- La loi Censi-Bouvard, encore d’actualité ?
Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?
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Si vous envisagez d'investir dans l’immobilier, vous avez certainement entendu parler des lois qui permettent de rendre cet investissement encore plus intéressant, comme les lois Pinel, Malraux ou Censi-Bouvard. Mais alors en quoi consiste cette dernière, et quels sont les avantages qu’elle offrait ? Voici quelques plus amples explications sur la loi Censi-Bouvard, même si le dispositif a pris fin en 2023 !
En quoi consiste la loi Censi-Bouvard ?
La loi Censi-Bouvard est une loi française qui a été promulguée afin d'encourager l'investissement dans l'immobilier locatif. Cette loi permettait aux investisseurs de bénéficier d'une déduction fiscale égale à 18 % du prix d'achat du bien, à condition que celui-ci soit loué pendant au moins 9 ans.
Cette déduction était particulièrement intéressante pour les investisseurs car elle pouvait s'appliquer aussi bien aux biens neufs qu'aux biens existants, et pouvait être demandée quelle que soit la tranche d'imposition de l'investisseur : elle était donc plus accessible que d’autres comme la loi Malraux par exemple.
La loi Censi-Bouvard porte le nom de ses deux créateurs, les sénateurs François Censi et Jean-Pierre Bouvard. Elle a été présentée pour la première fois au Sénat en 2009, avant d'être adoptée en 2011. Elle a été conçue pour répondre à la crise du logement en France, qui a connu une forte augmentation des loyers et une diminution correspondante de la disponibilité de logements abordables.
Cette loi avait remporté un franc succès puisqu’elle a réussi à stimuler l'investissement dans l'immobilier locatif et a contribué à faire de la France l'un des pays les plus attractifs pour l'investissement en Europe. Elle a également été saluée pour sa simplicité, car elle est facile à comprendre et à administrer.
Quels sont les avantages fiscaux de cette loi ?
La loi Censi-Bouvard a été créée en 2009 pour encourager les investissements dans l'économie française en difficulté, par le biais d’avantages fiscaux proposés aux particuliers et aux entreprises qui investissent dans certains types de projets immobiliers, et c’est d’ailleurs ce qui fait son succès. Mais quels sont les avantages fiscaux de cette loi exactement ?
L'un des avantages fiscaux les plus importants était la possibilité de déduire jusqu'à 18 % des coûts d'investissement. Cette déduction était disponible pour les investissements réalisés dans certains types de biens immobiliers, tels que les immeubles de bureaux, les entrepôts et les surfaces commerciales. La déduction était également disponible pour les investissements dans certains types d'équipements, tels que les panneaux solaires et les éoliennes.
Un autre avantage fiscal important de la loi Censi-Bouvard était la possibilité d'une réduction de l'impôt sur les plus-values. L'impôt sur les plus-values est un impôt sur le bénéfice qu'un investisseur réalise lorsqu'il vend un investissement. Cette loi permettait aux investisseurs de réinvestir leurs bénéfices dans d'autres projets immobiliers éligibles, et ils pouvaient bénéficier d'un taux d'imposition réduit de 8% sur les plus-values.
De même, elle offrait un certain nombre d'autres avantages fiscaux, notamment la possibilité de reporter les pertes des années précédentes et de déduire les intérêts des prêts utilisés pour financer l'investissement, ou encore :
- Une réduction de la TVA de 5,5 % sur le prix d'achat (au lieu des 20 % habituels).
- Déduction de 9 % du prix d'achat du revenu imposable l'année de l'achat.
- Une nouvelle déduction de 9% du prix d'achat du revenu imposable pour chacune des 9 années suivantes.)
Si vous envisagez d'investir dans l’immobilier, la loi Censi-Bouvard n’est plus d’actualité, mais il existe des alternatives pour vous aider à économiser de l'argent sur vos impôts, et continuer à faire des bénéfices sur votre investissement.
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Les critères à respecter pour bénéficier de ces avantages fiscaux
La loi Censi-Bouvard offrait des avantages fiscaux à ceux qui respectent certains critères. Pour bénéficier de ces avantages, il fallait :
- Être propriétaire ou copropriétaire du bien sur lequel vous comptez réaliser des travaux ;
- Être à jour dans le paiement de vos impôts
- Respecter les conditions relatives au type et au montant des travaux à réaliser ;
- Faire réaliser les travaux par un professionnel agréé ;
- Conserver toutes les factures et pièces justificatives relatives aux travaux effectués ;
- Louer le bien après la rénovation pendant au moins 9 ans en tant que résidence principale, à une personne ne faisant pas partie de votre entourage ;
- Louer le bien à un prix inférieur d'au moins 20% au loyer moyen de biens similaires dans la même région ;
Si ces conditions étaient respectées, l'investisseur pouvait bénéficier d'avantages fiscaux importants lorsqu'il investissait dans un bien immobilier neuf. Cela a contribué à atténuer la crise du logement en incitant les gens à investir dans des biens neufs plutôt que dans le parc existant.
Comment récupérer la TVA en loi Censi Bouvard ?
Pour récupérer la TVA dans le cadre de la loi Censi Bouvard en 2024, il est nécessaire de s'assurer que la résidence propose au moins 3 des services suivants : petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge de maison, et réception.
Les loyers doivent être soumis à la TVA à 5,5 %, et vous devez être enregistré comme Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et soumis aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
La demande de récupération de la TVA doit être adressée au centre des impôts, en spécifiant plusieurs détails relatifs à l'investissement. L'inscription au Service des Impôts des Entreprises (SIE) est également nécessaire pour le traitement de la TVA. La récupération de la TVA s'effectue généralement dans un délai de 3 à 6 mois après la mise en exploitation. Pour faciliter ces démarches, il est conseillé de faire appel à un professionnel.
La fin de la loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard, ce dispositif de défiscalisation dédié aux investissements dans les logements meublés neufs au sein de résidences de services, est arrivée à échéance le 31 décembre 2022. Ce dispositif permettait donc aux investisseurs optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs.
Les investisseurs ont pu bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, calculée à partir du montant investi dans la limite de 300 000 euros par an. Les résidences éligibles comprennent celles avec services pour étudiants et seniors, parmi d'autres. L'engagement de location sous le régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux) était fixé pour une durée minimale de 9 ans, avec inscription obligatoire au registre du commerce et des sociétés.
Avec la fin de la loi Censi-Bouvard, les futurs investissements ne pourront plus bénéficier des réductions fiscales offertes par ce cadre. Cela pourrait ralentir l'investissement dans certaines catégories de biens immobiliers et redéfinir les stratégies d'investissement des LMNP, en particulier avec le plafonnement global des niches fiscales.
Les investisseurs doivent considérer d'autres véhicules de défiscalisation ou optimiser leur statut LMNP hors du cadre de la loi Censi-Bouvard pour continuer à profiter des bénéfices du marché immobilier en résidence de services.
Avec la fin de la loi Censi-Bouvard, qui offrait des avantages pour investir dans des résidences de services, il n'existe actuellement aucun dispositif équivalent directement annoncé par le gouvernement. Toutefois, d'autres options de défiscalisation restent intéressantes, bien que différentes dans leur fonctionnement. Parmi elles, la loi Pinel permet des investissements avantageux dans l'immobilier locatif neuf, tandis que le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s'applique à la location de logements meublés.
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Sortir du dispositif Censi-Bouvard avec le statut LMNP
Investir dans une résidence de tourisme sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre plusieurs avantages financiers, notamment la gestion facilitée du bien. Avec le statut LMNP, vous pouvez récupérer 20 % de TVA, amortir la valeur du bien et du mobilier, et bénéficier d'un report indéfini des amortissements excédentaires. Ce statut permet également une déduction des charges et intérêts d'emprunt des revenus locatifs, qui ne sont pas imposables, et la possibilité d'investir sans apport initial, souvent avec une meilleure rentabilité comparée à la location nue.
Revendre un bien acheté en loi Censi-Bouvard
Pour éviter des conséquences fiscales, il est crucial de respecter la période d'engagement de location de 9 ans associée au dispositif Censi-Bouvard. Si vous vendez le bien avant la fin de cette période, vous pourriez être tenu de rembourser les réductions d'impôt perçues.
Assurez-vous que le bien est en bon état et bien entretenu pour attirer les acheteurs et justifier le prix demandé. Les rénovations ou améliorations peuvent également augmenter la valeur de revente.
La vente d'un bien immobilier en loi Censi-Bouvard dépend largement des conditions du marché. Analyser le marché local et choisir un moment où la demande est forte peut vous aider à maximiser le retour sur investissement.
Vérifiez toutes les obligations contractuelles liées au bail commercial, notamment les conditions de transfert ou de résiliation anticipée, qui peuvent affecter la vente. En suivant ces étapes et en prenant en compte les spécificités du dispositif Censi-Bouvard, vous pouvez optimiser la revente de votre propriété tout en minimisant les risques fiscaux et légaux.
En résumé, il était très intéressant d’investir dans l’immobilier grâce à la loi Censi-Bouvard, notamment grâce aux avantages fiscaux qu’elle offre. Néanmoins, ce dispositif n’est plus accessible en 2024 et n’a pas été prolongé par le gouvernement. Nous vous conseillons donc de vous tourner vers des alternatives comme le Pinel Plus ou le statut LMNP !
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