Vente en viager avec rente : comment ça marche ?

Vous êtes âgé et souhaitez continuer de vivre dans votre bien immobilier ? Vous disposez d’une petite retraite et désirez arrondir votre revenu mensuel ? Le viager peut s’avérer une possibilité. Souffrant de nombreux clichés, le viager reste pourtant une option à envisager. Et si la vente en viager avec rente était pour vous une opportunité de vivre votre retraite en toute sérénité ?

Comment fonctionne un viager avec rente ?

On connaît bien le principe de l’achat d’un bien immobilier en viager. Cet acte consiste pour l’acheteur à acquérir une propriété en échange d’une rente viagère versée au vendeur jusqu’à son décès. Cette vente reposant sur un aléa (la date du décès) peut offrir à l’acheteur une chance de réaliser un coup immobilier.

Mais qu’en est-il du vendeur ? Décrié à tort, comme un placement immobilier sur la mort d’une personne âgée, le viager peut néanmoins s’avérer une opportunité pour le vendeur…

De son point de vue en effet, la vente en viager avec rente permet de conserver l’usufruit de sa propriété tout en percevant mensuellement une rente viagère. En d’autres termes, le viager permet de poursuivre sa vie tout en augmentant ses revenus à la retraite.

Concrètement, le viager est une vente d’un bien immobilier en deux temps. Une première somme est versée au jour de la signature de l’acte de vente. Cette somme qu’on appelle « le bouquet » est donc immédiatement perçue par le vendeur.

Le reste de la valeur estimée du bien immobilier est versée sous forme de rente périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). C’est pourquoi on parle de vente en viager avec rente. L’acheteur, qui devient alors « le débirentier », est redevable d’une rente viagère à vie au vendeur.

Au décès du vendeur, le débirentier devient immédiatement propriétaire du bien, sans démarche particulière.

On distingue deux types de viagers : le viager occupé, qui implique que le vendeur demeure dans les lieux jusqu’à son décès ; et le viager libre qui permet à l’acheteur de disposer pleinement des lieux.

Quels sont les avantages de la rente viagère ?

Contrairement aux idées reçues, le vendeur en viager dispose de nombreux avantages. Loin de représenter ce cliché de la « pauvre personne âgée abusée », grâce au viager il peut conserver la jouissance de son bien tout en percevant des revenus complémentaires.

Ainsi, à compter de la signature de l’acte de vente en viager avec rente, le vendeur perçoit une somme d’argent immédiatement : le bouquet. Cette somme peut ainsi lui permettre de mener de nouveaux projets ou de subvenir à ses besoins au quotidien.

Plus intéressant encore, le vendeur en viager s’assure de toucher une rente à vie. Généralement mensuelle, cette rente viagère lui permet de s’offrir un complément de retraite souvent nécessaire en cette période de vie plus précaire.

Autre bénéfice incontestable, la vente en viager avec rente offre au vendeur un avantage fiscal non négligeable. Bien qu’elle soit imposable à l’impôt sur le revenu, la rente viagère profite d’un abattement fiscal dont le montant varie selon l’âge du vendeur au jour du premier versement.

Ainsi, seule une fraction de la rente viagère est imposée de 70 % pour un premier versement à moins de 50 ans à 30 % pour un premier versement à plus de 69 ans. Le bouquet est, quant à lui, exonéré d’impôt.

Enfin, dernier avantage du viager occupé, bien qu’il habite dans le bien, le vendeur n’est plus redevable de la taxe foncière, ni des travaux votés par le syndic.

Il demeure cependant redevable de la taxe d’habitation et, selon l’acte de vente, les réparations et entretiens courants du logement, ainsi que des factures d'énergie peuvent rester à sa charge.

Quels sont les pièges d'une vente en viager ?

Pour beaucoup, « viager = danger ». Mais qu’en est-il réellement ? Quels sont les inconvénients d’un viager avec rente ? Et quels seraient les pièges à éviter ? On fait le tour de la question.

Le premier risque pour le vendeur relève du viager occupé. Car, selon les dispositions de l’acte de vente, c’est parfois au vendeur de gérer le bien. C’est en effet souvent au crédirentier de supporter les charges courantes, les dépenses d’entretien et la taxe d’habitation.

Ce n’est en revanche pas le cas d’un viager libre, où l’acquéreur est redevable de tous les frais.

Autre problématique qui se pose dans le cas d’une vente en viager avec rente : la solvabilité de l’acquéreur et ses héritiers. Le vendeur doit bien veiller à trouver un acheteur avec une situation financière stable afin que le paiement de la rente viagère soit assuré.

Par ailleurs, cette solvabilité doit s’étendre à ses héritiers car, dans l’hypothèse où l’acquéreur venait à décéder, ses héritiers seraient, à leur tour, redevables de l’obligation de paiement de la rente et tenus de s’en acquitter jusqu’au décès du crédirentier.

Puisque l’on parle des héritiers : avez-vous une descendance ? Voilà une autre question à se poser : peut-on vendre en viager sans l’accord des héritiers ? Si vous êtes le seul propriétaire du bien, la réponse est oui. En revanche si vous êtes en indivision avec votre conjoint ou vos enfants, il vous faudra obtenir leur accord.   

Quel est le montant minimum pour un viager ?

Vous souhaitez mettre votre maison en vente en viager avec rente ? Sachez qu’il n’y a pas de prix minimum ou maximum pour vendre votre bien immobilier. Il existe des règles de calculs de la valeur du bien qui tiennent compte notamment de sa valeur vénale, frappée d’une décote d’occupation.

Ensuite, quel est le montant d'une rente viagère ? À vrai dire, c’est au vendeur de se poser la question car c’est à lui de définir la répartition de la valeur de son bien entre le bouquet et la rente viagère. Le plus souvent le bouquet correspond à 30 ou 40% de la valeur du bien, tandis que la rente périodique est calculée sur le pourcentage restant.

Retraite : quelle alternative à la vente en viager ?

Vous envisagez de mettre votre résidence principale en vente en viager avec rente ? C’est en effet un moyen astucieux de conserver l’usufruit de son bien immobilier tout en percevant un solide complément de retraite.

Cependant, le viager n’est pas sans conséquence puisqu’il constitue un acte de vente. À votre décès, ce bien immobilier sortira automatiquement de votre patrimoine, privant ainsi votre descendance d’en profiter.

Il existe d’autres moyens de vous assurer une retraite confortable. Avec le Plan Epargne Retraite PER, vous pouvez percevoir des revenus complémentaires à la retraite sans risquer de porter atteinte à votre patrimoine. On vous explique ?