Fonctionnement déficit foncier : tout comprendre de ce dispositif.

« Déficit ». La simple lecture de ce mot génère en nous des sueurs froides. Il évoque la dette, les problèmes financiers… Et pourtant, associé au terme « foncier », le déficit prend une tout autre tournure. 

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet de déduire certaines charges, dont les travaux, de son impôt. Dépenses déductibles, montant du déficit foncier, revenu foncier…Vous souhaitez tout connaître du fonctionnement du déficit foncier ? Vous êtes au bon endroit.

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Voilà un déficit auquel on veut bien faire face. Certains s’arrangent même pour le provoquer. Et pour cause, le déficit foncier permet de réduire votre impôt. On vous explique.

Pour pouvoir bénéficier du fonctionnement du déficit foncier, il faut d’abord être propriétaire d’un bien immobilier. Ce bien immeuble doit également être placé en « location nue », c’est à dire que le propriétaire foncier choisit de louer le logement non meublé.

Le fonctionnement du déficit foncier repose sur les dépenses déductibles de l’impôt. D’une manière globale, tout propriétaire qui a opté pour le régime réel de l’impôt, pourra déduire ses charges de ses revenus fonciers.

Lorsque le montant des charges dépasse les revenus fonciers, le propriétaire de l’immeuble se retrouve en situation de déficit foncier. Le déficit foncier c’est précisément cela : la part de charges supérieure aux revenus fonciers que génère le bien immobilier.

C’est là que le dispositif du déficit foncier devient intéressant, puisque le déficit foncier peut être déduit de votre revenu global (salaire, revenus fonciers, pensions). Il est imputable sur votre revenu global et vient donc diminuer l’impôt sur le revenu.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le fonctionnement du déficit foncier n’est pas sorcier. Le propriétaire d’un bien immobilier perçoit des revenus fonciers et génère des dépenses pour l’entretien et la rénovation de son logement. 

Comme tous les revenus fonciers, les loyers sont imposés. Mais il est possible de déduire certaines dépenses locatives.

La liste des dépenses déductibles des revenus fonciers du propriétaire est conséquente. Elle comprend notamment la taxe foncière, les charges de copropriété, les primes d’assurance, les frais d’agences immobilières, les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration… En revanche, les intérêts d’emprunt relatifs à l’achat du bien immobilier ne sont pas déductibles. 

On parle de déficit foncier lorsque le montant total des dépenses déductibles est supérieur aux revenus fonciers. Dans cette hypothèse, le déficit foncier est imputable sur le revenu global du propriétaire. C’est à dire qu’il vient diminuer son impôt sur le revenu. 

Concrètement, le déficit foncier sur une année, s’impute sur le revenu global de cette même année. Il existe néanmoins un plafond de déduction du déficit foncier fixé à 10.700 euros par an (ou 15 300 € dans certains cas). Chaque année, vous pouvez donc déduire jusqu’à 10 700 € de déficit foncier de votre revenu global.

Et si votre bien immobilier présente des dépenses déductibles plus importantes ? Le déficit foncier supérieur au plafond de 10.700 euros est appelé l’excédent de déficit foncier. La bonne nouvelle, c’est que cet excédent peut être reporté et déduit de votre revenu global durant 6 ans et de vos revenus fonciers durant 10 ans. 

En contrepartie de l'imputation du déficit foncier sur les revenus fonciers et globaux, le propriétaire est soumis à une obligation de localisation de son bien immobilier pour une durée minimale de trois ans. 

À ce stade, dans sa globalité, le fonctionnement du déficit foncier n’a plus de secret pour vous. Mais lorsqu’on entre dans le détail de ce dispositif, certains éléments méritent d’être clarifiés. 

Faut-il additionner la somme des dépenses déductibles ? À combien s’élève le déficit foncier. Autrement dit, comment calculer le montant du déficit foncier ? On vous explique.

Comme le fonctionnement du déficit foncier, le calcul de son montant est relativement simple. On calcule le déficit foncier en trois étapes.

D’abord, le propriétaire d’un bien immobilier doit additionner le total de ses revenus fonciers, mais aussi de ses intérêts d’emprunt et de ses charges locatives.

Ensuite, le propriétaire de l’immeuble devra soustraire les frais liés aux intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers. Si le résultat est négatif, il s’agit d’un déficit foncier. Le déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers durant 10 ans.

Si le résultat est positif, le propriétaire du logement peut encore imputer les autres charges sur les revenus nets de charges liés aux intérêts d’emprunt. Si le résultat devient négatif, alors le déficit foncier est avéré. Le montant du déficit foncier est donc imputable sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros par an.

Comment reporter les déficits fonciers ?

On a évoqué brièvement l’excédent de déficit foncier. Cet excédent de déficit foncier correspond à la partie du déficit foncier supérieure au plafond déductible de 10.700 euros imputable sur le revenu global du propriétaire chaque année.

L’excédent de déficit foncier est conservé. Il est imputé sur le revenu global lorsqu’un bénéfice foncier est généré. Ainsi, des déficits fonciers des années précédentes peuvent gommer les bénéfices fonciers nouveau.

Ce mécanisme a l’avantage de ne pas augmenter votre impôt tandis que vous générez des bénéfices fonciers. D’anciens déficits fonciers peuvent ainsi ramener votre résultat foncier à zéro. Les déficits fonciers antérieurs sont imputables sur le revenu global du propriétaire durant 10 ans.

Quelles sont les charges imputables ?

Cette question revient à s’interroger sur les dépenses déductibles entrant dans le calcul du montant du déficit foncier.

Toutes les dépenses, charges et travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Ces dépenses ne peuvent concerner que les charges locatives du logement placé en location nue. 

Parmi les dépenses déductibles des revenus fonciers on retiendra : les dépenses de travaux de réparation ou d’entretien, les dépenses d’amélioration du logement, les charges de copropriété, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt, les frais de gérance et honoraires de gestion, la taxe foncière correspondant au bien immobilier, les charges diverses de l’immeuble (eau, électricité, gaz…), les frais de procédure, les frais de diagnostics obligatoires.

Plus globalement, on peut les classer en 3 catégories : 

• Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt : ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers, mais elles ne peuvent pas générer de déficit foncier. Elles ne sont donc pas imputables sur le revenu global du propriétaire.
• Les charges qui relèvent de l’exploitation du bien : ce sont les frais de gestion des agences immobilières, les frais de syndic, les primes d’assurance, la taxe foncière ou les charges de copropriété.
• Les charges liées aux travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien du bien immobilier placé en location. Cette dernière catégorie est celle qui génère le plus gros déficit foncier, le montant des travaux n’étant pas plafonné.

En revanche, les dépenses de travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement d’un bien immobilier ne peuvent pas être déduites du revenu global.

Exemple de défiscalisation en déficit foncier

Avant de nous quitter, assurons-nous que vous avez bien compris le fonctionnement du déficit foncier. Pour illustrer son mécanisme, rien de tel qu’un exemple

Monsieur Toutlemonde est propriétaire d’un logement de type T2 à Paris, pour lequel il a contracté un emprunt immobilier. Il choisit de louer son immeuble non meublé pour le début de l’année 2021.

Ses revenus fonciers ne couvrent pas les charges locatives. En effet, le loyer de 1900 euros ne vient pas compenser l’intégralité des intérêts d’emprunt (2100 euros), ni les autres dépenses locatives (2900 euros). Son déficit foncier s’élève à 1900 – 2100 – 2900 = 3100 euros.

Les dépenses déductibles du revenu global de Monsieur Toutlemonde correspondent aux charges locatives à hauteur de 2900 euros. 

En revanche, les intérêts d’emprunt dont il est redevable sont supérieurs aux revenus fonciers perçus. Ils génèrent un déficit de 2100 – 1900 = 200 euros. La somme de 200 euros est donc également imputable sur les revenus fonciers de Monsieur Toutlemonde pendant dix ans.

Le déficit foncier est donc un mécanisme puissant permettant à tout propriétaire de tirer profit des dépenses déductibles sur un bien immobilier en location. Il incite les propriétaires d’immeubles à procéder à des investissements de rénovation et d’amélioration en échange d’une réduction d’impôt.