2017. Son objectif principal est d'encourager les propriétaires à louer leurs biens en leur offrant une réduction significative sur les revenus locatifs. De plus, une aide financière pour les travaux de rénovation peut être accordée.
En échange, les propriétaires doivent signer une convention avec l’Anah, l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat : ils s'engagent alors à respecter certaines conditions de location et critères relatifs aux locataires.
Ce dispositif de défiscalisation immobilière vise principalement à améliorer l'accès au logement dans les zones à forte demande pour les ménages à revenus modestes.
Il est important de noter que, bien que la loi Cosse devait initialement prendre fin le 31 décembre 2022, elle a été prolongée jusqu'en 2024 par la loi de finances de 2022. Cette extension inclut quelques modifications et un changement de nom : depuis le 1er mars 2022, le dispositif est connu sous le nom de Loc’Avantages.
Loc’Avantages (ex-Louer abordable), quelle évolution par rapport à la loi Cosse ?
Une réduction fiscale repensée
L’un des points clés de Loc’Avantages réside dans une simplification et un renforcement des réductions fiscales accordées aux propriétaires. Alors que la loi Cosse offrait une déduction fiscale variable en fonction de zones géographiques spécifiques et des plafonds de loyers, Loc’Avantages adopte une approche plus claire et directement corrélée à l’effort de modération des loyers consenti par le bailleur.
Ainsi, 3 niveaux de loyers ouvrent droit à des taux de réduction d’impôt attractifs :
- Loc1 : réduction fiscale de 15 % pour des loyers légèrement inférieurs au marché.
- Loc2 : réduction fiscale de 35 % pour des loyers intermédiaires, adaptés aux classes moyennes.
- Loc3 : réduction fiscale de 65 % (le taux le plus élevé) pour des loyers très sociaux destinés aux ménages les plus modestes.
Une meilleure prise en compte des réalités locales
Loc’Avantages apporte une flexibilité accrue pour mieux répondre aux besoins spécifiques des territoires. Contrairement à la loi Cosse (où les plafonds de loyers et de ressources étaient définis de manière uniforme), Loc’Avantages s’appuie sur une approche ajustée localement. L’Anah (Agence nationale de l’habitat) définit désormais ces plafonds en fonction des caractéristiques des territoires, pour une adaptation optimale aux contextes locaux.
Des aides financières pour travaux encore plus incitatives
Un des points forts de Loc’Avantages réside dans les subventions renforcées proposées par l’Anah pour la réalisation de travaux de rénovation. Ces aides peuvent couvrir une part significative des coûts engagés pour rénover un bien, notamment pour :
- améliorer sa performance énergétique ;
- le mettre aux normes de décence locative ;
- ou encore l’adapter pour des locataires en situation de handicap ou à mobilité réduite.
Une gestion simplifiée et des outils numériques au service des propriétaires
Loc’Avantages se distingue également par une simplification des démarches administratives. Le processus de conventionnement avec l’Anah, souvent perçu comme complexe dans le cadre de la loi Cosse, a été allégé. De plus, de nouveaux outils numériques sont disponibles, permettant aux propriétaires de :
- simuler rapidement leur réduction fiscale en fonction du loyer envisagé ;
- accéder facilement aux documents nécessaires pour formaliser leur engagement.
Une intermédiation locative encouragée pour plus de sécurité
Pour inciter davantage de propriétaires à louer à des ménages modestes, Loc’Avantages valorise l’intermédiation locative. Ce mécanisme, qui consiste à passer par une agence immobilière sociale ou une association agréée, permet de sécuriser la gestion du bien tout en offrant des avantages supplémentaires :
- une garantie sur le paiement des loyers, ce qui réduit es risques d’impayés ;
- une réduction fiscale maximale pour les propriétaires optant pour ce mode de gestion.
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Comment bénéficier de Loc’Avantages ?
Loc’Avantages succède donc au dispositif "Louer abordable" et conserve les déductions fiscales pour les contrats signés avant le 1er mars 2022. Il est important de noter que ce dispositif ne peut pas être combiné avec d’autres incitations à l’investissement locatif comme les dispositifs "Pinel" ou "Denormandie".
Pour bénéficier de Loc’Avantages, plusieurs critères doivent être respectés :
- le loyer doit être inférieur aux prix habituellement pratiqués sur le marché local ;
- le logement doit servir de résidence principale au locataire ;
- les revenus du locataire ne doivent pas excéder les plafonds établis par l'État ;
- le bien immobilier proposé doit être loué non meublé ;
- la durée minimale de location est de 6 ans, conformément à une convention signée avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) ;
- il est interdit de louer le logement à un membre de sa propre famille ;
- les logements classés "F" et "G" dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), réputés très énergivores, ne sont pas éligibles.
Quelle réduction d’impôts avec l’ancienne loi Cosse ?
Comme mentionné plus haut, le dispositif Loc’Avantages offre une réduction d’impôt proportionnelle à l’effort consenti par le propriétaire pour proposer des loyers inférieurs aux prix du marché local : cette réduction varie donc entre 15 et 65 %.
La réduction est appliquée sur les revenus locatifs bruts perçus par le propriétaire. Par exemple : si vos revenus locatifs annuels s’élèvent à 10 000 € et que vous fixez un loyer relevant du niveau Loc2, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 3 500 € (10 000 € x 35 %).
Pour profiter de cette réduction d’impôt, vous devez toutefois respecter toutes les conditions citées ci-dessus. En plus de la réduction fiscale, Loc’Avantages peut vous permettre de bénéficier d’une subvention pour travaux de rénovation, notamment pour respecter un niveau de performance énergétique minimal. Ces aides sont cumulables et renforcent l’attractivité du dispositif.
Quels plafonds de loyer après la réforme de la loi Cosse ?
Depuis la réforme de la loi Cosse, les plafonds de loyer jouent un rôle central dans l’obtention de l’avantage fiscal. Les propriétaires bailleurs doivent respecter des montants spécifiques définis selon trois niveaux de loyer : intermédiaire, social ou très social. Chacun détermine l’ampleur de la réduction fiscale sur les revenus locatifs.
En plus des plafonds de loyer, les plafonds de ressources des locataires doivent être respectés pour que le logement soit éligible. Ces plafonds sont déterminés par l’État et adaptés à la composition du foyer et à la zone géographique. Par exemple, un locataire en zone tendue doit disposer de ressources inférieures à un certain seuil pour accéder à un logement en loyer intermédiaire, social ou très social.
Les propriétaires ayant signé une convention avec l’Anah avant le 28 février 2022 dans le cadre de la loi Cosse continuent à bénéficier des anciennes règles fiscales, mais les nouvelles dispositions de Loc’Avantages offrent une simplification et des taux plus incitatifs.
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