Simulateur d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : comment calculer sa valeur ?

Un appartement à Paris dans un beau quartier, une résidence secondaire et un investissement locatif, le compte y est. Vous possédez un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 millions d’euros ? Depuis le 1er janvier 2022, vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Comment calculer la valeur IFI ? Et quel simulateur IFI utiliser ? On vous explique.

Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Depuis une loi de 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’impôt sur la fortune (ISF). Pourtant, il ne s’agit pas exactement du même impôt.

À l’inverse de l’ISF, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne concerne que le patrimoine immobilier. Ne sont donc redevables de l’IFI que les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1 300 000 euros.

Ainsi, alors que l’ISF portait sur la totalité du patrimoine fiscal : biens immobiliers et mobiliers, l’IFI se cantonne de taxer les biens et droits immobiliers.

Pour autant, tous les biens immobiliers dont vous êtes propriétaire ne sont pas imposables à l’IFI. Parmi les biens imposables, on compte notamment :

• les immeubles bâtis et non bâtis détenus directement : les immeubles bâtis à usage personnel ou en location (maisons, appartements et leurs dépendances :garage, parking, cave…), les bâtiments classés monument historique, les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l'année d'imposition, les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles…) ;
• les immeubles ou fraction d'immeubles détenus indirectement via des titres et des parts de sociétés ;
• les biens et droits immobiliers qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des biens professionnels.`

À l’inverse, certains biens sont exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). C’est le cas des biens professionnels, des bois et forêts, des biens ruraux loués par bail à long terme…etc.

Comment calculer la valeur IFI ?

Pour calculer la valeur IFI, il faut prendre en compte votre patrimoine net taxable. C’est sa valeur au 1er janvier de l'année d'imposition qu’il faut retenir.

Le patrimoine net taxable correspond à la somme des valeurs imposables de tous les biens immobiliers dont vous disposez, à laquelle vous allez ensuite soustraire les dettes déductibles.

Tout d’abord, pour calculer la valeur IFI, il faut se rapporter au barème progressif qu’on appelle le barème IFI. Votre taux d’imposition dépend de la valeur de votre patrimoine immobilier net déclaré :

Voici le taux d’imposition pour une fraction de valeur de patrimoine entre :

• 0 et 800 000 € 0 %
• 800 001 € et 1 300 000 € 0,5 %
• 1 300 001 € et 2 570 000 € 0,7 %
• 2 570 001 € et 5 000 000 € 1 %
• 5 000 001 € et 10 000 000 € 1,25 %
• au-dessus de 10 000 000 € 1,5 %

Pour illustrer un calcul IFI par un exemple, prenons celui d’un patrimoine immobilier net taxable de 1,4 millions d’euros. Dans cette hypothèse, le calcul de la valeur IFI relève de la formule suivante :

800 000 x 0 % + (1 300 000 – 800 000) x 0,5 % + (1 400 000 – 1 300 000) x 0,7 % = 3 200 €.

Voici la valeur IFI obtenue par un calcul rapide. Toutefois, n’allez pas trop vite, car de ce patrimoine net taxable peuvent être soustraits des dettes déductibles, des abattements ou encore une décote IFI.

Comment calculer la décote de l'IFI ?

Vous avez un patrimoine net taxable conséquent ? Rassurez-vous il est encore possible d’y soustraire quelques sommes pour le faire diminuer.

Tout d’abord, le calcul de la valeur IFI ne correspond pas à celle du patrimoine net taxable. Il faut encore lui soustraire les dettes déductibles.

Pour être reconnues comme telles, elles doivent remplir trois critères cumulatifs :

• exister au 1er janvier de l'année d'imposition
• être supportées par un membre du foyer fiscal
• être afférentes aux actifs imposables.

Un autre moyen de diminuer la valeur de votre impôt sur la fortune immobilière est de lui appliquer l’abattement résidence principale IFI qui correspond à un abattement forfaitaire de 30%.

Enfin, un système de décote IFI a été mis en place au profit des patrimoines nets taxables compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros.

Pour obtenir la valeur de cette décote IFI, il suffit d’effectuer un calcul rapide à partir de la formule mathématique suivante :

Décote IFI = 17 500 – (1,25 % x montant du patrimoine net taxable)

Simulateur IFI : les outils

Bien sûr, si vous êtes plutôt matheux, le calcul IFI théorique est accessible. Mais cela peut aussi être effectué par simulateur. C’est d’ailleurs le meilleur moyen d’obtenir la valeur IFI par calcul rapide. Votre marge d’erreur sera ainsi limitée.

Il existe de nombreux outils de simulation. Pour en trouver un, il vous suffit de taper dans votre barre de recherche le mot clé « simulateur ifi 2024 ». Toutefois, soyez prudent, certains ne tiendront pas compte de la décote IFI ou de vos dettes déductibles.

Aussi, si vous recherchez un simulateur IFI sérieux, nous vous recommandons d’utiliser le simulateur de l’impôt sur la fortune IFI mis en place par l’État. Très détaillé, il tient compte de tous les abattements, décote IFI et dettes déductibles. Ainsi, vous ne prenez pas de risque.

Comment éviter de payer l’IFI ?

Votre patrimoine immobilier s’évalue à plus de 1,3 millions d’euros ? Rassurez-vous, il existe des moyens pour réduire ses impôts et notamment l’impôt sur la fortune immobilière.

Pour éviter de payer l’IFI, certains contribuables font le choix de céder leurs biens immobiliers à leurs héritiers par le biais de la donation simple ou de la donation-partage.

Pour autant, là n’est pas le seul levier pour payer moins d’impôt. Il est encore possible de privilégier les dispositifs d’investissement immobilier qui réduisent vos impôts, comme le déficit foncier.

Enfin, si vous avez encore des velléités d’investissement, sachez que vous pouvez faire le choix de ne pas investir davantage dans l’immobilier, mais de privilégier plutôt les placements financiers.

En plaçant votre capital restant sur des actifs mobiliers qui n’entrent pas dans le patrimoine imposable à l’IFI, vous allez investir tout en évitant de payer des impôts. Assurance-vie et Plan Epargne Retraite PER, sont des investissements fiables et sécurisés.