Investissement locatif : le guide

Il existe de nombreuses raisons qui incitent à se lancer dans un investissement locatif : la réduction d'impôts, la création d’un patrimoine immobilier, la génération de revenus supplémentaires, la préparation de votre retraite, etc. Mais pour que votre achat immobilier soit couronné de succès, encore faut-il bien le préparer ! Quel type de bien acheter, quel avantage fiscal viser, quelle rentabilité espérer : réalisez un investissement locatif dans les meilleures conditions grâce aux conseils de ce guide !

Qu’est-ce qu’un investissement immobilier locatif ?

L'investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le mettre en location plutôt que de l'habiter. L’objectif est de générer des revenus locatifs réguliers sous forme de loyers, tout en bénéficiant potentiellement d'une plus-value à la revente du bien.

Cet investissement peut se faire sur divers types de propriétés, comme :

Logements résidentiels : appartements ou maisons, qui peuvent être loués vides ou meublés. Les investisseurs peuvent choisir d'acheter des biens dans l'ancien (qui peuvent nécessiter des rénovations) ou dans le neuf.
Biens commerciaux : bureaux, boutiques ou entrepôts, connus sous le nom de "murs commerciaux". Ces biens sont généralement loués à des entreprises ou des commerçants sous des contrats de bail commercial.
Biens spécialisés : des places de parking, des chambres en résidence étudiante ou en maison de retraite, etc.
Parts de SCPI : investissement dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier, qui permettent d’investir indirectement dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers.

6 avantages qui incitent à faire un investissement locatif

1. Revenus locatifs réguliers

L'un des principaux avantages de l'investissement locatif, c’est la génération de revenus réguliers sous forme de loyers. Ces revenus peuvent contribuer à couvrir les coûts du crédit immobilier et des charges associées, et potentiellement générer un surplus de trésorerie.

2. Valorisation du capital

Avec le temps, la valeur de l'immobilier a tendance à augmenter. Un investissement locatif bien choisi peut donc se valoriser, offrant au propriétaire une plus-value à la revente. Cette appréciation dépend de nombreux facteurs, dont l'emplacement du bien et les conditions du marché immobilier.

3. Avantages fiscaux

De nombreux pays offrent des incitations fiscales pour encourager l'investissement locatif. En France, par exemple, des dispositifs comme la loi Pinel permettent de bénéficier de réductions d'impôt : il suffit en échange de s’engager à louer le bien pour une période donnée. D'autres régimes, comme le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), offrent également des avantages fiscaux intéressants.

4. Effet de levier du crédit

L'investissement locatif permet d'utiliser l'effet de levier du crédit pour financer l'achat d'un bien. En effet, il est possible d'emprunter une grande partie du prix d'achat tout en utilisant les loyers pour rembourser le prêt. Cela permet d'investir un montant plus important que ce qui serait possible en payant comptant.

5. Diversification du patrimoine

L'immobilier est souvent considéré comme un investissement stable et moins volatile que les marchés financiers. Investir dans l'immobilier locatif permet donc de diversifier un portefeuille d'investissements et de réduire le risque global.

6. Protection contre l’inflation

Les loyers peuvent être ajustés périodiquement pour tenir compte de l'inflation, ce qui offre une protection contre la perte de pouvoir d'achat. De plus, la valeur immobilière elle-même peut augmenter avec l'inflation, renforçant ainsi la sécurité financière à long terme.

Comment choisir dans quel bien investir ?

Choisir le bon bien pour un investissement locatif est crucial pour maximiser votre rendement et minimiser les risques. Voici plusieurs facteurs essentiels à prendre en compte pour faire le meilleur choix :

Emplacement : recherchez des zones à forte demande locative, comme celles proches des universités, des centres d'emploi, des transports en commun, des commerces, des hôpitaux et des écoles. Les quartiers en développement ou bénéficiant de plans d'amélioration urbaine peuvent également offrir un potentiel de croissance en valeur.
Type de propriété : choisissez un type de bien adapté à la demande locative de la région. Par exemple, les petits appartements peuvent être plus demandés dans les zones urbaines ou universitaires, tandis que les maisons plus grandes pourraient être plus appropriées dans des zones familiales.
Rentabilité potentielle : évaluez la rentabilité du bien en calculant les rendements brut et net, assurez-vous que les revenus locatifs projetés couvrent les coûts d'achat, de gestion, d'entretien, et les frais hypothécaires si nécessaire.
État du bien : l'état général de la propriété peut affecter vos dépenses initiales et continues. Un bien nécessitant peu de rénovations peut être plus coûteux à l'achat, mais moins cher à long terme. Inversement, un bien à rénover peut sembler moins cher, mais engendrer des frais en travaux.
Réglementations locales : certaines zones peuvent avoir des règlements stricts qui pourraient affecter votre capacité à louer le bien comme prévu.

Investir en immobilier locatif : quels dispositifs de défiscalisation ?

La loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui encourage l'achat de biens neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA) pour les mettre en location. Les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 17,5 % du prix de l'achat, répartie sur une période pouvant aller jusqu'à 12 ans. Pour être éligible, le bien doit être situé dans des zones géographiques à forte demande locative. Les loyers et les ressources des locataires doivent également respecter des plafonds fixés par le dispositif.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie cible les investissements dans l'ancien avec travaux. Il vise à revitaliser les centres-villes en offrant une réduction d'impôt sur le revenu aux investisseurs qui rénovent des biens immobiliers situés dans certaines communes. La réduction peut atteindre jusqu'à 21 % du montant total de l'opération (achat + travaux), à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l'investissement. Les mêmes conditions de location et de plafonnement des loyers que pour la loi Pinel s'appliquent.

Le dispositif Loc’Avantages

Le dispositif Loc'Avantages, anciennement connu sous le nom de Louer abordable ou loi Cosse, offre des abattements fiscaux sur les revenus locatifs pour les propriétaires qui louent leur logement sous certaines conditions de loyer et de ressources du locataire. Les abattements varient entre 15 % et 85 %, selon la zone géographique et le niveau de loyer pratiqué (qui doit être inférieur aux prix du marché local).

Le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP)

Le statut de LMNP permet aux investisseurs de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant de conditions fiscales avantageuses. Les revenus générés sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Cela permet de déduire les charges et les amortissements du bien et des équipements, et de réduire son assiette imposable. Si les charges dépassent les revenus, le déficit peut être reporté et compensé avec les bénéfices de la même catégorie des années suivantes.

La loi Malraux

La loi Malraux s'adresse aux investisseurs qui rénovent des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager. Elle permet d'obtenir une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 30 % des dépenses engagées pour les travaux, plafonnée à 400 000 € sur 4 ans. Ce dispositif exige que les travaux soient suivis par les Architectes des Bâtiments de France et que le bien soit mis en location pour une durée minimale de 9 ans.

Peut-on faire un investissement locatif sans apport ?

Avant d'accorder un prêt, les banques évaluent minutieusement votre situation financière : pour cela, elles analysent vos revenus et vos dépenses fixes pour s'assurer que vous disposez d'un reste à vivre suffisant. Elles calculent votre capacité d'endettement, généralement fixée à environ 35 % de vos revenus mensuels.

Afin de renforcer votre dossier de prêt pour un investissement locatif, il est recommandé de prévoir un apport personnel. Habituellement, un apport minimum de 10 % du prix d'achat est conseillé pour couvrir les frais annexes comme les frais de notaire, les frais d'agence, et les garanties.

Cependant, l'apport personnel exigé pour un investissement locatif est souvent moins élevé que pour l'achat d'une résidence principale. Selon des données de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) de fin 2020, l'apport moyen était d'environ 6 % pour les investissements locatifs, contre environ 16 % pour l'ensemble des emprunteurs. Les banques peuvent être plus flexibles avec les investisseurs locatifs, souvent déjà détenteurs d'un patrimoine conséquent !

Est-il possible de réaliser un investissement locatif sans apport initial ? Cela peut être envisageable avec un dossier très solide. Pour maximiser vos chances d'obtenir un financement, vous devez :

fournir une estimation réaliste des loyers que vous prévoyez de percevoir ;
lister les frais annexes, comme les charges de copropriété, les éventuels travaux à réaliser, et les assurances ;
indiquer le montant que vous êtes en mesure d'épargner chaque mois ;
justifier d'une situation professionnelle stable, comme un CDI ou au moins 3 ans d'ancienneté pour les travailleurs non salariés ;
maintenir une gestion saine de vos finances personnelles, en évitant par exemple les découverts fréquents et les jeux d'argent ;
assurer un taux d'endettement inférieur à 35 % de vos revenus.

Comment calculer la rentabilité de son investissement locatif ?

Calcul de la rentabilité brute

Calculer la rentabilité d'un investissement locatif est essentiel pour évaluer l'efficacité de votre investissement en termes de revenus générés par rapport au capital investi. La rentabilité brute est le calcul le plus simple il donne une première approximation de la performance de l'investissement. Pour la calculer, suivez ces étapes :

Calculez le revenu annuel total : multipliez le loyer mensuel par 12 (ou par le nombre de mois pendant lesquels le logement est loué).
Divisez ce revenu annuel par le prix d'achat total du bien : le prix total inclut le prix d'achat, les frais de notaire, les éventuels frais d'agence, et les coûts des travaux de rénovation le cas échéant.
Multipliez le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage : il représente votre rentabilité brute.

Calcul de la rentabilité nette

La rentabilité nette offre une mesure plus précise car elle prend en compte les dépenses annuelles liées à la propriété. Voici comment la calculer :

Déterminez le revenu annuel total : comme indiqué précédemment.
Soustrayez toutes les dépenses annuelles : charges de copropriété non récupérables, impôts fonciers, frais de gestion si vous passez par une agence, coûts de maintenance et de réparation, assurances du bien, éventuels frais de vacance (perte de revenu entre deux locataires).
Divisez ce revenu net par le prix d'achat total du bien
Multipliez par 100 : vous obtenez la rentabilité nette en pourcentage.