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Viager : tout savoir sur cet achat immobilier particulier

Publié le 6 juin 2023
par Assia Bousfiha

Il souffre de nombreux clichés et pourtant il se révèle parfois une excellente opportunité. Qui ? Le viager ! Souvent délaissé ou même dénigré, le viager ne rencontre pas toujours un franc succès. Il permet pourtant d’acquérir un bien immobilier à moindre frais. Comment fonctionne cet achat si particulier ? Et quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat en viager ? On vous explique.

Quel est le principe du viager ?

Le viager n’est pas un achat très réputé. Tout le monde en a déjà entendu parler, mais rares sont ceux qui savent précisément ce qu’il en est. Pour la plupart, le viager évoque vaguement une maison, une rente viagère et une personne âgée. Quel est le principe ? C’est facile !

L’achat en viager consiste à acquérir un bien immobilier en échange du versement d’une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès. Cette vente repose donc sur un aléa juridique : la date du décès du vendeur qui doit être imprévisible. Ainsi, l’acquéreur – aussi appelé débirentier – ne doit pas avoir eu connaissance d’une maladie dont serait atteint le vendeur – appelé crédirentier.

D’un point de vue financier, le viager présente un avantage particulier. En effet, l’acquéreur achète un bien immobilier sans avoir à verser l’intégralité du prix de vente au jour de la signature.

Le prix est généralement composé de deux parties :

  • le bouquet, qui est une somme importante versée au jour de la signature,
  • la rente viagère que le vendeur perçoit chaque mois jusqu’à son décès.

La majorité des biens immobiliers en viager concerne les viagers occupés. C’est à dire que le vendeur conserve l’intégralité de l’usufruit sur le bien placé en viager. Il continue à occuper ou habiter son logement jusqu’à son décès.

Certains biens immobiliers sont néanmoins placés en viager libre. Dans ce cas, dès la signature de la vente, l’acquéreur dispose librement du bien et peut immédiatement en jouir ou le placer en location. L’usufruit lui revient, mais il est tenu de verser au crédirentier une rente viagère jusqu’au jour de son décès.

Quand s'arrête le viager ?

La vente en viager repose sur un aléa juridique : la mort du vendeur (le crédirentier). Par conséquent, le viager prend fin à son décès.

Tant que le crédirentier est vivant, l’acquéreur est tenu de lui verser une rente viagère mensuelle. Aussi, jusqu’au décès du vendeur, le bien continue de lui appartenir juridiquement.

Dans l’hypothèse d’un viager libre, l’acquéreur peut néanmoins disposer du bien librement. Il a la possibilité de jouir ou de mettre en location le logement en viager. Il n’en demeure pas moins tenu au versement mensuel d’une rente viagère au crédirentier.

Qui fixe le prix d'un viager ?

Le bouquet et la rente viagère d’un bien placé en viager ne sont jamais fixés au hasard. Le prix d’un viager résulte le plus souvent d’un calcul précis, prenant en compte l’estimation de la valeur du bien et le tarif de son loyer s’il était occupé.

S’il s’agit d’un viager occupé, le bouquet, c’est à dire la somme versée au jour de la signature correspond généralement à 20 ou 30% du prix de vente estimé du bien immobilier.

Le calcul de la rente viagère est quant à lui plus compliqué. Tout d’abord, le prix tient compte des tables de mortalité de l’Insee et de l’espérance de vie du vendeur. Ainsi, si le vendeur atteint l’espérance de vie moyenne qui lui était promise, le bien aura été vendu au juste prix.

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Si, au contraire, le crédirentier décède bien avant le terme de son espérance de vie probable, alors l’acquéreur aura réalisé un « coup immobilier ». À l’inverse, si le vendeur dépasse très largement son espérance de vie, l’acquéreur aura réalisé un mauvais placement.

La rente viagère correspond quant à elle au solde du prix de vente converti en mensualité sur toute la durée du viager. En cas de viager occupé, la rente viagère subit une décote correspondant au montant des loyers qui auraient été perçus sur un bien de même nature.

Cependant, rien n’est figé. Seul le vendeur décide du prix du bouquet et du montant de la rente viagère qu’il souhaite percevoir en mensualité.

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Quel est le montant minimum pour un viager ?

On assimile souvent le montant minimum d’un viager à ce qu’on appelle « le bouquet », c’est à dire la somme versée au jour de l’achat du bien immobilier en viager. Cependant, cela ne revient pas au prix optimal de l’opération.

En effet, le coût minimal d’un viager n’équivaut pas au bouquet seul. Car, si le vendeur vient à décéder dans les vingt jours qui suivent la signature de l’acte de vente en viager, la vente peut être annulée car le décès est réputé « prévisible ». Une fois la première rente perçue et, passé le délai de vingt jours à compter de la signature, l’acquéreur peut à tout moment devenir propriétaire du bien à un prix modique.

Dans la meilleure des hypothèses donc, l’acquéreur peut espérer acquérir le bien immobilier en viager au prix du bouquet auquel s’ajoute un mois de rente viagère. Cependant, rares sont les débirentiers si chanceux…

Quel est l'intérêt d'acheter en viager ?

Le viager, revient un peu à jouer et tenter sa chance sur un bien immobilier. Si le crédirentier a de la chance au jeu, il peut espérer que le décès du vendeur interviendra bien avant le terme de l’espérance de vie qui lui avait été estimée. Ainsi, il aura acquis un bien immobilier à un prix très avantageux.

Toutefois, rien ne peut prédire le coût total de l’opération. Le décès du vendeur – donc la fin du viager – étant par nature imprévisible, nul ne sait combien reviendra l’achat d’un bien en viager.

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L’autre intérêt du viager réside dans la décote qui est appliquée au calcul de la rente viagère des biens placés en viager occupé. La mensualité versée au crédirentier qui continue à vivre dans son logement subit en effet une décote de 30%. Cette décote correspond aux loyers non encaissés qui aurait pu l’être si le logement n’était pas occupé.

Le viager présente donc une opportunité certaine de devenir propriétaire d’un bien convoité, dont l’acquisition aurait pu être inaccessible par le biais d’une vente classique.

Pourquoi les gens vendent en viager ?

Du point de vue du vendeur, aussi appelé crédirentier, le viager n’est pas non plus dénué d’intérêts.

Tout d’abord, le viager permet au vendeur de percevoir une rente viagère mensuelle qui vient le plus souvent lui servir de retraite complémentaire. Qu’il s’agisse d’un viager libre ou d’un viager occupé, ce type de vente permet donc au crédirentier de s’offrir une retraite plus confortable.

Un autre avantage que présente le viager occupé, c’est la spécificité qu’il accorde au vendeur de conserver l’usufruit du bien immobilier jusqu’à son décès. Ainsi, le crédirentier peut continuer à jouir de son logement aussi longtemps que sa santé le permet.

Retraite complémentaire, maintien à domicile, il n’y a donc rien d’étonnant à ce que le profil typique du crédirentier soit celui d’une personne âgée en bonne santé et dont la pension de retraite est le plus souvent insuffisante.

Quels sont les pièges du viager ?

Pas de doute, le viager peut s’avérer un bon investissement immobilier. Cependant ne vous laissez pas aveugler par l’appât d’un achat immobilier à moindre prix. Le viager présente aussi des risques…

Le premier piège consiste à penser que l’on va réaliser un « coup immobilier ». En effet, rien ne prédit que le vendeur risque de décéder avant le terme de son espérance de vie. Et, dans l’hypothèse où il la dépasserait, le viager se révèlerait une opération bien moins rentable que prévue.

Par ailleurs, dans le cas d’un viager libre, ne vous réjouissez pas d’une rente viagère spécialement basse. Car, si le montant de la rente mensuelle versée n’est pas supérieur à celui du loyer que vous percevez sur la location du bien immobilier, la vente en viager pourra être annulée, faute d’aléa.

Enfin, le principal piège du viager consiste à mal juger l’impact financier qu’il peut entrainer. À première vue, le bien peut vous sembler affiché à prix modique. Mais ne sous-estimez pas le coût d’une rente mensuelle qu’il faudra verser au vendeur pendant de nombreuses années…

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Est-ce que ça vaut le coup d'acheter en viager ?

En résumé, le viager est-il un investissement immobilier audacieux ? Est-ce considéré comme un placement rentable ou l’opération est-elle finalement trop risquée ?

Comme le rappelle subtilement le slogan de la Française des jeux, « 100% des gagnants ont tenté leur chance »… Certes, certains débirentiers ont réalisé un « coup immobilier ». Dans leurs cas, le crédirentier est décédé bien avant le terme annoncé de son espérance de vie. Cependant, de nombreux débirentier n’ont pas eu « cette chance ».

Il faut bien comprendre que le viager repose sur un aléa par nature imprévisible : le décès du crédirentier. Par conséquent, selon l’avènement de ce décès, l’acquisition d’un bien immobilier en viager peut se révéler plus ou moins rentable.

Pour autant, l’ensemble des ventes en viager démontrent que ce type d’opération offre une rentabilité moyenne de 5 à 8%. Il est donc préférable de disposer d’une assise financière confortable pour se lancer dans l’aventure du viager. Autrement l’opportunité pourrait se transformer en gouffre financier…

Qui ne peut pas acheter un viager ?

Ne voyez donc pas le viager comme une opportunité de vous offrir un bien immobilier qui,  par le biais d’une vente classique, aurait été inaccessible à votre porte-monnaie. Le viager suppose au contraire l’esprit et les fonds d’un investisseur.

Pour se porter acquéreur d’un bien immobilier en viager, il est en effet nécessaire de disposer d’un apport financier capable de couvrir l’intégralité du bouquet. Il faut également être capable de régler les frais de notaire et le versement d’une rente viagère mensuelle pendant un certain nombre d’années.

Il est donc exclu d’envisager d’acheter un bien en viager si vous avez une situation financière fragile, si vous avez besoin d’argent ou encore si vous espérez vivre dans le logement rapidement. Le viager suppose d’être capable d’investir sur la durée.

Comment investir dans l’immobilier autrement qu’en viager ?

Qui dit aléa, dit placement risqué. Bien sûr, comme un petit nombre de débirentiers, vous pouvez tenter votre chance et réaliser un « coup immobilier ». Pour autant, cela ne représente pas la majorité des acquéreurs de bien immobilier en viager.

Opération peu rentable, fil à la patte, loterie, investissement « morbide », le viager souffre de préjugés, pour certains vérifiés. Ce placement immobilier n’est donc pas compatible avec tous les profils d’investisseurs, ni tous les budgets.

Vous souhaitez entreprendre un achat immobilier sans pour autant vous lancer dans l’aventure périlleuse du viager ? Sachez qu’il existe quantité d’investissements immobiliers plus audacieux encore et, de toute évidence, moins risqués.

D’autres dispositifs légaux vous permettent de devenir propriétaire d’un bien à moindre prix. C’est le cas de l’investissement en loi Malraux, du déficit foncier, de l’achat en loi Pinel ou encore de l’investissement locatif LMNP. Profitez tout de suite d’un investissement immobilier rentable, sans aléa et sans risque.

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