Qu'est-ce qu'un immeuble en copropriété ?

Si vous songez à devenir propriétaire d’un bien en copropriété, cela signifie que vous allez avoir de nouveaux droits et devoirs. La loi du 10 juillet 1965 encadre la vie en copropriété pour garantir une gestion commune fructueuse et pérenne. Avant de vous lancer dans une acquisition au sein d’un immeuble en copropriété, découvrez tout ce qu’il faut savoir dans cet article !

Que veut dire copropriété ?

Un immeuble en copropriété est un bien immobilier réparti entre plusieurs lots et plusieurs copropriétaires. Acheter un appartement ou une maison individuelle en copropriété signifie acheter une partie privative et une quote-part de parties communes. On parle de copropriété verticale pour les appartements et de copropriété horizontale pour les maisons. 

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division permettent de répartir équitablement les parties communes (garage à vélo, local poubelle, cage d’escalier, etc.), tandis que chaque copropriétaire conserve la jouissance exclusive de ses parties privatives.

C’est la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de copropriété des immeubles et groupes d’immeubles bâtis. Chaque copropriétaire détient une partie privative et une quote-part sur les parties communes, qui est fixée selon les tantièmes qu’il détient dans l’immeuble.

Les principaux acteurs au sein d’un immeuble en copropriété

Dans un immeuble en copropriété, plusieurs acteurs assument des tâches et missions précises : 

• Le syndicat des copropriétaires : il est composé de tous les copropriétaires et doté d’une personnalité morale.
• Le syndic de copropriété : il s’occupe de la gestion de l’immeuble. Il peut s’agir de copropriétaires bénévoles (syndics non professionnels) ou de professionnels. Le syndic doit payer les factures, assurer la comptabilité et préparer l’assemblée générale. 
• Le conseil syndical : il est élu par le syndicat des copropriétaires. Certains copropriétaires représentent alors les autres propriétaires et peuvent agir en leur nom pour assister et contrôler le syndic.

Quels sont les droits et devoirs d’un copropriétaire ?

L’appartement ou la maison individuelle dont vous faites l’acquisition représente un lot de copropriété. Avec ce lot vient des droits et devoirs comme : 

• disposer des parties privatives du lot et d’une fraction des parties communes ;
• voter à l’assemblée générale ;
• respecter la tranquillité des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble ;
• payer ses charges pour l’entretien, la gestion et les travaux ;
• payer le syndic de copropriété ; 
• respecter le règlement de copropriété.

Et même si vous avez décidé d’investir dans la pierre pour mettre le bien en location, vous conservez ces droits et ces devoirs. Votre locataire doit simplement respecter le règlement de copropriété.

Immeuble en copropriété ou locatif : que vérifier avant d’acheter ?

Avant d’acheter dans un immeuble en copropriété, nous vous conseillons de bien analyser les éléments suivants : 

• Le montant des charges de copropriété : elles sont reparties selon la quote-part détenue dans les parties communes. Le paiement se fait par des appels de fonds pour provision, tous les trimestres. 
• Le niveau des impayés : certains copropriétaires ne payent pas leurs charges. Un niveau élevé d’impayés peut être synonyme d’une mauvaise gestion de la copropriété.
• Le mode de gestion choisi : la résidence est gérée par un syndic professionnel ou bénévole (coopératif). L’autogestion permet d’économiser sur les charges, mais le syndic professionnel peut apporter un accompagnement plus qualitatif, avec la possibilité de négocier des tarifs avantageux.
• Les travaux votés en assemblée générale : il faut obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour faire des travaux dans les parties communes de l’immeuble en copropriété. Renseignez-vous puisque vous devrez financer la part des travaux qui vous revient, même s’ils ont été votés avant que vous ne deveniez propriétaire du lot.

Quels documents demander avant une acquisition en copropriété ?

Avec la loi Alur, le droit d’information de l’acquéreur est renforcé. Vous pouvez obtenir de nombreuses données concernant le lot de copropriété que vous songez à acquérir, mais aussi sur l’état de l’immeuble en général. Il est possible de demander ces documents : 

• avant la signature du compromis de vente (pré-état daté) ;
• avant la signature de l’acte authentique (état daté).

Vous avez toutes les cartes en main pour finaliser ou non la transaction immobilière en ayant pleinement connaissance du niveau des impayés, des charges, des dettes fournisseurs ou toute autre somme dont vous pourriez être redevable.

Les avantages et les inconvénients d’un lot en copropriété

Avantages

Dans le cadre d’un immeuble collectif, vous n’avez pas à vous soucier des tracas du quotidien comme remplacer une ampoule ou tondre la pelouse. Le syndic de copropriété se charge d’assurer la gestion courante de l’immeuble et le fonctionnement (ainsi que l’entretien) des équipements communs.

De plus, la vie en copropriété permet de vivre en communauté, d’apprendre à se connaître, de se donner des coups de main. Les copropriétaires peuvent tisser des liens, et c’est optimal pour les personnes isolées comme les personnes âgées par exemple.

Les décisions sont prises collectivement durant les assemblées générales, ce qui permet d’avoir la main sur l’avenir de l’immeuble en copropriété et de participer activement aux prises de décision. Dans le cadre de votre gestion de patrimoine, vous restez acteur de la valorisation de l’immeuble pour faire une plus-value à la revente.

Enfin, la sécurité d’un immeuble en copropriété est généralement plus élevée. Les habitants investissent souvent dans des équipements comme une barrière, un digicode, un gardien ou encore un interphone pour rassurer les occupants.

Inconvénients

Vivre dans un immeuble en copropriété implique également des contraintes, comme des charges plus élevées. Il faut entretenir l’ascenseur, le jardin, les équipements communs, etc. Si vous avez des difficultés à lire les documents transmis par le syndic, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec eux pour leur faire part de vos questions et remarques. C’est particulièrement important dans le cadre d’un investissement locatif, où votre rentabilité dépend de ces détails.

Également, la collectivité implique des responsabilités communes et partagées. Si certains copropriétaires ne payent pas leurs charges et que, malgré des relances et des procédures judiciaires, le syndic n’arrive pas à combler leur dette, cette dernière sera partagée par l’ensemble des copropriétaires présents. Il est toutefois possible de souscrire des assurances pour ces cas de figure.