Viager : tout savoir sur cet achat immobilier particulier

Quel est le montant minimum pour un viager ?

On assimile souvent le montant minimum d’un viager à ce qu’on appelle « le bouquet », c’est à dire la somme versée au jour de l’achat du bien immobilier en viager. Cependant, cela ne revient pas au prix optimal de l’opération.

En effet, le coût minimal d’un viager n’équivaut pas au bouquet seul. Car, si le vendeur vient à décéder dans les vingt jours qui suivent la signature de l’acte de vente en viager, la vente peut être annulée car le décès est réputé « prévisible ». Une fois la première rente perçue et, passé le délai de vingt jours à compter de la signature, l’acquéreur peut à tout moment devenir propriétaire du bien à un prix modique.

Dans la meilleure des hypothèses donc, l’acquéreur peut espérer acquérir le bien immobilier en viager au prix du bouquet auquel s’ajoute un mois de rente viagère. Cependant, rares sont les débirentiers si chanceux…

Quel est l'intérêt d'acheter en viager ?

Le viager, revient un peu à jouer et tenter sa chance sur un bien immobilier. Si le crédirentier a de la chance au jeu, il peut espérer que le décès du vendeur interviendra bien avant le terme de l’espérance de vie qui lui avait été estimée. Ainsi, il aura acquis un bien immobilier à un prix très avantageux.

Toutefois, rien ne peut prédire le coût total de l’opération. Le décès du vendeur – donc la fin du viager – étant par nature imprévisible, nul ne sait combien reviendra l’achat d’un bien en viager.

L’autre intérêt du viager réside dans la décote qui est appliquée au calcul de la rente viagère des biens placés en viager occupé. La mensualité versée au crédirentier qui continue à vivre dans son logement subit en effet une décote de 30%. Cette décote correspond aux loyers non encaissés qui aurait pu l’être si le logement n’était pas occupé.

Le viager présente donc une opportunité certaine de devenir propriétaire d’un bien convoité, dont l’acquisition aurait pu être inaccessible par le biais d’une vente classique.

Pourquoi les gens vendent en viager ?

Du point de vue du vendeur, aussi appelé crédirentier, le viager n’est pas non plus dénué d’intérêts.

Tout d’abord, le viager permet au vendeur de percevoir une rente viagère mensuelle qui vient le plus souvent lui servir de retraite complémentaire. Qu’il s’agisse d’un viager libre ou d’un viager occupé, ce type de vente permet donc au crédirentier de s’offrir une retraite plus confortable.

Un autre avantage que présente le viager occupé, c’est la spécificité qu’il accorde au vendeur de conserver l’usufruit du bien immobilier jusqu’à son décès. Ainsi, le crédirentier peut continuer à jouir de son logement aussi longtemps que sa santé le permet.

Retraite complémentaire, maintien à domicile, il n’y a donc rien d’étonnant à ce que le profil typique du crédirentier soit celui d’une personne âgée en bonne santé et dont la pension de retraite est le plus souvent insuffisante.

Quels sont les pièges du viager ?

Pas de doute, le viager peut s’avérer un bon investissement immobilier. Cependant ne vous laissez pas aveugler par l’appât d’un achat immobilier à moindre prix. Le viager présente aussi des risques…

Le premier piège consiste à penser que l’on va réaliser un « coup immobilier ». En effet, rien ne prédit que le vendeur risque de décéder avant le terme de son espérance de vie. Et, dans l’hypothèse où il la dépasserait, le viager se révèlerait une opération bien moins rentable que prévue.

Par ailleurs, dans le cas d’un viager libre, ne vous réjouissez pas d’une rente viagère spécialement basse. Car, si le montant de la rente mensuelle versée n’est pas supérieur à celui du loyer que vous percevez sur la location du bien immobilier, la vente en viager pourra être annulée, faute d’aléa.

Enfin, le principal piège du viager consiste à mal juger l’impact financier qu’il peut entrainer. À première vue, le bien peut vous sembler affiché à prix modique. Mais ne sous-estimez pas le coût d’une rente mensuelle qu’il faudra verser au vendeur pendant de nombreuses années…

Est-ce que ça vaut le coup d'acheter en viager ?

En résumé, le viager est-il un investissement immobilier audacieux ? Est-ce considéré comme un placement rentable ou l’opération est-elle finalement trop risquée ?

Comme le rappelle subtilement le slogan de la Française des jeux, « 100% des gagnants ont tenté leur chance »… Certes, certains débirentiers ont réalisé un « coup immobilier ». Dans leurs cas, le crédirentier est décédé bien avant le terme annoncé de son espérance de vie. Cependant, de nombreux débirentier n’ont pas eu « cette chance ».

Il faut bien comprendre que le viager repose sur un aléa par nature imprévisible : le décès du crédirentier. Par conséquent, selon l’avènement de ce décès, l’acquisition d’un bien immobilier en viager peut se révéler plus ou moins rentable.

Pour autant, l’ensemble des ventes en viager démontrent que ce type d’opération offre une rentabilité moyenne de 5 à 8%. Il est donc préférable de disposer d’une assise financière confortable pour se lancer dans l’aventure du viager. Autrement l’opportunité pourrait se transformer en gouffre financier…

Qui ne peut pas acheter un viager ?

Ne voyez donc pas le viager comme une opportunité de vous offrir un bien immobilier qui,  par le biais d’une vente classique, aurait été inaccessible à votre porte-monnaie. Le viager suppose au contraire l’esprit et les fonds d’un investisseur.

Pour se porter acquéreur d’un bien immobilier en viager, il est en effet nécessaire de disposer d’un apport financier capable de couvrir l’intégralité du bouquet. Il faut également être capable de régler les frais de notaire et le versement d’une rente viagère mensuelle pendant un certain nombre d’années.

Il est donc exclu d’envisager d’acheter un bien en viager si vous avez une situation financière fragile, si vous avez besoin d’argent ou encore si vous espérez vivre dans le logement rapidement. Le viager suppose d’être capable d’investir sur la durée.

Comment investir dans l’immobilier autrement qu’en viager ?

Qui dit aléa, dit placement risqué. Bien sûr, comme un petit nombre de débirentiers, vous pouvez tenter votre chance et réaliser un « coup immobilier ». Pour autant, cela ne représente pas la majorité des acquéreurs de bien immobilier en viager.

Opération peu rentable, fil à la patte, loterie, investissement « morbide », le viager souffre de préjugés, pour certains vérifiés. Ce placement immobilier n’est donc pas compatible avec tous les profils d’investisseurs, ni tous les budgets.

Vous souhaitez entreprendre un achat immobilier sans pour autant vous lancer dans l’aventure périlleuse du viager ? Sachez qu’il existe quantité d’investissements immobiliers plus audacieux encore et, de toute évidence, moins risqués.

D’autres dispositifs légaux vous permettent de devenir propriétaire d’un bien à moindre prix. C’est le cas de l’investissement en loi Malraux, du déficit foncier, de l’achat en loi Pinel ou encore de l’investissement locatif LMNP. Profitez tout de suite d’un investissement immobilier rentable, sans aléa et sans risque.